Cos’è il pignoramento immobiliare?

Termini, tempi e caratteristiche della procedura di pignoramento di un immobile.

Può accadere che imprenditori e famiglie abbiano difficoltà a rispettare i propri obblighi economici e si vedano pignorare un bene come la casa. Con il pignoramento immobiliare gli immobili di proprietà del debitore vengono bloccati, in modo che siano destinati in via esclusiva al soddisfacimento delle pretese del creditore. Di fatto, il pignoramento determina un vincolo giuridico sui beni mobili o immobili del debitore. La normativa sul pignoramento è strutturata in modo da non consentire trucchi e stratagemmi per evitare il pignoramento come donazione, fondo patrimoniale e così via. Non è poi sempre possibile opporsi al pignoramento, ma dovranno sussistere determinate condizioni. Ecco perché è bene analizzare a fondo la questione. Di pignorabilità prima casa avevamo già discusso sul nostro Blog, in questo articolo invece approfondiremo i seguenti punti:

• cos’è il pignoramento immobiliare
• cosa prevede la riforma del pignoramento immobiliare
• i tempi del pignoramento immobiliare
• come avviene la procedura di pignoramento
• valore dell’immobile e vendita all’asta

Cos’è il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è una procedura formale che consiste nell’espropriazione forzata di un bene immobile di proprietà del debitore insolvente.

La procedura di pignoramento viene avviata quando un soggetto non onora il pagamento di un suo debito. In questo caso, il creditore può rivolgersi al Giudice il quale esorterà il debitore a saldare quanto dovuto tramite decreto ingiuntivo.

Il debitore riceve dunque una comunicazione scritta contenente l’invito al pagamento e il preavviso di esecuzione immobiliare. Se il debitore continua a non pagare il decreto ingiuntivo diviene esecutivo e si procederà con il pignoramento immobiliare e l’espropriazione degli immobili. Successivamente, l’immobile verrà venduto all’asta per consentire ai creditori di recuperare il credito.

Il pignoramento immobiliare può riguardare non solo il diritto di proprietà, e quindi la titolarietà sulla casa, o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili, ma anche sulle sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che arredano l’abitazione.

Pignoramento immobiliare riforma

Il pignoramento immobiliare è stato sottoposto a numerose riforme ed è importante sapere quali sono state le recenti novità introdotte in materia.

Il decreto legge n. 135 del 14 dicembre 2018 è intervenuto apportando alcune modifiche, a partire dalla conversione del pignoramento. È una misura che consente al debitore di trasformare il pignoramento, sostituendo ai beni pignorati una somma di denaro che includa oltre al proprio debito gli interessi e tutte le spese di procedura anticipate dal creditore. Prima della riforma la somma di denaro da versare contestualmente alla richiesta di conversione doveva essere non inferiore a un quinto dell’importo del credito per cui era stato eseguito al pignoramento. Con il decreto legge n. 135 del 14 dicembre 2018 la somma da versare passa da un quinto a un sesto. Inoltre, il versamento della cifra da versare in sostituzione del pignoramento deve ora essere effettuato entro trenta giorni. Un’ulteriore modifica riguarda la possibilità per il debitore di pagare a rate nel caso in cui le cose pignorate siano sostituite da beni immobili o mobili: quando ricorrono giustificati motivi, il periodo di rateizzazione passa ora da 36 mesi a 48 mesi. E nel caso in cui il debitore ritardi il pagamento anche di una sola rata, il termine di tolleranza è stato aumentato da 15 a 30 giorni, decorso il quale si procede alla vendita forzata dei beni pignorati.

Le nuove norme relative al pignoramento, inoltre, impongono al creditore l’onere di precisare le somme a lui dovute. Entro e non oltre 30 giorni prima dell’udienza del Giudice, dunque, il creditore dovrà precisare il proprio credito con atto sottoscritto personalmente dal creditore, notificato al debitore e depositato in tribunale. Nell’atto dovrà essere indicato l’ammontare del credito, comprensivo degli interessi maturati, quelli in corso di maturazione e le spese sostenute fino all’udienza.

Pignoramento immobiliare tempi

Nel caso di pignoramento immobiliare i tempi e i termini della procedura non sono lasciati al caso ma vengono definiti con precisione dalla normativa.

