Mutuo e detrazioni fiscali: guida al risparmio

Come funzionano le detrazioni fiscali per il mutuo prima casa e altri immobili.

I tassi di interesse sono un elemento che incide notevolmente sul costo del mutuo, tuttavia le persone fisiche possono usufruire di determinate agevolazioni ai fini Irpef che permettono di risparmiare sul mutuo stesso.

Chi ha sottoscritto un mutuo può detrarre in dichiarazione dei redditi interessi passivi e oneri accessori del mutuo. L’agevolazione è comunque riferita solo alla prima casa, ovvero a quella destinata ad abitazione principale.

La stipula di un mutuo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile, destinato ad abitazione principale, può quindi generare un risparmio fiscale, in quanto consente una riduzione dell’Irpef dovuta dal contribuente.

Vediamo, dunque, quali sono le detrazioni fiscali previste in caso di:

• mutuo per acquisto prima casa; 
• mutuo per acquisto seconda casa;
• mutuo per ristrutturazione e costruzione prima casa;
• mutuo contratto nel 1997 per recupero edilizio.

Mutuo per acquisto prima casa

Nel caso di stipula di mutuo per l’acquisto prima casa, è possibile detrarre dall’imposta sul reddito, per una percentuale pari al 19%, l’importo relativo ai seguenti oneri:

• interessi passivi;
• oneri accessori;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Gli oneri devono far riferimento a mutui garantiti da ipoteca per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto (nel caso in cui non si rispetti tali termini per motivi di lavoro non si perde comunque il diritto alla detrazione). 

Per abitazione principale si intende quella dove dimorano abitualmente il contribuente e i suoi familiari. La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo, anche se riguarda un immobile adibito ad abitazione principale di un familiare. Se invece il mutuo è cointestato, la detrazione spetta ad entrambi gli intestatari al 50%.

L’acquisto dell’abitazione per cui si richiede la detrazione dovrà essere avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipula del mutuo. Farà fede la data di stipula del rogito notarile. 

Gli interessi passivi versati alla banca per mutui ipotecari destinati all’acquisto dell’abitazione principale possono essere detratti fino a un massimo di 4.000 euro: in questo modo, la riduzione di imposta massima applicabile è di 760 euro.

Anche gli oneri accessori sono detraibili, ma solo per il primo anno del mutuo. Tra tali oneri rientrano la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali, le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc. 

Non sono, invece, detraibili l’onorario e le spese del notaio versate per la stipula del contratto di compravendita.

Mutuo per acquisto seconda casa

La detrazione è applicabile anche per gli immobili diversi dall’abitazione principale, a condizione che i relativi mutui ipotecari siano stati stipulati prima del 1993. In tal caso l’importo massimo (comprensivo di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione) su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 2.065,83 euro per ciascun intestatario del contratto di mutuo.

Non sono previste detrazioni fiscali per un mutuo seconda casa sottoscritto dopo il 1° gennaio 1993.

Mutuo per costruzione e ristrutturazione prima casa

Sono detraibili anche gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione connessi ai mutui stipulati per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale. La percentuale detraibile è pari al 19%, mentre l’importo massimo sul quale è applicabile l’aliquota è di 2.582,28 euro. 

Nel caso di mutuo per ristrutturazione prima casa la detrazione fiscale viene erogata solo se il mutuo è stato stipulato nei sei mesi precedenti o entro i 18 mesi successivi all’inizio dei lavori. Inoltre l’abitazione dovrà essere resa quella principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Per interventi di ristrutturazione si intendono quelli volti a trasformare un organismo edilizio già esistente attraverso un insieme sistematico di opere in un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente (Circ. Min. 95 del 12/5/2000).

In aggiunta alle agevolazioni previste su interessi passivi e altri oneri accessori, valgono ancora per il 2019 importanti detrazioni relative alla ristrutturazione. È possibile detrarre il 50% per spese fino a 96.000 euro, il 65% in caso di interventi di efficientamento energetico, il 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici in fase di ristrutturazione edilizia per una spesa massima di 10.000 euro, il 36% sugli interventi in giardini, balconi e aree verdi su una spesa massima di 5.000 euro.

Mutuo contratto nel 1997 per recupero edilizio

Per i mutui contratti nel 1997 per sostenere spese di ristrutturazione, manutenzione e restauro di un immobile configurabile come prima o seconda casa, anche con destinazioni d’uso diverse (negozi, uffici, cantine, box, ecc.) è possibile richiedere una detrazione del 19% su un importo massimo totale di 2.582,28 euro degli oneri relativi a interessi passivi, oneri accessori, quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Requisiti per la detrazione fiscale interessi mutuo

Per richiedere l’agevolazione basta che il titolare del mutuo o gli eventuali co-intestatari abbiano stipulato un finanziamento ipotecario per:

• l’acquisto dell’abitazione principale e relative pertinenze;
• l’acquisto di un immobile locato che è destinato a diventare abitazione principale appena disponibile;
• l’acquisto di una nuda proprietà destinata a diventare abitazione principale appena possibile;
• la costruzione e la ristrutturazione della prima casa e per sostituzione mutuo più liquidità di mutui già detraibili proporzionalmente all’importo ancora da rimborsare a cui vanno aggiunte le spese sostenute per l’operazione di sostituzione.

Per ottenere la detrazione è necessario presentare la relativa documentazione ai professionisti o ai centri che compilano la dichiarazione dei redditi. Per quanto concerne gli interessi passivi la banca presso cui si ha stipulato il mutuo dovrebbe inviare annualmente una dichiarazione che li certifica. In caso contrario è possibile richiederla. 

Per quanto riguarda invece le spese sostenute per l’apertura del mutuo, queste risultano dalla contabilità bancaria; per le altre occorre presentare le fatture corrispondenti.