Estromissione agevolata immobili strumentali nella Legge di Bilancio 2019

I beni strumentali per natura e per destinazione possono essere estromessi dal regime di impresa, dal 1° gennaio 2019 al 31 maggio 2019, con applicazione di un’imposta sostitutiva sulle plusvalenze dell’8%.

L’imprenditore individuale può escludere dal patrimonio d’impresa gli immobili strumentali posseduti alla data del 31 ottobre 2018 e farli rientrare nella propria sfera personale pagando solo un’imposta sostitutiva (di Irpef e Irap). È quanto stabilisce l’articolo 1, comma 66, della Legge 30 dicembre 2018, n.145 (la cosiddetta “Legge di Bilancio 2019). Tale norma, di fatto, ripropone la procedura di estromissione agevolata precedentemente introdotta dalla Legge n. 244 del 2007 (Legge Finanziaria 2008) ed estende i termini previsti dal comma 121 della Legge n.208/2015 (Legge di Stabilità 2016). Possono, quindi, essere estromessi dal regime di impresa, nel periodo che va dal 1° gennaio al 31 maggio 2019, gli immobili strumentali per natura e per destinazione con applicazione di un’imposta sostitutiva sulle plusvalenze dell’8%. Tale procedura, al fine di determinare le plusvalenze, consente di assumere il valore catastale degli immobili in luogo di quello normale (o un valore intermedio tra questi). Il contribuente dovrà provvedere agli adempimenti riguardanti le dichiarazioni e le comunicazioni fiscali con il modello Redditi 2020 nel prossimo anno.

È importante analizzare a fondo la questione, esaminando in particolare:

• cosa dice la normativa;
• quali sono i soggetti interessati;
• quali requisiti deve possedere l’imprenditore individuale;
• quali sono gli immobili interessati dall’agevolazione;
• quali sono gli immobili esclusi dall’agevolazione.

Contenuti della normativa

L’articolo 1, comma 66, della Legge n.145/2018, che ripropone l’estromissione agevolata degli immobili di proprietà dell’imprenditore individuale, dichiara: ”Le disposizioni dell’articolo 1, comma 121, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, si applicano anche alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni ivi indicati, posseduti alla data del 31 ottobre 2018, poste in essere dal 1º gennaio 2019 al 31 maggio 2019. I versamenti rateali dell’imposta sostitutiva di cui al comma 121 del citato articolo 1 della legge n. 208 del 2015 sono effettuati, rispettivamente, entro il 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020. Per i soggetti che si avvalgono della presente disposizione gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1º gennaio 2019.”

Il comma 121 della Legge n. 208/2015, richiamato dal comma 566 della Legge n. 232/2016, così stabilisce: “L’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, può, entro il 31 maggio 2016, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta regionale sulle attività produttive nella misura dell’8 per cento della differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dei commi da 115 a 120”.

In definitiva, l’imprenditore che possiede beni immobili strumentali entro il 31 maggio 2019 può optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2019, pagando un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap.

Tale imposta sostitutiva è stabilita nella misura dell’8% e va calcolata sulla differenza tra il valore normale di tali beni e il relativo valore fiscalmente riconosciuto.

Soggetti interessati

Sono ammessi all’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali solo gli imprenditori individuali, per i quali alla data del 1° gennaio 2019 non è venuta meno la qualifica di imprenditori: ovvero gli imprenditori non devono aver cessato la partita IVA alla data del 31 dicembre 2018.

Sono esclusi dall’agevolazione gli imprenditori individuali che hanno concesso in affitto od in usufrutto l’unica azienda, prima del 1° gennaio 2019, in quanto hanno già perso la qualifica di imprenditore individuale.

Essendo i soggetti interessati dall’istituto esclusivamente gli imprenditori individuali, dunque, non potranno accedere all’agevolazione gli esercenti arti e professioni.

La definizione di imprenditore ci viene fornita dall’art. 2082 del Codice Civile, in base al quale ”è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”.

Sulla base di tale disposizione codicistica è possibile individuare le tipologie dell’imprenditore individuale nelle seguenti:

• imprenditore commerciale (ex 2195 c.c.);
• imprenditore agricolo (ex 2135 c.c.);
• piccolo imprenditore: il quale ricomprende il coltivatore diretto, l’imprenditore artigiano e il piccolo commerciante (ex 2083 c.c.).

