Come viene valutato un hotel da un agente immobiliare?
Sappiamo già che il settore degli immobili aziendali differisce in molte cose rispetto al residenziale, come abbiamo visto nell’articolo dedicato a come costruire una carriera da agente immobiliare negli immobili d’impresa.
Quimmo agency è l’agenzia italiana che opera nel Mercato Unico Immobiliare e, proprio per questo, i professionisti che ci lavorano non sono specializzati in unico settore come succede in tante altre società tradizionali che si occupano solo di immobili residenziali.
Questo permette ai nostri agenti immobiliari di diversificare il proprio portafoglio e di aumentare le opportunità di crescita e di guadagno. In questo articolo, quindi, vedremo nel dettaglio il mondo delle strutture alberghiere e di come funziona la valutazione degli hotel.
Quali elementi da considerare per la valutazione di un hotel?
La prima cosa da sapere quando si parla della valutazione di un hotel è che, purtroppo, non è una “scienza esatta”: infatti, i fattori da considerare e che possono cambiare le carte in tavola sono molteplici.
In questo articolo, però, vogliamo provare a fare ordine su questa tematica. Partiamo quindi dalla cosa principale per la valutazione di un hotel ovvero la categoria di struttura che vogliamo perseguire.
Gli hotel non sono tutti uguali: valutazione delle tipologie di strutture alberghiere
Può sembrare scontato per gli addetti ai lavori, ma forse molte persone non si sono soffermate sul fatto che “un hotel non è mai solo un hotel”: pensiamo ad esempio ad un hotel a destinazione turistica. Alcuni di voi avranno pensato ad un B&B (bed and breakfast), alcuni alla classica pensione a conduzione famigliare e altri ancora ad un agriturismo.
Già da questo primo esperimento, possiamo capire che nonostante si tratti sempre di un hotel turistico, la struttura necessaria così come i servizi offerti sono ben diversi tra di loro, anche se con qualche fattore in comune. Esistono poi i business hotel, i resort, le boutique hotel e tanto altro.
Come prima valutazione, quindi, dobbiamo individuare la categoria su vogliamo puntare per il nostro hotel. Da qui, capiamo già le necessità dei clienti in target e quali spazi dovremmo andare a cercare nel futuro immobile a destinazione alberghiera.
La location: un fattore determinante nella valutazione di un hotel
Senza dubbio, la location è un elemento fondamentale da considerare quando si sceglie un immobile a destinazione alberghiera. Infatti, questo può influenzare anche la scelta della tipologia di hotel che dicevamo poco fa e per questo è bene tenerla tra le priorità nella nostra analisi.
È facile intuire come l’esperienza nel settore ricettivo sia fondamentale per fare uno studio accurato delle potenzialità del luogo, sia per la sua posizione geografica (mare, montagna, città d’arte, etc.) sia per le infrastrutture a cui essa è collegata.
C’è inoltre un fenomeno curioso relativo alla location in cui l’hotel è ubicato: maggiore sarà il flusso di persone che visitano il posto in cui si trova, minori potranno essere le dimensioni della singola stanza. Questo perché a Milano – così come a Londra o Parigi – spesso il focus, anche nelle strutture di fascia media, non è sul comfort interno della struttura ma nella sua posizione strategica nella città, che viene usata solo come pied-à-terre.
Invece, per quelle strutture in cui cliente passerà molto tempo all’interno della proprietà e dove il costo al metro quadro è meno proibitivo, la struttura dovrà adeguarsi a standard più elevati, dettati anche dalla concorrenza del posto.
La stagionalità nella valutazione di un hotel
Strettamente legato alla posizione geografica dell’immobile, abbiamo il fattore della stagionalità: può sembrare contro-intuivo ma un hotel che rimane aperto 12 mesi all’anno è molto più facile da gestire rispetto ad un hotel che può contare solo su una stagione forte, essendo profittevole solo per 5 mesi ogni anno.
Infatti, la questione legata al personale diventa molto più problematica: non potendo garantire un impego continuo, sarà molto più difficile avere sempre gli stessi dipendenti. Questo si traduce in maggiori costi per il recruiting all’inizio di ogni periodo e maggiori costi di formazione poiché il personale deve imparare da zero come viene gestita nel particolare quella determinata struttura.
