Meglio un prestito o mutuo per acquisto casa da ristrutturare?

Alcuni consigli per l’acquisto prima casa da ristrutturare con mutuo o prestito e principali differenze tra le due tipologie di finanziamento.

Nel caso di acquisto casa da ristrutturare, un grosso vantaggio è legato indubbiamente alla possibilità di richiedere un mutuo o un prestito alle banche per poter disporre della somma necessaria ad affrontare i lavori. Ma come scegliere tra una tipologia o l’altra di finanziamento? Quale importo del mutuo richiedere? Scegliere la giusta tipologia e l’ammontare del finanziamento non è mai semplice: spesso infatti le spese per la ristrutturazione dell’immobile si rivelano più alte del previsto. Tuttavia ci sono alcuni aspetti da prendere in considerazione nella scelta di un mutuo per acquisto casa da ristrutturare rispetto a un prestito:

• come ottenere un mutuo per ristrutturazione;
• acquisto prima casa da ristrutturare: il mutuo può essere richiesto?
• quanto chiedere per il mutuo o prestito;
• quale tasso considerare;
• i costi accessori per l’erogazione del finanziamento;
• le garanzie richieste;
• le tempistiche di erogazione;
• utilità di un mutuo SAL;
• come scegliere la durata;
• quali sono le detrazioni fiscali previste.

Come ottenere un mutuo per ristrutturazione

Per chi acquista casa e deve affrontare lavori di una certa importanza è consigliabile valutare l’opzione di un mutuo per ristrutturare casa. La procedura da seguire è la stessa di quella che si segue quando si chiede un mutuo finalizzato all’acquisto. I tempi di erogazione possono però essere diversi. La somma, infatti, può essere resa disponibile in un’unica soluzione, a inizio o a fine lavori, oppure suddivisa in più tranche durante l’avanzamento dei lavori.

Per acquisto casa da ristrutturare il mutuo deve essere richiesto presentando, oltre ai documenti canonici tra i quali quelli di identità e la dichiarazione dei redditi che comprovi la capacità di rimborso, anche i documenti catastali, i permessi rilasciati dal Comune che danno il via libera ai lavori e i preventivi delle imprese che dovranno effettuare i lavori. Generalmente è possibile ottenere un importo che copre al massimo l’80% del valore dell’immobile.

Il mutuo può essere richiesto sia per lavori di piccola entità (i cosiddetti lavori di manutenzione ordinaria), sia quando i lavori riguardano interventi edilizi che possono interessare sia l’interno che l’esterno dell’edificio (manutenzione straordinaria), come pure per le cosiddette “grandi opere”, ovvero lavori che modificano in maniera sostanziale l’aspetto dell’immobile stesso.

Acquisto prima casa da ristrutturare mutuo

Quando l’immobile da ristrutturare (o da costruire) è l’abitazione principale, si ha diritto ai benefici fiscali previsti per la prima casa come ad esempio la detrazione ai fini Irpef del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori fino a un massimo di 4mila euro all’anno. Il diritto alla detrazione fiscale decade, però, se i lavori non vengono terminati entro i termini previsti dalla documentazione edilizia, a meno che il ritardo non sia imputabile a ritardi dell’amministrazione comunale nel rilascio dei permessi.

Quanto chiedere per il mutuo

Un aspetto importante da valutare è l’importo da richiedere alle banche e società di credito. Se il finanziamento è più contenuto sarà preferibile orientarsi verso un prestito personale, anche se, di fatto, è possibile richiedere sino a circa 70mila euro per un prestito. Se invece puntiamo a importi maggiori, è consigliabile richiedere un mutuo per ristrutturare: nel caso di un mutuo, comunque, non vengono richiesti valori minimi e generalmente il credito viene concesso a partire da 30mila euro.

Quale tasso considerare

Per valutare e confrontare le diverse tipologie di finanziamento bisognerà prendere in considerazione il tasso. Oltre al TAN (Tasso Annuo Nominale), occorrerà valutare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che include tutti i costi connessi al finanziamento, come le spese di istruttoria o perizia. Per i prestiti personali per ristrutturazione, le migliori offerte prevedono un TAEG che oscilla tra il 5,44% e il 7,98%. Per un mutuo ristrutturazione prima casa, invece, bisogna scegliere tra tasso variabile (migliori TAEG tra lo 0,78% e lo 0,83%) o fisso (TAEG migliori tra l’1,50% e il 2,08%).