Per poter accedere all’agevolazione è irrilevante il regime contabile adottato, pertanto potranno usufruire della stessa sia coloro che optano per il regime contabile ordinario sia i soggetti che hanno adottato quello semplificato o anche chi ha adottato dei particolari regimi agevolati.

I requisiti dell’imprenditore individuale

Da un’interpretazione letterale della norma di cui all’art.1, comma 66, della Legge 145/2018 si desume che l’imprenditore individuale che intende avvalersi della possibilità di estromissione degli immobili strumentali deve essere in attività sia al 31 ottobre 2018 quanto al 1° gennaio 2019.

La norma prevede infatti che il 31 ottobre 2018 sia la data alla quale fare riferimento per verificare il possesso dell’immobile da parte dell’imprenditore, ma che gli effetti dell’estromissione si verificheranno solo dal 1° gennaio 2019.

Nel caso di azienda concessa in affitto o in usufrutto prima del 1° gennaio 2019, l’imprenditore individuale non sarà ammesso all’agevolazione poiché privo della qualifica di imprenditore nel periodo di affitto o di godimento dell’usufrutto. Per tali soggetti la qualifica di imprenditore risulta sospesa fino a quando non rientreranno in possesso dell’azienda.

È altresì previsto che, nel caso di trasferimento dell’azienda a titolo gratuito (successione e donazione), l’estromissione possa essere effettuata dall’erede o donatario dell’imprenditore deceduto o donante successivamente al 31 ottobre 2018, a condizione che l’erede o il donatario abbia proseguito l’attività dell’imprenditore in forma individuale.

Gli immobili interessati dall’agevolazione

Ma veniamo ora al punto centrale della questione, ovvero cerchiamo di capire quali immobili sono interessati dalla procedura di estromissione agevolata.

Nella disposizione normativa si fa specifico riferimento agli immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, del D.P.R. n.917/1986 (TUIR), posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2018. Inoltre vengono menzionati sia gli immobili strumentali per natura che quelli per destinazione.

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, anche se dati in locazione o in comodato, e quindi non attualmente utilizzati. In particolare, tali immobili devono avere come unica destinazione quella di essere impiegati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali e pertanto non sono idonei a produrre un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale in cui sono inseriti. Nella categoria di beni immobili strumentali vengono inclusi gli immobili censiti nella categoria A/10 (qualora la destinazione ad ufficio risulti dalla licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria) e nei gruppi B, C, D ed E.

Tra gli immobili strumentali per destinazione rientrano i terreni e anche i fabbricati utilizzati in modo esclusivo per l’esercizio dell’impresa da parte del possessore. A tal fine non è rilevante la categoria catastale di appartenenza. Pertanto può essere estromesso anche un immobile utilizzato ad uso ufficio amministrativo e/o commerciale che sia classificato in una delle categorie che contraddistinguono le unità immobiliari abitative.

Il carattere di strumentalità dell’immobile dovrà essere verificato al 31 ottobre 2018.

Infine, per quanto riguarda gli immobili dell’imprenditore posseduti in regime di comunione, questi potranno essere inclusi nell’agevolazione unicamente per la quota di pertinenza dello stesso.

Riassumendo, gli immobili strumentali per natura o destinazione si considerano relativi all’impresa:

• per i soggetti in contabilità ordinaria: se inseriti nell’inventario;
• per i soggetti in contabilità semplificata: se risultanti dal registro dei beni amortizzabili.

Gli immobili esclusi dall’agevolazione

Non possono essere esclusi dal patrimonio dell’impresa i seguenti beni:

• gli immobili merce;
• gli immobili non strumentali né per natura né per destinazione;
• gli immobili ad uso promiscuo che vengono utilizzati promiscuamente per l’esercizio dell’impresa e per esigenze personali o familiari dell’imprenditore;
• gli immobili in leasing: in quanto in questo caso manca il possesso del bene, ma se al 31 ottobre 2018 è avvenuto il riscatto del bene l’estromissione è possibile.

Si ricorda, inoltre, che non possono essere oggetto di estromissione gli immobili strumentali per natura acquistati dall’imprenditore individuale a titolo personale (in quanto non acquistati come “beni strumentali dell’impresa”) ma comunque messi a disposizione dell’impresa stessa.

Infine, non possono essere estromessi gli immobili che, se pur indicati nell’inventario, non sono strumentali né per natura né per destinazione (i cosiddetti immobili patrimonio).