Accollo del mutuo: cos’è, come funziona e quando conviene?

L’accollo del mutuo è una possibilità a cui si ricorre quando un immobile viene venduto ancora gravato dal mutuo del precedente proprietario, senza che si provveda all’estinzione anticipata del mutuo.

Si tratta di un’ipotesi di subentro con la quale è possibile cambiare il primo contraente di un mutuo con un altro. Se il proprietario vende la casa per la quale sta pagando il mutuo, il creditore può essere sostituito con il nuovo acquirente, poiché sarà lui che si occuperà di ciò che resta da pagare. Vedremo, di seguito, cos’è l’accollo del mutuo, come funziona e quando conviene.

Cos’è l’accollo del mutuo?

L’accollo del mutuo è una dichiarazione resa da una parte con cui ci si obbliga, nei confronti della banca accollataria, a pagare le successive rate dell’accordo intestato al precedente proprietario sino alla scadenza del mutuo stesso. Si adempie, pertanto, all’obbligazione di pagamento mantenendo le stesse condizioni del precedente proprietario.

Come funziona l’accollo del mutuo?

Ma come funziona l’accollo del mutuo? Al momento dell’atto definitivo di compravendita, l’accollante (il nuovo acquirente) si assume l’obbligo di rimborsare le rate del mutuo contratto. Inoltre, l’accollante è obbligato all’adempimento di tutte le ulteriori prestazioni previste dal contratto stipulato dal contraente originario (accollato).

Logicamente, in caso di vendita, il venditore detrarrà dal prezzo dell’appartamento la quota residua da pagare, poiché se non lo facesse, l’acquirente pagherebbe il doppio della casa.

Quali tipologie di accollo del mutuo esistono?

Esistono due diverse tipologie di accollo:

• Accollo cumulativo: in questo caso la banca vincola l’obbligo non solo all’accollante, ma anche al contraente originario in ruolo di garante.
  Si procede all’accollo cumulativo quando la banca non ha la sicurezza che il nuovo contraente sia in grado di soddisfare il credito vantato ed elargito. Nel caso in cui l’accollante non adempie al proprio obbligo, così, spetta al vecchio proprietario dell’immobile pagare le rate del mutuo;
• Accollo liberatorio: il precedente contraente viene liberato da qualsiasi obbligazione di pagamento che viene invece riconosciuta esclusivamente in capo all’accollante. Fondamentale, in questo specifico caso, è l’inserimento una dichiarazione liberatoria a mezzo della quale la Banca accetta l’accollante come unico creditore.

Quando conviene l’accollo del mutuo?

Il motivo principale per cui si procede all’accollo del mutuo è legato ai numerosi vantaggi che ottengono sia l’accollante, sia l’accollato. Nello specifico:

• L’accollante non si ritrova ad affrontare alcune commissioni necessarie per l’avvio del mutuo (spese d’accensione) quali quelle notarili e il costo d’iscrizione dell’ipoteca. Inoltre, ereditando le condizioni del precedente proprietario, l’accollante otterrà i medesimi interessi ipotecari, fattispecie che può essere vantaggiosa nei periodi in cui i tassi sono più alti. In ogni caso, alcune banche possono prevedere la novazione del mutuo, modificando il termine del rimborso e/o l’importo della rata mensile.
• L’accollatario, invece, non sarà tenuto all’estinzione anticipata del mutuo, che attraverso la banca passa immediatamente all’accollante.

Accollo del mutuo senza il consenso della banca: è possibile?

La risposta è no, non si può procedere all’accollo del mutuo senza che la banca dia il suo assenso. Infatti, per poter procedere è necessario che le banche, dopo aver valutato la solvibilità finanziaria dell’acquirente, si impegnino al passaggio da un mutuatario all’altro. Pertanto, qualora l’istituto di credito decida di non concedere l’accollo, il nuovo proprietario dovrà procedere all’accensione di un nuovo contratto. Il precedente proprietario, invece, dovrà estinguere il debito.

La mancata concessione dell’accollo non avviene soltanto nel caso in cui la banca non ritenga affidabile l’accollante, ma anche in altre casistiche. Ne è esempio, infatti, l’eventualità che gli istituti prediligano l’apertura di un nuovo mutuo, non solo per un aumento dei tassi di interesse ma anche nell’eventualità per la quale intervengano modifiche normative.

Mutuo cointestato e mutuo del costruttore: si può procedere con l’accollo?

Casistiche particolari sono quelle legate all’accollo del mutuo cointestato o all’accollo del mutuo contratto dal costruttore di un immobile. Vediamo come funziona.

L’accollo del mutuo cointestato

Si parla di accollo del mutuo cointestato quando, a seguito di accordo consensuale tra le parti, si passa da due o più contraenti del rapporto con la banca a uno solo. In tale evenienza si dovrà provvedere all’estinzione del mutuo gravante su una parte e al subentro dell’altra parte nella totalità del mutuo. Ovviamente, non si può procedere all’accollo in caso di divorzio o separazione di coppia che non preveda una concordanza tra le parti.

Successivamente, l’accordo sarà negoziato con la banca che verificherà se accettare il passaggio del mutuo a una sola persona. Il passaggio, anche in questo caso, potrebbe essere negato se la banca non ha sufficienti garanzie dall’unico proprietario accollante. Ciò avviene quando vi sono dubbi sulla solvibilità e sulla capacità di soddisfare il credito da solo.

A livello privato, il soggetto che mantiene la piena proprietà dell’immobile deve pagare la parte corrispondente all’altro soggetto.

L’accollo del mutuo del costruttore

L’accollo, salvo approvazione della banca, è consentito anche nell’ipotesi di subentro del mutuo contratto dal costruttore dell’immobile. Si tratta di un accordo tramite il quale l’impresa costruttrice trasferisce all’acquirente l’obbligazione economica contratta con l’istituto di credito.

Si tratta di una formula che, specie nell’ultimo periodo, ricorre nelle ipotesi di nuova edilizia. Spesso, infatti, il costruttore si avvale del mutuo per ovviare agli oneri di costruzione, trasferendo poi il proprio debito al nuovo proprietario una volta ceduto l’immobile, anche prima del suo completamento.

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