Revisione rendita catastale immobili: quando è possibile?

Le regole per procedere alla revisione del valore catastale immobili.

Un nuovo riclassamento dell’immobile, in caso di revisione della rendita catastale, deve sempre essere giustificato al cittadino. L’amministrazione, in particolare, deve specificare in modo chiaro nell’avviso di accertamento i motivi che hanno portato alla revisione del valore catastale degli immobili.

È quanto stabilito nella sentenza n.22671/2019, con cui la Cassazione ha stabilito che il Comune può effettuare una revisione catastale di un immobile per ragioni perequative, ma è tenuto a spiegare al contribuente anche come è stato ricalcolato il valore catastale e perché dovrà versare tasse più elevate.

L’obiettivo è rendere adeguata a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata siti in microzone comunali e anomale.

Vediamo, allora, alcuni punti da tenere a mente:

• cos’è la rendita catastale;
• revisione della rendita catastale;
• i presupposti per la revisione rendita catastale immobili;
• cosa deve giustificare l’Amministrazione.

Cos’è la rendita catastale

Ogni immobile in Italia viene registrato al Catasto all’interno di “classi catastali” che ne indicano:

• la tipologia;
• la destinazione d’uso;
• la rendita.

Le classi catastali sono degli indici che esprimono il grado di redditività di un immobile e vengono determinati dall’Agenzia delle Entrate al momento della domanda di accatastamento o in caso di variazione urbana.

Indica pertanto il valore in termini economici attribuito ad ogni immobile, terreno o fabbricato: tanto più alto è il valore della casa (rendita catastale alta), tanto più si pagano tasse.

Sugli immobili vengono calcolate le seguenti imposte:

• imposte annuali (Imu, Tari, ecc.);
• imposte che si versano all’atto dell’acquisto (IVA, imposta di registro, imposta catastale e ipotecaria);
• imposte da corrispondere al momento della successione ereditaria.

Revisione della rendita catastale

Il procedimento di revisione della rendita catastale viene effettuato dalle amministrazioni comunali con l’obiettivo di adeguare il valore dell’immobile risultante nei registri ufficiali con quello effettivo.

La revisione della rendita catastale deve seguire regole precise definite dalla legge, la cui violazione comporta la nullità dell’atto.

Regola generale è quella della trasparenza: l’atto di riclassamento deve spiegare in modo chiaro al cittadino i motivi che hanno portato all’aumento del valore dell’immobile.

I presupposti per la revisione rendita catastale immobili

In base al comma 225 della legge 311/2004, in caso di notevole scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale, il Comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata.

Lo scostamento tra i due valori medi, evidenziato dai giudici, deve però essere notevole, cioè almeno il 35%, fatte salve diverse disposizioni comunali. 

Per effettuare la revisione della rendita catastale, il Comune dovrà dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi e i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare. In particolare, dovrà dimostrare che la revisione è stata effettuata per perseguire “finalità meramente perequative e di riallineamento”. Inoltre è necessario spiegare al contribuente le operazioni compiute e i dati utilizzati così da permettere il controllo e la difesa da eventuali errori.

Cosa deve giustificare l’Amministrazione

In particolare, l’Amministrazione deve specificare se la revisione della rendita catastale è giustificata da:

• mancato aggiornamento catastale o incongruenza del valore rispetto ai fabbricati similari;
• esecuzione di lavori particolari nell’immobile;
• una risistemazione dei parametri della microzona di collocazione, da esplicitare in modo chiaro con l’indicazione del rapporto tra valore di mercato e valore catastale dell’area e delle altre comunali, così da far emergere il significativo divario.

Ai sensi dell’articolo 3, comma 58, della legge 662/92 “gli uffici tributari dei comuni partecipano alla ordinaria attività di accertamento fiscale in collaborazione con le strutture dell’amministrazione finanziaria. Partecipano altresì all’elaborazione dei dati fiscali risultanti da operazioni di verifica. Il comune chiede all’Ufficio tecnico erariale la classificazione di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi le medesime caratteristiche”.