Quanto costa mantenere una seconda casa al mare?

I costi di gestione e le tasse annuali per la seconda casa al mare.

La casa al mare, come seconda abitazione, è il desiderio di molte persone che desiderano trascorrere le vacanze in meravigliose località turistiche, ma dobbiamo anche considerare quanto costa mantenere una seconda casa al mare prima di procedere con l’acquisto.

Sicuramente, oggi, le possibilità di risparmio nell’acquisto di una seconda casa sono notevoli, anche grazie alle diverse opportunità offerte dalle aste giudiziarie. Ciononostante, bisogna essere consapevoli che mantenere una casa al mare comporta dei costi non indifferenti.

Chi possiede una casa al mare forse sa che le tasse della seconda casa sono maggiori rispetto alla prima. Anche le utenze sono una parte consistente dei costi della seconda casa. Le principali voci di spesa da considerare nel caso di una seconda abitazione riguardano principalmente:

• tasse;
• rifiuti;
• utenze;
• costi legali;
• imposta sul reddito.

Tasse seconda casa

In virtù del fatto che la seconda casa possiede un minor interesse pubblico della prima casa relativamente al dettato costituzionale del diritto all’abitazione, le tasse sulla seconda casa sono più elevate rispetto alla prima.

Oltre alle imposte che si pagano al momento dell’acquisto della seconda casa (imposta di registro, ipotecaria e catastale), esistono delle spese relative alla gestione e quelle dell’eventuale tassazione della plusvalenza sulla vendita futura.

I principali esborsi riguardano le spese di gestione ordinaria e le tasse annuali della seconda casa: Irpef, IMU, TASI e TARI.

Per avere la corretta quantificazione di tali imposte bisogna sempre verificare la delibera vigente nel Comune dove si è acquistata la seconda casa.

La rendita catastale della seconda casa è soggetta al prelievo erariale Irpef nella misura ordinaria e senza alcuna detrazione. La tassazione in valore assoluto dipenderà dallo scaglione di reddito in cui si trova il proprietario dell’abitazione e deriverà dalla composizione del reddito imponibile e dalle altre fonti di reddito. Ad esempio, per un reddito da lavoro dipendente pari a 40 mila euro l’anno l’aliquota arriva al 38%, per cui la rendita catastale di mille euro genera tasse annuali sulla seconda casa pari a 380 euro. L’imposta Irpef viene pagata in proporzione alle quote di proprietà della casa nel caso vi siano più proprietari.

La seconda casa non gode dell’esenzione sulla abitazione principale relativamente alla tassazione annuale di IMU e TASI. Pertanto, occorrerà versare l’imposta in due rate (a giugno e a dicembre). Se ipotizziamo una rendita della seconda casa pari a mille euro, l’IMU annuale sarà pari a 1.276 euro suddivisibile nelle due rate. Per la TASI occorrerà cercare sul sito del Comune in cui è situata la villa, abitazione, o fabbricato da acquistare. Se, ad esempio, è pari allo 0,8 per mille, dovremo aggiungere circa altri 135 euro annui da versare con le stesse modalità dell’IMU: due versamenti annui di pari importo a giugno e a dicembre.

Rifiuti

La TARI sulla seconda casa entra nei costi di gestione e manutenzione di un secondo immobile. Occorre sapere, però, che le regole per il calcolo della tassa sui rifiuti cambiano in base ai componenti del nucleo familiare e alla tariffa applicata dal Comune di ubicazione della casa. Il calcolo della TARI sulla seconda casa può però discostarsi fortemente dalla realtà in quanto il Comune ha la facoltà di applicare una presunzione sul numero di abitanti a cui far derivare una tassazione forfettaria. Il contribuente ha però la facoltà di contestare al Comune il calcolo errato e arrivare così a una riduzione della tassa.

