Avviso di Vendita o bando cos’è e perché è importante
Avviso di Vendita o bando cos’è e perché è importante
Il settore delle aste immobiliari è in continua ascesa ed attrae un numero sempre maggiore di pubblico. Infatti, la crisi ha permesso di ampliare notevolmente il numero degli immobili esecutati, sia da un punto di vista quantitativo che per varietà, permettendo così a chiunque di avvicinarsi ad un segmento un tempo definito di nicchia e riservato ad investitori professionisti. La possibilità di acquistare una casa o un locale commerciale ad un prezzo inferiore a quello di mercato, desta l’attenzione anche dell’investitore privato che, deluso dagli altalenanti rendimenti borsistici, preferisce destinare il suo denaro in un bene rifugio come il mattone. Ma non solo, le aste immobiliari sono sempre più gettonate anche da coloro che desiderano acquistare un’abitazione personale o uno spazio ad uso commerciale per avviare la propria attività.
Una parte basilare delle aste è proprio l’avviso di vendita, che permette a tutti di conoscere una serie di informazioni fondamentali sia sull’oggetto dell’incanto che sullo svolgimento del procedimento.Facciamo chiarezza sulla materia approfondendo:
- La funzione del bando nelle aste
- Come si articola questa tipologia di avviso
- L’iter della pubblicità nell’epoca delle aste immobiliari telematiche
La funzione del bandi nelle aste
I bandi, o avvisi di vendita, sono documenti tramite i quali il pubblico viene messo a conoscenza delle informazioni essenziali per poter accedere all’asta. Ma non solo, con questi strumenti il potenziale acquirente apprende le indicazioni sull’immobile, come ad esempio la metratura, il numero di vani, le pertinenze nonché la sua ubicazione.
Il bando quindi risulta una fonte indispensabile di notizie da studiare nel minimo dettaglio, con la consapevolezza che il documento è stato redatto secondo le informazioni riportate nella perizia di stima, effettuata dall‘esperto incaricato direttamente dal giudice. Ovviamente i dati riportati nell’avviso sono inferiori rispetto a quelli della perizia originale, e soprattutto sono descritti in modo da consentire una facile lettura anche chi non è esperto nel settore.
Come si articola questa tipologia di avviso
A prescindere dalle modalità redazionali, all’interno dell’avviso è possibile distinguere tre diverse parti :
- descrizione dell’immobile pignorato
- condizioni economiche di vendita
- modalità di partecipazione all’asta
Per quanto riguarda le condizioni economiche di vendita e le modalità di partecipazione in genere ci si deve attenere alle disposizioni di legge. Infatti all’interno dell’avviso, in merito a queste due materie, il professionista delegato non fa altro che riportare le prescrizioni a lui assegnate nell’ordinanza di delega delle operazioni di vendita.
In merito invece alla descrizione dell’immobile, l’indirizzo giurisprudenziale fa sì che sia sufficiente inserire i dati catastali identificativi lasciando però inteso che i potenziali acquirenti possano visionare sia la perizia che la varia documentazione inerente l’edificio. A tal proposito bisogna sottolineare che tra i dati fondamentali da evidenziare nel documento deve essere inserito proprio il sito internet dove trovare e leggere tutta la documentazione caratterizzante il lotto in vendita.
La volontà del legislatore è quella di porre in capo ai soggetti interessati all’acquisto l’onere di visionare tutta la documentazione in merito all’immobile, in modo tale da poter escludere cause che possano inficiare la vendita stessa. Non è raro che il professionista delegato inserisca negli avvisi, tra le prescrizioni alla partecipazione, il dovere da parte del soggetto interessato di dichiarare espressamente, al momento dell’offerta, di aver preso visione sia della stima che dei documenti catastali. In altre parole, la dottrina giurisprudenziale non permette ricorsi al venditore che scopre post vendita vizi o obblighi ben espressi nella documentazione allegata, a meno che il vizio in questione non era segnalato dalla stima o dal restante materiale. Per questo motivo i neofiti, che si approcciano per la prima volta a questo metodo di acquisto della proprietà, preferiscono farsi assistere da professionisti del settore, in grado di valutare e consigliare e, soprattutto guidare, per tutto l’iter delle aste immobiliari telematiche.
Un’altra informazione essenziale che deve essere presente nell’avviso è la legittimità urbanistica dell’immobile. Per legge tutte le informazioni riguardanti questa materia devono essere pubblicate all’interno dei bandi, in modo da rendere chiaro e trasparente l’assenza di abusivismo edilizio.
Non possono mancare anche le informazioni relative allo stato di occupazione del bene, come ad esempio l’esistenza di contratti di locazione in atto o di altri diritti di terzi che possono opporsi alla liberazione dell’immobile o persino alla vendita stessa.
L’iter della pubblicità nell’epoca delle aste immobiliari telematiche
Il DL 27 giugno 2015, n 83 ha completamente modificato l’art. 490 del Codice di Procedura Civile, ridisegnando così il meccanismo pubblicitario degli incanti immobiliari. La legge prescrive che oggi tutti gli atti esecutivi devono obbligatoriamente essere pubblicizzati sul sito del Ministero della Giustizia, in una pagina denominata “Portale delle vendite pubbliche“. Con questo sistema si sostituisce la vecchia affissione all’albo dell’ufficio giudiziario presso la cancelleria del Tribunale competente all’esecuzione, definito restrittivo ed obsoleto.
La ratio di questo cambiamento è dovuta alla nostra epoca tecnologica, dove quasi tutto ormai è stato informatizzato. Le aste immobiliari telematiche hanno soppiantato quelle fisiche soprattutto perché permettono di raggiungere un numero più ampio di interessati. Delocalizzando l’asta e rendendola accessibile da qualsiasi luogo diventa facile trovare persone interessate a ogni bene presentato. Proprio per questo motivo anche la pubblicità, quindi gli avvisi, nonché la documentazione inerente al lotto deve essere fruibile in via telematica.
Quindi, la famosa pubblicità obbligatoria descritta al secondo comma dell’art. 490 C.P.C deve oggi essere pubblicata su portali internet autorizzati dal Ministero della Giustizia. La pubblicazione deve avvenire almeno 45 giorni prima della data dell’asta o del termine per la presentazione delle offerte.
Il terzo comma dello stesso articolo rende quindi la pubblicazione sulla carta stampata non obbligatoria ma meramente facoltativa e a discrezione del giudice dell’esecuzione. Anche in questo caso l’eventuale pubblicazione deve avvenire almeno 45 giorni prima dell’incanto o del termine della presentazione delle offerte.
