Perché vale la pena investire in immobili precedentemente utilizzati come filiali bancarie?

Il Real Estate è un settore in continua evoluzione e su questo blog abbiamo spesso parlato delle novità che stanno emergendo nel mercato. Oggi vogliamo parlavi di un settore molto di nicchia ma che, proprio perché sconosciuto ai più, può essere una interessante fonte d’investimento: parliamo della possibilità di investire in filiali bancarie dismesse.

Tra il 2023 e il 2024, Quimmo agency ha commercializzato per conto di un primario fondo immobiliare un portafoglio di oltre 50 filiali bancarie, ovvero immobili o porzioni di immobili utilizzate alle banche come sportelli locali. Alcune di queste operazioni sono addirittura diventate le migliori vendite del mese, poiché parliamo spesso di transazioni milionarie, ma non solo. In questo articolo, analizziamo il fenomeno e capiamo se ha senso investire in filiali bancarie. Continua a leggere per scoprire di più!

Perché le filiali bancarie sono progressivamente dismesse?

Grazie alla digitalizzazione, la quasi totalità delle banche, è diventata sempre più smart offrendo ai propri clienti di operare in completa autonomia tramite il loro sito web o l’app per smartphone. Questo ha indubbiamente reso più accessibile e immediato per il cliente svolgere operazioni come eseguire bonifici bancari o ricaricare il cellulare, ma dall’altro canto ha diminuito drasticamente la necessità di recarsi in filiale.

Con meno operazioni, gli sportelli bancari hanno visto un notevole calo di lavoro, con conseguente riduzione del personale fino alla dismissione di intere filiali. Questo ha “liberato” diverse proprietà immobiliari con caratteristiche ben precise, di forte interesse. Vediamole insieme.

Quali sono le caratteristiche di un immobile che è stato utilizzato come filiale bancaria?

Abbiamo visto come l’ormai consolidato trend di riduzione degli sportelli bancari sul territorio nazionale ha già iniziato a portare, e porterà nei prossimi mesi – dal momento che il fenomeno, appena iniziato, è destinato a diventare ancora più esteso – all’immissione sul mercato di un rilevante stock di immobili con caratteristiche molto particolari, talvolta uniche nel settore come:

• posizioni premium, sia nelle grandi città che nelle location secondarie
• ampie metrature, con grandi spazi dedicati alle attività di ufficio e del settore terziario
• destinazione d’uso specifica con apposita categoria catastale
• determinate specificità proprie di una filiale come caveau, vetrina blindata, e via dicendo.

Alcuni aspetti sono molto ambiti, mentre altri sono meno comuni e possono apparire quasi stravaganti in un contesto diverso dalle filiali bancarie. Analizziamo meglio i vantaggi e gli svantaggi di queste caratteristiche e capiamo se ha senso investire in filiali bancarie in vendita.

Posizione Premium

Le filiali bancarie si trovano di solito in posizioni strategiche all’interno delle città, come centro storico, strade principali, centri commerciali o quartieri residenziali, per essere facilmente accessibili ai clienti. Grazie alla riqualificazione di molte aree, molte zone potrebbero avere oggi una scarsità di offerta immobiliare: appare quindi chiaro come l’opportunità di investire nella riqualificazione di filiali bancarie possa essere allettante.

Ampie metrature

Oltre alla posizione premium, pensando ad una filiale bancaria non possono non venirci in mente gli ampi spazi che la caratterizzano. Spazi che, nelle zone più centrali o ambite, potrebbero non essere disponibili altrove. Ecco quindi che gli ex-sportelli bancari diventano ancora più appetibili per chi cerca una soluzione in una posizione strategica con grandi locali.

Destinazione d’uso e categoria catastale delle filiali bancarie

La categoria catastale D5 è specifica per indicare gli immobili che sono prevalentemente destinati a usi produttivi o terziari: in particolare, questa categoria include:

• Istituti di credito
• Istituti di cambio
• Istituti di assicurazione

Questi immobili devono svolgere le loro attività con fini di lucro e sono caratterizzati da specifiche dotazioni di sicurezza che non rientrano nelle normali categorie catastali: per esempio, le vetrine blindate oppure il caveau non sono comuni da trovare in un immobile in vendita.

Sappiamo che è possibile convertire un immobile da una categoria catastale all’altra: il processo è noto come cambio di destinazione d’uso e comporta una serie di passaggi burocratici, di cui vi avevamo parlato in un articolo dedicato. Per non dilungarci troppo nel tema in questo articolo, vi anticipiamo che è possibile cambiare la destinazione d’uso di un immobile con categoria catastale D5 in un negozio (locale commerciale) oppure in un ufficio/centro direzionale.