Il Comune in pratica non si preoccupa di richiedere evenutali dichiarazioni al contribuente o informazioni che aiutino a comprendere e orientare meglio il calcolo. Così, anche se si utilizza la casa al mare solo per i mesi estivi o per qualche weekend durante l’anno, ci si potrebbe trovare a pagare uno sproposito. Tuttavia, esiste una norma specifica, la Legge n.147/2013, all’art. 1, comma 659, che recita: “Il Comune con regolamento di cui all’articolo 52 del deecreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, può prevedere riduzioni tariffarie ed esenzioni nel caso di:

• a) abitazioni con unico occupante;
• b) abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo;
• c) locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente;
• d) abitazioni occupate da soggetti che risiedano o abbiano la dimora, per più di sei mesi all’anno, all’estero;
• e) fabbricati rurali ad uso abitativo.

Utenze

Essere proprietari di una seconda casa significa fare i conti anche con i costi relativi alle utenze, luce e gas in primis. Per quanto riguarda le bollette della luce, è bene sapere che rispetto agli immobili dove si possiede la residenza le tariffe per la seconda casa sono più elevate. In sostanza, si paga di più per l’immobile in cui non si ha la residenza. Il gas, invece, subisce variazioni unicamente per la zona geografica in cui si possiede l’immobile. In questo caso, dunque, non c’è alcuna differenza tra prima e seconda casa.

Costi legali

Quando si acquista una seconda casa sono da mettere in conto anche i costi cosiddetti legali. Si tratta di costi che si devono affrontare nel momento in cui si decide di utilizzare la seconda abitazione come investimento. Nel caso in cui, ad esempio, si scelga di affittare la seconda casa si dovrà pagare la spesa relativa all’imposta di registro per il contratto di affitto. Bisogna poi tenere in considerazione il rischio di dover affrontare questioni di natura legale come i procedimenti di sfratto per morosità da parte dell’inquilino o nel caso in cui il contratto fosse scaduto ma l’inquilino non avesse alcuna intenzione di lasciare l’immobile. Il costo per lo sfratto ammonta a circa 1500 euro.

Imposta sul reddito

Da considerare, poi, che la seconda casa produce reddito. Per questo motivo, dovrà essere inserita nella dichiarazione dei redditi. Qualora dovesse risultare, invece, un reddito cosiddetto tassato a titolo di affitto si potrà inoltrare la richiesta per la cedolare secca, che però nella maggioranza dei casi non è in grado di coprire nemmeno le spese vive, a meno che non si riesca ad affittare l’immobile per tutto l’arco dell’anno. A questo punto, è chiaro che mantenere una casa al mare non è certo una spesa facile da sostenere.

Comprare una seconda casa conviene?

La risposta è sì, a patto di seguire alcuni suggerimenti importanti. La prima cosa che molti fanno è intestare la seconda casa a un parente, in modo da farla risultare come prima casa. Questa, però, è un’opzione praticabile solo se si ha molta fiducia in questa persona, in quanto egli sarà a tutti gli effetti l’intestatario dell’immobile e, quindi, potrebbe anche vietarci, se lo volesse, il diritto di entrare. Anche la pratica della divisione dei beni è irrilevante, poiché non serve a diminuire in alcun modo il carico fiscale.

La cosa migliore da fare nel caso di acquisto di una seconda casa è quella di farsi consigliare da un esperto del settore che potrà indicarci come abbattere i costi nel totale rispetto della legge.

Insomma, quando si entra in possesso di una seconda casa, sia per investimento che per eredità, è bene avere sempre un quadro chiaro delle spese da sostenere e dei costi relativi al secondo immobile. Se, come è auspicabile, si ha a che fare con immobili ubicati in splendidi luoghi di villeggiatura, si potrà avere la possibilità di trascorrere delle vacanze indimenticabili. Se, invece, si tratta di una casa che, oltre a rappresentare un costo non indifferente, è anche impossibile da sfruttare, la cosa migliore da fare è sicuramente venderla. Facendo ovviamente attenzione alle svalutazioni.