Acquisto prima casa: benefici e opportunità

Che si acquisti la casa per viverci o per metterla in locazione, l’investimento nel mattone è quello più amato dagli italiani. La crisi economica ha prodotto un abbassamento dei prezzi e questa potrebbe essere l’occasione giusta per liberarsi dai costi degli affitti e investire, magari accendendo un mutuo prima casa. Per un acquisto della prima casa in sicurezza, è necessario ponderare su alcuni punti che permettono di evitare errori e di trovare l’abitazione “quasi” perfetta. Ecco cosa valutare:

• Quale zona? Casa nuova o da ristrutturare?
• Imposte da pagare
• Convenienza del prezzo valore
• Decadenza dei benefici prima casa
• Dove comprare una casa

In quale zona comprare casa? Casa nuova o da ristrutturare?

Acquistare dal costruttore elimina i problemi legati alla ristrutturazione ma non sono possibili le personalizzazioni. In compenso si hanno tecnologie di ultima generazione, maggiore efficienza energetica e impianti a norma. Una casa d’epoca ha più fascino, generalmente dispone di ampi vani ed è più vantaggiosa dal punto di vista economico. Gli impianti, però, potrebbero non essere a norma e il rifacimento di bagni e cucina potrebbe voler dire mantenere impianti obsoleti.

Le offerte di case da ristrutturare, in compenso, sono più numerose e, di conseguenza, diventa facile trovare la casa dei sogni. Ma è meglio un appartamento condominiale o una villa? I vantaggi e gli svantaggi sono numerosi in entrambi i casi. Vivere in una villa fuori città significa possedere spazi verdi e posto auto ma le spese sono maggiori di quelle che si avrebbero in un condominio e se l’abitazione è ubicata in un altro Comune l’acquirente deve trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto per poter usufruire delle agevolazioni prima casa.

L’appartamento, invece, impone che ogni spesa dello stabile sia approvata dall’assemblea, limitando così l’autonomia del singolo, però potrebbe essere più comodo rispetto al centro. Qualunque sia la scelta chi decide di accendere un mutuo prima casa può utilizzare i vantaggi delle detrazioni: il 19% sugli interessi passivi, gli oneri accessori e l’intermediazione immobiliare.

Le imposte da pagare

Alle spese di acquisto per la prima casa sono da sommare le imposte. Quando sono presenti le agevolazioni acquisto prima casa se il venditore è un privato o un’impresa in esenzione IVA, l’imposta di registro è del 2% mentre le imposte catastale e ipotecaria sono di 50 euro ciascuna. Se chi vende è un’impresa soggetta a IVA, l’acquirente paga l’IVA al 4%. L’imposta di registro, l’imposta catastale e quella ipotecaria sono di 200 euro ciascuna.

Il regime fiscale senza le agevolazioni prima casa, se la vendita è effettuata da una impresa esente IVA o da un privato, è del 9% mentre quella ipotecaria e quella catastale sono fisse a 50 euro ciascuna. L’IVA viene applicata quando il venditore sceglie di assoggettare l’operazione all’imposta ed è del 22% per gli immobili classificati come A/1, A/8, A/9 e del 10% per le categorie catastali diverse. L’imposta di registro fissa è di 200 euro, così come quella ipotecaria e quella catastale.

La convenienza del prezzo valore

Il sistema varato nel 2005 presenta benefici fiscali per il compratore e tutela da eventuali contenziosi con il Fisco. In cosa consiste? Nel trasferimento tra persone fisiche la tassazione fa riferimento al valore catastale e non al prezzo: questo è un vantaggio perché il valore catastale è sempre più basso. Se non sono presenti le agevolazioni per la prima casa, il computo avviene moltiplicando il valore della rendita catastale, rivalutata del 5%, per 120. Il coefficiente cambia con le agevolazioni per l’acquisto della prima casa dove la rendita catastale, rivalutata del 5%, è moltiplicata per 110. Questo sistema non si applica alle vendite soggette a IVA. Le agevolazioni sono previste per le case di categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11 mentre non sono ammesse per le abitazioni signorili (A/1), le ville (A/8) e i palazzi storici (A/9).

La decadenza dai benefici per la prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima abitazione sono godibili se le dichiarazioni sono veritiere e se entro i 18 mesi dall’acquisto è avvenuto il trasferimento dell’acquirente che risiedeva fuori Comune. In caso di mendacità o di inadempienza le imposte vengono pagate senza alcuna agevolazione, insieme a interessi di mora e sanzioni. Tuttavia la Legge prende in considerazione alcune cause di forza maggiore per le quali non si ha la decadenza dal beneficio: per esempio nel caso di non abitabilità della casa o quando il precedente inquilino non la libera.

Dove acquistare una casa

La casa può essere acquistata da un privato, da un’agenzia immobiliare o partecipando ad un’asta. Nel primo caso è richiesta molta prudenza: bisogna visionare i documenti dell’immobile, verificare la conformità degli impianti, informarsi presso l’amministratore del condominio se vi sono arretrati da pagare e se sono previsti lavori di ristrutturazione. Presso gli uffici tecnici del Comune può essere richiesta una verifica circa l’agibilità e l’abitabilità.

Chi cerca casa avvalendosi della intermediazione di una agenzia immobiliare deve verificare che si tratti di un professionista iscritto all’Albo. La presenza di ipoteche ed una eventuale ristrutturazione dello stabile sono informazioni che non dovranno essere cercate autonomamente perché vengono fornite dall’agente immobiliare al quale, al momento del compromesso verrà versata la provvigione.

I costi di acquisto della prima casa possono essere molto contenuti partecipando ad una vendita all’asta: spesso, infatti, l’immobile viene aggiudicato ad un prezzo più basso rispetto a quello della perizia e se rimane invenduto, all’Asta successiva si ha un costo ridotto del 25%. Comprare all’Asta vuol dire servirsi di un sistema trasparente dove tutti i partecipanti concorrono alla pari. I documenti della perizia sono sempre disponibili e chi si aggiudica l’immobile lo ottiene sgravato da eventuali ipoteche. All’acquirente vengono fornite tutte le informazioni perché possa fare un acquisto ponderato. Il primo documento che l’interessato deve consultare è l’ordinanza di vendita, in cui sono riportati il prezzo base, i termini per il deposito dell’offerta e la data entro cui deve essere versato il prezzo di aggiudicazione. Le aste telematiche, ovviamente, offrono identiche garanzie ma in più consentono un notevole risparmio di tempo: per partecipare è sufficiente procedere alla registrazione e depositare la cauzione.