L’espropriazione immobiliare viene avviata entro un massimo di 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto. Per avviare la procedura è necessario notificare al debitore un atto di pignoramento in cui vengano indicati tutti gli elementi in grado di identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare. Successivamente, tale atto dovrà essere trascritto nei registri immobiliari. L’atto notificato e la nota di trascrizione nei registri immobiliari andranno poi depositati dal creditore in Tribunale entro 15 giorni. Trascorso tale termine ha inizio ufficialmente la procedura del pignoramento.

Per quanto riguarda la vendita del bene, questa dovrà avvenire entro 45 giorni dal suo pignoramento che, in caso contrario, perderà di efficacia e la sua trascrizione verrà cancellata.

La procedura di pignoramento immobiliare

La procedura di pignoramento immobiliare avviene in 3 fasi: la prima è l’atto di pignoramento, con cui i beni sottratti al debitore vengono sottoposti al potere dell’ufficio esecutivo; la seconda fase coincide con la liquidazione dell’attivo, ovvero i beni vengono trasformati in somma di denaro; nella terza fase, quanto ricavato viene distribuito ai creditori.

Il pignoramento, dunque, è la prima fase del processo espropriativo e consiste nell’imposizione al debitore dell’obbligo di astenersi dal compiere atti che sottraggono alla garanzia del credito i beni pignorati e i loro frutti, così come sancito dall’art. 491 e successivi del Codice di Procedura Civile.

Quanto alla forma si ricorda che l’atto di pignoramento deve contenere, oltre all’ingiunzione, la descrizione completa di tutte le cose pignorate, del loro stato e il valore approssimativo di realizzo del bene, che, se ritenuto necessario o richiesto dal creditore, potrà essere stabilito con l’assistenza di un perito scelto dall’ufficiale giudiziario.

Tramite il pignoramento, dunque, i beni vengono sottratti al debitore e sono vincolati in favore del creditore procedente.

Nel corso della procedura esecutiva, i beni pignorati continuano comunque ad essere custoditi dal debitore. Nel caso di beni immobiliari, dunque, il debitore può continuare ad abitare nell’immobile. In alcuni casi, il giudice può disporne la liberazione, anche revocando l’eventuale autorizzazione iniziale ad abitarvi.

Su richiesta del debitore, il giudice può nominare custode anche un soggetto terzo. Il custode, chiunque esso sia, avrà l’obbligo di amministrare e curare il mantenimento del bene. E potrà concederlo in locazione solamente previa autorizzazione del giudice.

Il creditore può anche pignorare beni immobili che sono stati donati o su cui il debitore ha posto un vincolo di indisponibilità, anche prima che tali atti siano dichiarati inefficaci. A tale scopo sarà necessario che l’atto sia compiuto dal debitore successivamente al sorgere del credito.

Valore dell’immobile e vendita all’asta

Sarà il giudice a stabilire il valore dell’immobile pignorato tenendo in considerazione gli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi del primo comma dell’art. 569 del Codice di Procedura Civile.

Successivamente il Giudice applicherà le disposizioni per la vendita forzata dell’immobile. Tali disposizioni prevedono che la vendita dell’immobile pignorato debba essere eseguita secondo due modalità: la vendita all’asta senza incanto e la vendita all’asta con incanto.

• Vendita all’asta senza incanto: il Giudice dell’Esecuzione stabilisce il prezzo di partenza dell’asta e fissa un termine entro cui presentare le offerte. Tali offerte dovranno essere presentate in busta chiusa presso la Cancelleria del Tribunale allegando una cauzione. Nel caso in cui venga ricevuta una sola offerta, questa verrà senz’altro accolta se supera di almeno un quinto il prezzo base stabilito dal Giudice, altrimenti verrà rifiutata; nel caso di più offerte,
• Vendita all’asta con incanto: è una gara che si svolge pubblicamente in cui gli offerenti concorrono presentando offerte in aumento; l’ordinanza di vendita stabilisce il prezzo base e il rilancio minimo che deve essere rispettato affinché un’offerta sia ritenuta valida; si aggiudica il bene chi presenta l’offerta più alta, se non viene fatta un’offerta ulteriore trascorsi tre minuti dalla precedente.

Devi sapere che le aste si svolgono anche in modalità telematica: in questo caso, le procedure sono completamente automatizzate e chi intende prendere parte a un’asta può presentare un’offerta a distanza.