Mutui ipotecari: il punto dell’Omi sul credito immobiliare in Italia
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il Rapporto mutui ipotecari 2019 per fornire alcune informazioni sui finanziamenti di origine immobiliare.
Il Rapporto Mutui Ipotecari, introdotto lo scorso anno, è stato pubblicato da parte dell’Agenzia delle Entrate a cura dell’Omi e contiene le statistiche elaborate dalle ipoteche immobiliari iscritte a garanzia di mutui. In tale rapporto vengono forniti i parametri più importanti per comprendere composizione e dinamica del capitale di debito “estratto” dagli immobili.
Le statistiche contenute nel report includono: numero di immobili ipotecati, capitale finanziato, tassi di interesse e durate, per tipo di atto.
Sono inoltre rese disponibili statistiche sulla destinazione del finanziamento erogato, in modo da comprendere quanta parte del capitale torni sul mercato immobiliare e quanta sia destinata a finanziare il resto dell’economia. Le analisi vengono svolte anche per aree territoriali e riguardano nel dettaglio alcune grandi città.
Il report dell’Omi si inserisce nel processo di rinnovamento delle statistiche dell’Osservato del mercato immobiliare (Omi), processo scaturito dall’entrata in vigore della norma, contenuto nell’articolo 120-sexiesdecies del Dlgs n. 72/2016, che affida all’Omi il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale, nonché il compito di effettuare comunicazioni per i controlli di vigilanza macro-prudenziale.
Analisi dei principali parametri di un finanziamento
Nel report troviamo statistiche inerenti tutti i principali parametri di un finanziamento (unità immobiliari ipotecate, capitale erogato, tassi di interesse applicati e durata del prestito). Permette di formulare un quadro completo e aggiornato al 2018. Abbiamo anche un’idea dell’evoluzione di questi parametri poiché vengono ricostruite anche le serie storiche utilizzando come anno base il 2004.
Il capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare
Accedendo al credito le famiglie e le imprese possono accedere al mercato immobiliare o intraprendere una propria attività economica. La formula di credito più importante è sicuramente il mutuo concesso dalla banca, o comunque il capitale erogato da un istituto finanziario dietro garanzia del patrimonio immobiliare.
Il Report si focalizza sui mutui ipotecari, analizzandola sotto diversi punti di vista: da un lato, le fonti da cui viene “estratto” il capitale, ovvero la tipologia di garanzie che rende possibile il prestito, dall’altro quale tipo di utilizzo è stato fatto del capitale e, in particolare, se è stato impiegato in ambiti interni o esterni a quello immobiliare.
Dai dati complessivi relativi al 2018 emerge che il capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare lo scorso anno è tornato sopra i 100 miliardi di euro, pari a circa il 5,7% del PIL, dopo il minimo del 2014 di 58,3 miliardi e il picco raggiunto nel 2007 di 205 miliardi.
Le iscrizioni ipotecarie
Scendiamo più nel dettaglio per dire che gli immobili ipotecati a garanzia di mutui nel 2018 ammontano a poco più di 950mila (+3,7% rispetto al 2017), con gli atti prettamente residenziali che raggiungono una quota vicina al 60%. Se si considerano anche gli atti residenziali di tipo plurimo (Res plus) e residenziale misto (Misto Res) la percentuale sul totale delle iscrizioni ipotecarie sale quasi all’85%. Circa il 10% riguarda ipoteche su immobili non residenziali, di ambito terziario-commerciale, mentre i terreni ipotecati, nel 2018 raggiungono poco più di 40mila unità, pari al 4,3% del totale.
Il capitale erogato per tipologie immobiliari
Il valore monetario dei finanziamenti garantiti da ipoteche immobiliari nel 2018 ha superato i 100 miliardi di euro (+7% rispetto al 2017). La quota che deriva da mutui con immobili residenziali (Res, Res Plus e Misto Res) si attesta attorno al 57% con un capitale di 57,3 miliardi di euro (un aumento del 1,2% rispetto al 2017).
Per gli atti che riguardano immobili non residenziali, si evidenzia un incremento di quasi il 60% del capitale ottenuto tramite ipoteche su unità appartenenti al settore produttivo, una quota che supera i 7,5 miliardi nel 2018 rispetto ai 4,7 del 2017. Infine, guardando agli atti con soli terreni ipotecati, questi hanno generato finanziamenti per circa 7,3 miliardi di euro, ovvero un peso percentuale attorno al 7%, analogo a quello registrato nell’anno precedente.
Analisi territoriale dei finanziamenti
Si evidenzia una forte concentrazione delle operazioni ipotecarie nelle regioni settentrionali, soprattutto in relazione al numero di immobili. Dal punto di vista dei capitali erogati, invece, sono altre aree del territorio a mostrare le variazioni più consistenti rispetto al 2017: +15% circa sia al Centro che al Sud.
Impiego dei finanziamenti
Esaminando poi la destinazione del finanziamento si distinguono fondamentalmente due tipologie: atti di ipoteca che contengono, in tutto o in parte, unità immobiliari alle quali è possibile associare una compravendita, e atti per i quali non è possibile ricollegare alcuna compravendita nel mercato immobiliare.
Esistono poi delle situazioni miste, per le quali solo una parte del capitale finanziato trova corrispondenza nel mercato immobiliare. Dall’analisi è emerso che circa 35 miliardi di euro sono stati reimmessi nel circuito immobiliare. Circa 45 miliardi hanno trovato impiego in altri ambiti.
Queste due forme di impiego, denominate rispettivamente “mercato A” e “mercato C” hanno subito un incremento del 7%. A queste va aggiunta una quota, non quantificabile con esattezza, che è stata reinserita nel circuito immobiliare tramite operazioni di natura ibrida.
Per circa 7 miliardi di euro, infine, non è stato possibile individuare alcuna destinazione, poiché tale somma fa riferimento a ipoteche su terreni per i quali le statistiche sulle compravendite si renderanno disponibili solo in futuro.
Creare un database consolidato, da alimentare con ulteriori set di dati, è la strada che si intende percorrere in futuro. Non si esclude la possibilità di rendere la pubblicazione di tale report trimestrale e quindi più tempestiva.
