Alcuni accorgimenti per acquistare con sicurezza alle aste immobiliari

Cosa fare e cosa controllare per un acquisto sicuro

La possibilità di acquistare una casa nel corso di un’asta rappresenta un’ipotesi estremamente interessante per chiunque, indipendentemente dal budget disponibile. Può accadere, però, che l’acquirente abbia delle perplessità e si chieda se le aste immobiliari sono sicure. Le garanzie offerte dalle più importanti Case d’Aste sono moltissime ma chi si appresta a comprare casa dovrà valutare alcuni aspetti che lo aiuteranno a compiere un vero affare. Per essere completamente sicuri dell’immobile proposto bisogna:

• valutare la documentazione inerente la perizia, l’atto di vendita, la planimetria e le fotografie
• visitare l’immobile che interessa
• valutare il costo dei lavori di ristrutturazione
• verificare se sono presenti oneri condominiali non pagati

Non sottovalutare il costo dei lavori di ristrutturazione

Gli immobili all’asta hanno prezzi notoriamente bassi per vari motivi, non ultimo per il fatto che sono beni che in gran parte derivano da procedure concorsuali. Altri immobili, invece, non derivano da fallimenti ma sono venduti da enti pubblici e la vendita tramite gara assicura le stesse opportunità per tutti i potenziali acquirenti. Comprare all’asta permette, quindi, un enorme risparmio e offre un ampio ventaglio di possibilità ma è necessario che si esamini attentamente la documentazione. La perizia di cui si dispone è ordinata dal Tribunale di competenza e determina il valore base dell’immobile. Questo è un indicatore da considerare prima di fare una offerta ma bisogna sapere anche se la casa necessita di importanti lavori di ristrutturazione: in questo caso bisogna considerare il costo. Quantificare l’esborso totale a cui si va incontro consente di capire se il budget disponibile è all’altezza dell’impegno economico che si sta per assumere. Una visita all’immobile insieme ad un esperto è, quindi, necessaria per capire quale ristrutturazione dovrà essere fatta.

Quando la casa è occupata

Comprare casa all’asta occupata può essere altrettanto vantaggioso ma bisogna sapere chi sono gli inquilini. A seconda dei casi, infatti, si devono affrontare situazioni diverse: l’immobile può essere abitato dal precedente proprietario oppure essere occupato da affittuari che hanno un regolare contratto. Il primo caso non presenta alcuna difficoltà in quanto l’acquirente, aggiudicandosi l’immobile, potrà far valere un titolo esecutivo e l’esecutato dovrà lasciare libera la casa. Se l’ex proprietario non libera l’immobile si dovrà procedere all’esecuzione forzata. Si presenta un po’ più complessa la situazione in cui l’inquilino dispone di un contratto d’affitto: questo impegno, infatti, vale anche con il nuovo acquirente. Che si tratti di una casa abitata dal proprietario o dall’affittuario è bene sapere anche se vi sono dei minori: in caso affermativo averla libera richiede tempi più lunghi.

Le case all’asta e gli abusi edilizi

Acquistando case all’asta i pericoli possono essere eliminati acquisendo le necessarie informazioni. Per esempio dobbiamo ricordare che le case, derivanti da procedure concorsuali, possono essere vendute anche se sono stati commessi abusi edilizi. Questo è possibile perché le vendite esecutive degli immobili non sono soggette alle norme del Testo Unico dell’edilizia. Se ci sono stati degli abusi edilizi, l’acquirente lo viene a sapere leggendo la perizia tecnica (CTU), redatta dal consulente incaricato dal Tribunale. Sempre nella perizia è indicato anche se si tratta di abusi sanabili (e quale costo comportano) o se tali abusi sono non sanabili. Nel caso si tratti di abusi sanabili va ricordato che non vengono sanati a seguito della conclusione della procedura ma è necessario che l’aggiudicatario inoltri la domanda di sanatoria. Se l’abuso è non sanabile, l’acquirente riceverà l’immobile nello stato in cui versa e dovrà ripristinare a sue spese.

L’onere delle spese condominiali pregresse

Tra i numerosi benefici che si possono avere comprando una casa all’asta, non ultimo un prezzo decisamente inferiore alle richieste del mercato, ci sono anche i vantaggi dati da un bene che è senza iscrizioni pregiudizievoli. Per le case all’asta i pericoli possono riguardare un aspetto che chi sta per fare un’offerta deve considerare per poter valutare la convenienza. Si tratta delle spese condominiali che, se non sono state pagate, diventano un onere del nuovo proprietario. Esiste però un diritto di rivalsa in base al quale l’acquirente ha la facoltà di esigere dal venditore il rimborso delle spese che si riferiscono al periodo in cui era di sua proprietà.

La visita all’immobile

Come abbiamo accennato le visite all’immobile in vendita all’asta sono un diritto e vengono organizzate regolarmente per soddisfare le richieste dei partecipanti. Questa è sicuramente una grossa agevolazione per il potenziale acquirente che in passato era costretto a comprare l’immobile senza vederlo. Nel caso dei portali di aste online è possibile prendere un appuntamento con il referente della zona che, oltre a far visionare l’immobile, darà tutti i ragguagli informativi necessari. La visita viene concordata con l’inquilino occupante (se la casa è venduta occupata) o con il proprietario. Dedicare del tempo alla visita evita le brutte sorprese che si potrebbero avere al momento dell’aggiudicazione.

L’aiuto degli esperti

Se si decide di risparmiare e di comprare casa all’asta i rischi non sono elevati in quanto la perizia è sempre redatta da un esperto e i documenti sono completi e disponibili. Se si teme di non avere una adeguata competenza potranno essere di aiuto un geometra ed un avvocato: il primo valuterà la planimetria e i lavori di ristrutturazione mentre il secondo chiarirà i termini dei documenti legali e spiegherà il contenuto del fascicolo inerente la procedura esecutiva. Queste attenzioni permettono di fare un’offerta consapevole e di realizzare l’acquisto con un esborso contenuto. Bisogna, infine, sapere che per quanto riguarda eventuali opposizioni all’esecuzione, l’aggiudicatario è tutelato dall’art. 2929 c.c. anche se si consiglia di verificare comunque gli atti e l’eventuale opponibilità.

Stabilire l’offerta massima da proporre

Le aste immobiliari sono generalmente molto sicure e se si desidera comprare casa all’asta rischi possono essere evitati. L’emotività, però, può giocare brutti scherzi. Infatti prima di inviare l’offerta bisogna stabilire qual è la somma con cui si vuole concorrere per non impegnarsi con cifre superiori alle proprie possibilità. Soprattutto bisogna ricordare che la cifra deve essere interamente disponibile: nel caso non si disponga dell’importo si può richiedere un mutuo nel rispetto dei tempi tecnici. A questo proposito sono molte le Banche che hanno avviato convenzioni con i Tribunali.