Costi accessori per l’erogazione del finanziamento

Oltre ai tassi vi sono anche dei costi accessori che possono far lievitare il costo del finanziamento. Per il prestito personale, questi riguardano ad esempio le spese di istruttoria, di incasso e gestione rata, quelle di notifica e di chiusura pratica, l’imposta di bollo, e, se previsti, eventuali costi iniziali o assicurativi. Per i mutui ristrutturazione, invece, ulteriori costi si aggiungono a quelli appena menzionati, tra cui il costo del perito (il cui intervento costa, in media, tra i 200 e i 300 euro, variabile in base al numero di perizie da effettuare) e l’atto (il cui costo varia in base al valore dell’iscrizione ipotecaria) che il notaio dovrà redigere per finalizzare il mutuo. Bisogna infine mettere in conto i costi relativi all’assicurazione scoppio e incendio, obbligatoria per ottenere un mutuo ristrutturazione. Se l’abitazione è già coperta da una polizza di questo tipo, è necessario verificare che abbia le caratteristiche richieste per il nuovo finanziamento, o in caso contrario sarà necessario stipularne una nuova.

Garanzie richieste

Per richiedere un mutuo ristrutturazione il richiedente dovrà avere un reddito fisso sufficiente a sostenere le rate da rimborsare. Per il mutuo ristrutturazione è necessaria anche una garanzia reale, rappresentata dall’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile che si intende ristrutturare. L’istituto erogante potrà richiedere ulteriori garanzie, qualora lo ritenesse necessario.

Tempistiche di erogazione

I tempi richiesti per ottenere un mutuo ristrutturazione sono circa gli stessi previsti per il mutuo tradizionale per l’acquisto casa, e quindi sono notoriamente lunghi; solo per passare dall’istruttoria della pratica all’erogazione trascorrono, in media, circa 60 giorni. I prestiti personali, invece, prevedono tempi di erogazione più rapidi, che vanno generalmente dalle 24 ore ai 15 giorni.

Utilità di un mutuo SAL

Nel caso di un mutuo per ristrutturazione la banca può concedere la somma richiesta in un’unica soluzione, quando l’importo è abbastanza contenuto. Se, invece, l’importo richiesto è elevato, o addirittura superiore al valore che ha l’abitazione prima dell’inizio dei lavori, l’istituto di credito potrebbe proporre un mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori). Si tratta di una particolare forma di finanziamento con cui la banca suddivide l’importo da finanziare in diverse tranche, ognuna rilasciata solo quando un perito abbia accertato il nuovo valore acquisito dall’immobile all’avanzare dei lavori.

Come scegliere la durata

La durata di un mutuo ristrutturazione può arrivare anche a 30-35 anni, mentre per il prestito la durata massima prevista è di 10 anni. La scelta della durata del finanziamento andrà fatta quindi in base all’importo che si intende richiedere, all’ammontare della rata mensile che si può sostenere e, non ultimo, all’età del richiedente. Generalmente più lunga è la durata del finanziamento maggiore sarà il tasso di interesse applicato, ma il peso della rata mensile sarà minore. Il mutuo è di fatto la soluzione migliore se si intende ripagare il debito in più di 10 anni. Se invece la durata è particolarmente breve, è più conveniente optare per un prestito personale i cui costi accessori risultano minori.

Detrazioni fiscali previste

Il mutuo ristrutturazione prima casa è indubbiamente più conveniente dal punto di vista delle agevolazioni fiscali. Se richiesto per l’abitazione principale, infatti, permette di ottenere una detrazione annua Irpef del 19% degli interessi pagati sul mutuo. Il prestito personale, invece, non dà diritto ad alcuna detrazione. Inoltre, a prescindere dal tipo di finanziamento richiesto, il proprietario può godere delle detrazioni fiscali legate all’intervento di ristrutturazione, ovvero una detrazione Irpef pari al 50% del valore dell’intervento, fino ad un massimo di 96mila euro, che verrà applicata nei 10 anni successivi alla ristrutturazione. Ovviamente si potrà godere di tale agevolazione solo se i lavori rientrano tra quelli previsti dalla legge.