Affittare casa senza perdersi nella burocrazia? Si può!

Come dare in affitto la seconda casa: tra opportunità e regole.

È sempre più frequente incontrare chi oltre a possedere una prima casa, eredita o sceglie di acquistarne una seconda. C’è chi decide di comprare un appartamento per i figli, chi vuole avere un porto sicuro di relax con una casa vacanze, chi sceglie di intraprendere investimenti immobiliari. Ma si sa, una seconda casa, soprattutto quando non è vissuta al pieno delle sue potenzialità, rischia di essere soltanto un lusso dispendioso. La più versatile alternativa al continuare ad essere oberati da tasse e impegni di una casa sfitta, è senza dubbio affittare.
Ma come dare in affitto un appartamento? Quali sono i passi fondamentali da seguire?
Di seguito una guida pratica per poter affittare un immobile:

• Le tipologie di contratti di affitto
• Le regole da seguire
• I documenti per affittare una casa
• I costi e le imposte
• Affittare è conveniente o meno?

Come dare la casa in affitto: contratti e fiscalità.

Sono molte le tipologie di contratto che ogni proprietario può proporre agli inquilini, ma non tutte si adattano alle proprie esigenze. Per poter capire quale tipo possa essere il migliore, sarà utile riflettere sulla durata della permanenza, sul genere di inquilino (famiglia, coppia, studenti, etc), a quali sgravi fiscali vuoi accedere.
Se il tuo conduttore ha intenzione di stabilirsi per un lungo periodo le possibilità sono quelle della locazione a canone libero e quella a canone concordato. Nel canone libero non c’è un importo fissato dalla legge, è a durata 4+4 anni, e si tratta del contratto solitamente più scelto dalle famiglie. Nel contratto a canone concordato esiste invece una base di partenza data dalla Legge 431 del 1998, e la sua durata è di 3+2 anni.
Se la permanenza è limitata al breve periodo, si potrà optare per contratto transitorio, con durata tra 1 e 18 mesi. Un tipo di contratto simile è quello offerto per gli studenti: ai conduttori saranno dati dai 6 ai 36 mesi, con possibilità di rinnovo.
Nel caso in cui, invece, l’immobile può essere sfruttato come casa vacanze, il contratto più adatto è certamente quello per finalità turistiche. Questo contratto prevede di solito che proprietario e inquilini stabiliscano un periodo preciso di permanenza.
Un’altra fondamentale questione da valutare è il regime fiscale da adottare. Si può infatti scegliere tra tassazione ordinaria o cedolare secca. La prima prevede una deduzione del 5% del reddito di affitto e il pagamento di un’imposta di registro al 2% sulle annualità. Al contrario, la cedolare non la include e dispone un’aliquota forfettaria fissa del 21%.

Le regole fondamentali per chi vuole affittare casa.

Se la scelta di mettere in affitto un immobile appare un passo semplice, spesso risulta molto più complesso orientarsi tra la burocrazia richiesta. Quali sono le regole per affittare un appartamento? Le regole principali da seguire e tenere a mente sono principalmente cinque:

• L’appartamento non deve essere a rischio di pignoramento né ipoteche;
• L’appartamento deve essere abitabile, in buono stato e con impianti a normativa di legge;
• Va richiesta la certificazione energetica (ACE);
• Va registrato il contratto e comunicata la registrazione entro le tempistiche richieste (30 e 60 giorni);
• Va rilasciata sempre la certifica del pagamento dell’affitto al conduttore.

Il primo vero passo per affittare casa: i documenti necessari.

Nel momento in cui si avvia un contratto, di qualsiasi tipo esso sia, al proprietario verranno richiesti una serie di documenti: meglio non farsi trovare impreparati per evitare inutili attese! Nella fase di stipula e firma del contratto il locatore dovrà essere sicuro di fornire la propria carta d’identità e il proprio codice fiscale, l’atto di acquisto dell’immobile oppure la misura catastale e, infine, l’attestato di certificazione energetica. Quando il contratto sarà stato firmato, si dovrà poi procedere alla sua registrazione. Per questo passaggio al proprietario sono richieste due copie del contratto da firmare in originale, le ricevute delle imposte, il modulo 69 compilato e le marche da bollo da 16 euro dovute.

Affittare casa costi e imposte da affrontare.

Oltre a tutti i possibili guadagni che ne possono derivare, è bene ricordare che affittare casa richiede comunque dei costi. Questi si possono suddividere tra i costi che il proprietario dovrà affrontare nel momento dell’entrata in casa e nella stipula dei contratti, e quelli che permettono il mantenimento dell’immobile a norma e abitabile.
Le spese dell’entrata corrispondono all’imposta di registro, a quella dei canoni di locazione, all’imposta di bollo e, se avete scelto la mediazione di un’agenzia, anche il pagamento dei suoi servizi. Per quanto riguarda il mantenimento dell’immobile, si dovrà affrontare le spese per la certificazione energetica (ACE), per installare impianti a norma e, nel caso di un affitto ammobiliato, anche di un mobilio di base ed elettrodomestici funzionanti. Inoltre, il locatore dovrà ricordare che spetteranno a lui le spese di manutenzione straordinaria, mentre quelle ordinarie saranno a carico degli inquilini. Se si sta valutando se l’affitto possa o meno essere la soluzione migliore, sarà quindi bene tenere conto di tutti questi eventuali costi.

Quanto è conveniente affittare?

La domanda che ci si pone più frequentemente è quanto convenga mettere in affitto? E soprattutto, per chi non possiede già una seconda casa: quanto conviene comprare casa per affittarla?
Affittare è sicuramente la scelta perfetta per poter bilanciare le spese di mantenimento e le tasse a cui è soggetta una seconda casa, ma non solo. Se poi l’immobile in questione si trova in una città ad alta presenza universitaria e giovanile, in una posizione strategica e nella situazione ideale, senza troppi ritocchi da fare, allora affittare rappresenterà da subito un guadagno.
Un’altra valida alternativa, nel caso in cui non si possieda già una casa di proprietà o si voglia acquistarne altre, è partecipare alle aste giudiziarie.
Grazie a prezzi molto competitivi rispetto il mercato tradizionale, il futuro locatore potrà risparmiare abbastanza da poter apportare le modifiche desiderate all’immobile senza troppe preoccupazioni.
In ogni caso, affittare un appartamento oltre ai guadagni supplementari su cui si può contare nel breve periodo, risulta conveniente soprattutto nel lungo. Tenere la casa abitata vi permetterà di evitare la svalutazione nel tempo, e oltre a contare su un mercato molto più costante di quello della compravendita, potrete ottenere interessanti sgravi fiscali.