Spese per il rogito: quali sono e come si può risparmiare?

Quando si ha intenzione di acquistare un immobile bisogna essere pronti ad affrontare la parte divertente della ricerca dell’immobile perfetto, ma anche la parte più seria della burocrazia che è necessaria. L’atto che definisce la compravendita è il rogito. Un documento attraverso il quale compratore e acquirente si accordano sulle condizioni di vendita. Il rogito è, infatti, il documento che giuridicamente registra il passaggio di proprietà di un immobile. E’ un contratto che viene sottoscritto tra il venditore e il compratore difronte a un notaio che accerta la regolarità dell’attribuzione di proprietà del bene. Il notaio garantisce la presenza di tutti i requisiti necessari per procedere alla vendita e i diritti di entrambe le parti. Quali sono le spese del rogito?

Rogito con agenzia immobiliare o tra privati

Per la compravendita di un immobile, che sia una immobile o un terreno, si possono seguire due strade. È possibile rivolgersi a un’agenzia per essere seguiti da persone del campo che sapranno indirizzare sulle procedure e offrire consulenze mirate, oppure procedere tra privati risparmiando la percentuale di commissione richiesta in genere dalle agenzie, ma rischiando di commettere qualche errore. Trovato il bene e un accordo economico tra le parti, si procede a redigere un compromesso che riporti i dati dell’immobile, il prezzo pattuito e ovviamente i dati del compratore e del venditore. Si conclude poi sottoscrivendo il rogito notarile che deve essere stilato da un notaio e firmato in presenza.

Il rogito notarile viene trascritto su fogli protocollo, detti “a uso bollo”, con righe caratteristiche poste al margine oppure in forma digitale. Insieme agli allegati forma il documento definitivo, che in diverse copie viene consegnato ad acquirente e compratore, il notaio ne tiene due copie, una per l’archiviazione e una per la registrazione in Conservatoria di stato. Il rogito dovrà contenere i seguenti dati: il valore di cessione dell’immobile, ossia l’importo che viene pagato; le modalità di pagamento, in particolare se si accede a un mutuo o un finanziamento; i dati del mediatore che ha trattato la compravendita e le spese relative. Le spese del rogito sono calcolate in base al valore dell’immobile.

Il compenso del notaio

Le spese del rogito comprendono tutti gli incarichi assegnati al notaio e in genere sono a carico dell’acquirente. È necessario pagare l’atto di compravendita, l’atto del mutuo o del finanziamento, le spese di cancelleria e segreteria. Il notaio garantisce che il venditore possegga realmente l’immobile e ne abbia diritto alla vendita, inoltre assicura che non ci siano pendenze su esso, come ipoteche o pignoramenti. Il compenso del notaio è solo in parte stabilito dal professionista, perché comprende alcune quote fisse e si basa su dati da computare sul valore dell’immobile e le spese relative ai documenti necessari alla conclusione della trattativa. Possiamo approfondire nel dettaglio quali elementi concorrono alla parcella finale.

Il notaio presenta in genere nella fattura tre voci: le tasse, l’onorario, rimborso spese. Le imposte sono stabilite dall’Agenzia delle entrate e a essa vanno versate, sono anche chiamate imposte di registro. L’onorario può variare in base al professionista. Il rimborso si riflette su quanti documenti il notaio deve personalmente reperire, se avete già tutto in vostro possesso, questa voce non sarà alta. Il compenso di un notaio può aggirarsi tra i 1.500 e i 2.000 euro ad atto. È obbligatorio fornire un preventivo che consenta al cliente di prevedere nel dettaglio le spese di cui andrà a farsi carico. Proprio quest’ultimo punto può essere discriminante per la scelta del notaio: non fidatevi di chi non vi fornisce un preventivo.

Calcolare le imposte di registro

Il Decreto del Presidente della Repubblica 131/1986 regola le imposte di registro che devono essere versate all’agenzia delle entrate in base alla tipologia dell’immobile. Nel caso di acquisto di prima casa lo stato stabilisce che l’aliquota da applicare sia del 2%, non del 9% come negli altri casi. Questo è un aspetto da considerare per risparmiare: se si riesce a intestarsi l’immobile in queste condizioni ci saranno meno tasse da pagare. La quota da versare viene calcolata a partire dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal valore stabilito dal venditore. Per un primo immobile il valore catastale viene moltiplicato per il 2% a cui si aggiungono 100 euro d’imposta fissa ipotecaria e imposta fissa catastale.

Nel caso di una seconda casa il valore catastale viene moltiplicato per il 9% a cui si aggiungono 100 euro d’imposta fissa ipotecaria e imposta fissa catastale. Le spese del rogito, quindi, possono variare in base al valore del bene dichiarato nell’atto e dall’importo del finanziamento o muto preso per l’acquisto. Nel caso in cui le parti del passaggio di proprietà siano privati ci sono agevolazioni non riconosciute, infatti se comprate da un’impresa o una ditta edile le imposte non saranno di 50 euro, ma 200 euro ciascuna. A queste ultime vanno aggiunte l’Iva al 4% se non si hanno altri immobili intestati, altrimenti 10%. Ma certamente trattare direttamente con le imprese ha vantaggi sul prezzo concordato per l’immobile.

Proviamo a calcolare le spese

Ipotizzando l’acquisto da un privato, se l’immobile ha una rendita catastale di 1000 euro, se si tratta d’intestazione di prima casa il valore catastale è di 115,5 volte. Il calcolo è presto fatto: (1000x 115,5)x 2% + 50 euro d’imposta fissa ipotecaria + 50 euro d’imposta fissa catastale= 2510 euro. Nel caso di seconda casa invece il valore catastale è di 126 volte la rendita catastale, pertanto avremmo (1000 x 126)x 9% + 50 euro d’imposta fissa ipotecaria + 50 euro d’imposta fissa catastale= 11540 euro. È evidente come la prima casa abbia delle agevolazioni rilevanti che rendono la spesa dell’atto meno onerosa. Per l’acquisto da una impresa edile avremmo invece rispettivamente 2810 euro per la prima casa e 11840 euro per la seconda.

Il notaio e le spese del rogito

La scelta del notaio è la più delicata, non deve basarsi solo sulle spese del rogito. Per l’importanza dell’atto da redigere è fondamentale che egli certifichi la correttezza dei dati dell’immobile e il reale titolo di possesso del venditore, per evitare che il rogito possa essere impugnato e invalidato. Il notaio dovrà assicurare il controllo della posizione del venditore, ma anche la garanzia dei titoli per l’acquisto da parte dell’acquirente. Alla firma del rogito il venditore consegna le chiavi dell’immobile e perde ogni diritto sullo stesso, da parte sua ha diritto di procedere anche giuridicamente perché i versamenti pattuiti vengano rispettati. Per questo deve essere tutto documentato, dalle quote versate all’atto della stipula del contratto agli importi previsti per le scadenze successive.