Quali sono, quindi, le possibilità di riconversione?

Come già accennato, la riconversione di immobili precedentemente utilizzati come filiali bancarie può avvenire in diversi modi, a seconda delle caratteristiche dell’edificio e delle esigenze del territorio.

Per esempio, gli immobili possono essere trasformati in spazi commerciali: dal più classico negozio o boutique in centro fino a ristoranti o caffetterie, specialmente se situati in zone ad alta densità di traffico pedonale. In questo caso, ci troveremo di fronte ad una ristrutturazione per uso commerciale.

Un’altra possibilità di conversione riguarda gli uffici: può quindi diventare il centro direzionale di una sede aziendale, offrendo ambienti di lavoro personalizzabili, sicuri e attrezzati. Con molte similarità si può pensare ai cosiddetti co-working: è recente il progetto “Spazi per l’Italia” annunciato da Poste Italiane, che convertirà 250 sedi dismesse in spazi per la condivisione dell’ufficio, di cui 150 in comuni di medie e piccole dimensioni. Di queste, 80 si trovano in palazzi storici.

Anche la Banca d’Italia ha intrapreso un’operazione di dismissione di alcuni dei suoi immobili, scegliendo acquirenti che propongano soluzioni che valorizzino il patrimonio immobiliare e promuovano un utilizzo rivolto alla crescita culturale ed economica del territorio.

Tuttavia, è importante tenere a mente che per procedere con la riconversione, bisogna valutare attentamente lo stato dell’immobile, la sua posizione, il contesto urbano e le normative locali in materia di edilizia e destinazione d’uso. Per fare questo è necessario affidarsi ad un professionista che conosca attentamente la materia e sappia collaborare con architetti, urbanisti e le autorità locali per sviluppare un progetto che sia sensato, sostenibile e che risponda alle esigenze della comunità.

Case history: più di 50 filiali bancarie vendute da Quimmo agency

Come accennavamo ad inizio articolo, negli ultimi 18 mesi Quimmo agency ha venduto per conto di un primario fondo immobiliare un portafoglio immobiliari di più di 50 sportelli bancari dismessi. Il portafoglio ricevuto in gestione era di diverso tipo, con location primarie ma anche secondarie, di filiali completamente dismesse o che erano comunque ancora vincolate da un contratto di locazione in essere.

La strategia scelta è stata quella della clusterizzazione del portafoglio, ovvero un’attenta analisi delle differenze e delle similarità delle opportunità immobiliari al fine di raggrupparle in diversi gruppi più o meno omogenei, per perseguire differenti traguardi commerciali.

Poi, è stato eseguito un attento studio del target per intercettare le buyer personas che potevano essere interessate ad un investimento di questo tipo e che avessero anche i mezzi per perseguirlo. A questo punto, fondamentale è il ruolo dell’agenzia immobiliare che deve:

• avere una forte presenza online per diffondere notizia di vendita sui target specifici che abbiamo appena individuato
• avere anche una forte presenza sul territorio (offline), con una consolidata reputazione, per chiudere l’affare
• conoscere perfettamente i processi tecnici e autorizzativi di conversione
• avere la capacità di stima del più probabile valore dell’asset al termine della trasformazione in modo da poter concludere una transazione soddisfacente per tutte le parti coinvolte.

Nei primi 12 mesi, è liquidato oltre il 40% del portafoglio. Le più recenti transazioni riguardano filiali situate a Venezia Mestre, Brugheria (MB), Lecco e Bologna, di cui vi avevamo parlato in un post sulla nostra pagina Linkedin.

Inoltre, queste ultime filiali vendute hanno la particolarità di essere ancora attualmente locate all’istituto di credito che, ovviamente, gode di un ottimo rating. In questo caso, l’investimento è molto interessante non solo una volta che l’immobile sarà libero, ma già da subito aumenta il cashflow del proprietario con una interessantissima rendita mensile.

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In questo articolo hai conosciuto una nicchia del mercato immobiliare a cui forse non avevi mai pensato e hai capito perché alcuni colgono l’opportunità di investire in ex filiali bancarie. Ti abbiamo anche mostrato in breve come Quimmo agency ha gestito l’operazione, concludendo transazioni a 7 cifre che hanno consolidato la sua reputazione in tutto il territorio nazionale.

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