Inoltre, la crescente difficoltà riscontrata dagli imprenditori nel trovare personale disponibile sta avendo conseguenze anche sul livello di servizio che viene offerto, dovendo assumere anche persone più inesperte: questo può avere conseguenze sulla reputazione dell’hotel qualora il servizio risulti scarso, anche per gli anni a venire.
Il coefficiente di ammodernamento: perché i business plan degli hotel sono “a breve termine”
Una delle grandi sfide nel mondo alberghiero è che, a differenza del residenziale, non è possibile ragionare nel lungo termine: in media, dopo 7 anni, inizia a notarsi un certo invecchiamento nella struttura, che faticherà a stare al passo con la concorrenza.
Un tale coefficiente di ammodernamento può essere molto respingente per chi non è del settore e magari si è avvicinato all’ambito turistico nella speranza di cambiare la propria vita. Questo è frutto del fatto che quando si parla di immobili, si è portati a pensare che sia qualcosa che può rimanere uguale a sé stesso anche per decenni come accade nel residenziale; purtroppo questo non è possibile per le strutture alberghiere. Un agente immobiliare esperto, quindi, dovrà far capire al cliente la necessità per cui un’operazione di questo tipo deve già essere inclusa inizialmente nel business plan.
Rimini è una realtà che conosco bene. È una realtà che in ambito turistico è cambiata profondamente rispetto agli anni 50/60, in cui era la destinazione turistica dell’Italia.
Parlando della Puglia, 30 anni fa esisteva solo il Gargano. Il Salento a livello ricettivo quasi non esisteva: lo scorso anno, invece, ha registrato 8.000.000 di presenze di turisti italiani. Questo risultato è stato possibile grazie all’ammodernamento delle strutture del Salento che sono diventate competitive ma anche per la diffusione dei viaggi low cost che lo hanno reso più raggiungibile.
Il mondo cambia molto velocemente e anche per questo non è possibile fare delle previsioni a lungo termine: un business plan può fare previsioni affidabili fino a 5/7 anni.
– Euplio Cornacchia, Quimmo Real Estate Manager di Bari.
Servizi accessori
L’ultimo fattore che andiamo a considerare in questa guida sulla valutazione di un hotel è quello relativo ai servizi accessori.
Questi hanno una grande influenza sul target di clienti che vogliamo attrarre. Se vogliamo puntare a un target più giovanile, possiamo pensare ad un ambiente minimal anche in un’ottica di riduzione dei costi: meno l’ambiente sarà arredato, più economico sarà sostituire il mobilio per tenerlo al passo con i tempi.
Al contrario, se vogliamo attrarre una clientela altospendente, dobbiamo mettere in conto che cercherà assolutamente servizi premium come un’area benessere con piscina, una palestra attrezzata e via dicendo; qualora invece si parli di un business hotel, saranno necessarie una o più sale meeting e stanze ampie con uno spazio dedicato alla postazione per lavorare al pc.
Lavorare nel Mercato Unico Immobiliare
Abbiamo visto che la valutazione di un hotel non è affatto semplice, ma sicuramente affascinante. Per intraprendere questa interessante carriera , valuta di candidarti al ruolo di Quimmo Real Estate Manager. Vediamo ora quali sono i vantaggi.
Diventa un Quimmo Real Estate Manager in Quimmo agency
I vantaggi che si ottengono in Quimmo agency sono numerosi, a partire dalla possibilità di operare nel Mercato Unico Immobiliare. Il Mercato Unico Immobiliare non è altro che un grande spazio virtuale in cui vengono riuniti tutti gli immobili destinati alla vendita, a prescindere dalla tipologia di asset, dalla modalità scelta per avviare la trattativa e dal soggetto venditore.
Chi decide di operare nel Mercato Unico Immobiliare ha a disposizione tutte le opportunità, senza limitarsi per forza a un singolo segmento. Significa, quindi, essere in grado di trattare indistintamente qualsiasi genere di immobile, sia provenienti dal libero mercato o sia del segmento giudiziario.
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