Decreto “blocca-aste”: come funziona e cosa comporta?

La Manovra Finanziaria 2020 ha introdotto con una serie di emendamenti alla Legge di Bilancio due provvedimenti studiati per aiutare i consumatori che, gravando in pessime condizioni economiche, rischiano di perdere la propria abitazione. Il primo dei due ammortizzatori sociali è il “Fondo Salva Casa“, proposto dal Senatore Pesco e sostenuto dalle associazioni di consumatori e dalle Acli. Sfruttando il sistema delle società di cartolarizzazione, che in questo caso saranno gestite da associazioni specifiche e da Onlus, i proprietari in difficoltà potranno evitare di perdere il possesso della loro casa pagando un canone di locazione adeguato o aderendo al sistema di affitto-riscatto.

Il decreto Blocca Aste: una nuova tutela per i consumatori in difficoltà economica

Il Decreto Blocca Aste, regolamentato nel Decreto Fiscale 124 all’ Art. 41 bis , protegge la prima casa nelle situazioni di messa all’asta o di pignoramento . La norma specifica che il provvedimento deve essere utilizzato in via eccezionale, non ripetibile e temporanea per aiutare i casi gravissimi di difficoltà economica dei consumatori.

Il 41 bis deve essere quindi applicato quando la banca o la società veicolo, ossia il creditore ipotecario di primo grado, siano intervenute o abbiamo avviato una procedura esecutiva immobiliare avente come oggetto solo ed esclusivamente l’abitazione principale. In questi casi estremi il debitore può quindi chiedere che il mutuo in essere venga rinegoziato. Questo in pratica si traduce in un nuovo finanziamento, che prevede la surroga della garanzia ipotecaria già esiste, erogato da una terza banca, la quale utilizzerà come garanzia del prestito il Fondo di Garanzia disciplinato dall’articolo 1 della L. 147 del 2013.

Per capire il funzionamento di questo utile ammortizzatore sociale vediamo

• Quali sono le condizioni ed i requisiti per poter sfruttare questi benefici sintetizzati in 11 punti
• Come poter presentare la domanda e sospendere la procedura di esecuzione

Quali sono le condizioni e i requisiti per poter sfruttare questi benefici?

1. Il debitore deve essere qualificato come consumatore, ovvero una persona fisica che non agisce per scopi utili alla propria attività professionale o imprenditoriale, così come legiferato dall’articolo 3 del Dlgs 206/2005;
2. il creditore può essere esclusivamente una banca ho una società veicolo;
3. il credito in oggetto deve derivare alla stipula di un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale . Ovviamente il finanziamento deve essere stato concesso per acquistare un immobile e il debitore deve avere già pagato almeno il 10% del capitale finanziato;
4. sull’immobile deve pendere un’esecuzione immobiliare notificata tra il primo gennaio del 2010 e il 30 giugno del 2019;
5. non devono essere intervenuti creditori diversi dalla banca o dalla società veicolo o tali creditori terzi devono comunque aver formalmente rinunciato ad un intervento;
6. l’istanza deve essere presentata per la prima volta all’interno del medesimo processo esecutivo con un termine ultimo del 31 dicembre 2021;
7. la somma oggetto di rinegoziazione non deve superare la soglia dei 250.000 euro;
8. l’importo del rifinanziamento deve essere uguale o superiore al 75% del prezzo di partenza della successiva asta. Questo valore corrisponde al prezzo determinato nella consulenza tecnica d’ufficio . Nei casi in cui il debito totale fosse inferiore rispetto questi valori deve rispettare il limite di non poter essere inferiore al debito per capitale e agli interessi calcolati;
9. il nuovo mutuo può essere dilazionato in rate che non superi i 30 anni con decorrenza dal giorno della sottoscrizione dell’ accordo. La durata della rateizzazione non deve superare il numero 80 quando si sommano l’età del debitore e la sua durata in anni.;
10. le spese di rivalsa emesse dal giudice sono interamente a carico del debitore;
11. il debitore non deve avere procedure pendenti di sovraindebitamento a proprio carico.

Il rifinanziamento e il decreto di trasferimento

Come si può notare, i requisiti per ottenere tale beneficio sono davvero stringenti. Nei casi in cui i debitori non riescono ad ottenere la stipula di un nuovo finanziamento possono farsi garantire da una terza persona. Il rifinanziamento può essere chiesto ed accordato ad un suo parente o affine fino al terzo grado. In questi casi il giudice promulga un Decreto di trasferimento in capo al parente o all’affine, come legiferato dall’articolo 186 del Codice di Procedura Civile. In tali casi al debitore è riconosciuto, per i cinque anni successivi alla data del trasferimento dell’immobile il diritto legale di abitazione, sancito tramite annotazione a margine nell’ipoteca stessa. Sempre entro 5 anni, il debitore può rimborsare integralmente gli importi corrisposti dal parente al nuovo finanziatore, chiedendo così la retrocessione della proprietà immobiliare e, previo consenso della nuova banca o società finanziatrice, accollarsi il mutuo residuo liberando così il parente o l’affine fino al terzo grado dal debito. Il debitore è tenuto inoltre al pagamento delle imposte di registro, sia ipotecaria che catastale, fissate a 200 euro.

Cos’è il Fondo di Garanzia per la prima casa?

E’ inoltre necessario precisare che la rinegoziazione e il rifinanziamento possono essere garantiti, dopo aver fatto domanda che ovviamente deve essere accolta, dal Fondo di Garanzia per la prima casa disciplinato dall’articolo 1 della legge 147/13. Tale garanzia copre il 50% del nuovo importo rinegoziato, ovvero della quota capitale del nuovo mutuo. I benefici del 41 bis decadono qualora il debitore non mantenga la residenza nell’immobile in oggetto per almeno 5 anni, che decorrono dalla data del trasferimento in sede giudiziale.

Come poter presentare la domanda e sospendere la procedura di esecuzione

Per la sospensione dell’esecuzione è necessario che venga presentata al giudice un istanza congiunta che abbia come soggetti attori sia il debitore che il creditore . Quando il giudice accoglie tale istanza la procedura esecutiva viene sospesa per un periodo massimo di sei mesi durante quali procederà alla verifica della condizione economica del debitore. Il creditore non è assolutamente obbligato ad accettare tale tipo di accordo esigendo così che la procedura esecutiva faccia il suo corso.

Secondo Simone Simoncini, il successo di questi due ammortizzatori sociali, Fondo Salva Casa e Decreto Blocca Aste, si basa esclusivamente su un giusto target di selezione, ribadendo che per la prima volta nella storia italiana in una legge finanziaria, si dà importanza e dignità ad un’operazione sociale che mette in secondo piano la speculazione e l’ arricchimento, da sempre catalizzatori del mercato immobiliare.