Come fare un buon investimento immobiliare?

Le principali cose da sapere prima di acquistare un immobile per investimento.

Ogni volta che si pensa agli investimenti, il discorso cade sul tema degli immobili: comprare casa è un’idea che interessa moltissimi italiani, tuttavia è importante distinguere tra l’acquisto ad uso abitativo e il concetto di investimento immobiliare vero e proprio.

Probabilmente anche a te interessa l’idea di investire nel mattone e ti stai chiedendo come fare un buon investimento immobiliare. Vorresti allora conoscere alcuni trucchi del mestiere utili per capire se stai imboccando la strada giusta.

Ecco, dunque, le 5 regole fondamentali per fare un buon investimento:

• Studiare l’andamento del mercato immobiliare in Italia, in particolare valutando con attenzione le previsioni immobiliari della regione e della città in cui intendi fare l’investimento;
• Studiare la zona, per capire quali sono i prezzi del mercato immobiliare della zona in cui intendi acquistare;
• Valutare le opportunità di investimento, ossia capire in quali situazioni un immobile può costarti meno; ad esempio comprando un immobile già affittato, investendo in una nuda proprietà o comprando una casa all’asta puoi pagare il tuo immobile molto meno rispetto al prezzo di mercato;
• Scegliere il momento giusto: è bene non acquistare una casa la cui vendita è iniziata da poco tempo, ma piuttosto aspettare e tenere sotto controllo il prezzo; dopo circa sei mesi, infatti, il prezzo proposto per quello stesso immobile sarà sceso permettendoti di realizzare una trattativa più vantaggiosa;
• Fare bene i calcoli per verificare se la casa che si intende comprare potrà essere affittata ad un canone annuo pari ad almeno il 5% del valore totale dell’investimento.

Investire in un immobile a reddito

Oggi, grazie all’introduzione dei patti in deroga, che hanno liberalizzato il mercato dell’affitto, Il rendimento di un investimento immobiliare che garantisce un reddito mensile derivante dal canone di affitto pagato dal locatario è diventato molto più competitivo rispetto ai classici investimenti, come fondi comuni obbligazionari e simili. Ovviamente, l’investimento in un immobile che viene dato in affitto è tanto più interessante dal punto di vista del reddito ricavato quanto più l’obbligazionario rende poco – rendimento che è legato in una certa misura all’inflazione – e, qualora si acquisti accendendo un mutuo, quanto più i tassi dei mutui sono bassi.

Acquistare casa col mutuo per darla in affitto

In passato era facile investire in un appartamento in affitto: bastava tirar fuori subito una certa parte del costo della casa e poi accendere un mutuo, che veniva facilmente ripagato dall’affitto. Adesso è ancora possibile fare una cosa del genere? Sicuramente oggi i prezzi degli immobili sono aumentati rispetto a qualche generazione fa, dal momento che il numero di mesi di stipendio di una persona necessari per acquistarne uno è cresciuto in maniera notevole; per cui, anche se si riesce ad ottenere un mutuo, occorre comunque mettere di tasca propria una cifra piuttosto rilevante, pari al 25% del valore dell’immobile. Inoltre, anche dispondendo di una somma del genere, data la precarietà del lavoro e la rarità dei contratti a tempo indeterminato, sono pochi i giovani che hanno i requisiti necessari per accedere a un mutuo. Dunque, oggi le strade per investire nelle case sono altre.

Comprare case già locate

Il miglior modo per fare un buon investimento nel settore immobiliare è sicuramente quello di acquistare un appartamento già locato, poiché solitamente questi immobili costano il 25-30% in meno rispetto a quelli liberi, e nel giro di qualche anno, una volta liberate dall’inquilino, possono essere facilmente rivenduti. Queste case non solo costano meno e dunque è più facile potersele permettere, ma acquistandole con il mutuo andrai a recuperare quel 25% che devi mettere di tasca tua. Inoltre, quando andrai a rivendere casa sarai in grado di realizzare una plusvalenza economicamente rilevante. Ovviamente, affinché quest’ultima sia almeno pari al 25% o superiore, dovrai assicurarti di comprare e vendere nelle fasi giuste del ciclo immobiliare: ovvero acquistare nella fase ascendente del ciclo e rivendere a un massimo del mercato.

Quanto si guadagna dall’affitto

Per essere certi di guadagnare dall’affitto è importante ricevere un canone adeguato al capitale investito. La nuova disciplina dei “patti in deroga” all’equo canone, entrata in vigore nel 1992, consente ai proprietari di un immobile di guadagnare delle cifre interessanti da un immobile in locazione (appartamento, box, ecc.). Rendono di più, in percentuale sul capitale investito, gli appartamenti di piccole dimensioni e di buona qualità collocati nelle zone di pregio o comunque nelle aree centrali o semicentrali dei grandi centri urbani (a cominciare da Roma, Milano, Firenze, ecc.), che oltretutto sono molto richiesti anche dai compratori e si rivalutano maggiormente nel tempo. Il rendimento lordo di un immobile è pari al 5-6% l’anno sul prezzo dello stesso, per quanto riguarda gli appartamenti piccoli, sui 50 mq. All’aumentare della superficie, il rendimento è destinato a diminuire progressivamente. Per gli appartamenti più ampi, il rendimento effettivo, considerato al netto delle imposte, supera raramente il 2% annuo.

Ecco perché è meglio non affittare case libere

Ancor oggi l’investimento immobiliare più diffuso per chi compra casa è quello che vede l’acquisto di una casa libera per poi affittarla. Ma conviene davvero? Considera che se a un certo punto avrai la necessità di rivendere l’immobile, se questo non sarà libero ci rimetterai almeno il 25% del suo valore, mentre se l’appartamento era già locato al momento dell’acquisto ciò non succede. Al contrario, se investi nell’acquisto di una casa già locata, al momento della vendita potresti doverlo vendere occupato e non guagagnerai dalla plusvalenza, oppure nel giro di circa 5-8 anni potrai venderlo libero e realizzare un buon guadagno.