Acquistare casa con diritto di superficie: cosa vuol dire?

È sempre più frequente imbattersi in annunci immobiliari che parlano di acquistare casa con diritto di superficie, spesso a prezzi decisamente concorrenziali. Si tratta di un istituto giuridico che trova larga applicazione nella realtà quotidiana e costituisce, come vedremo di seguito, una proprietà gravata da un diritto parziale e non assoluto. I campi di applicazione fanno chiaramente riferimento al campo abitativo, per appartamenti all’interno di determinati condomini e immobili che fanno parte dell’edilizia popolare (zona 167), ma anche ad altre fattispecie.

In questo articolo cercheremo di capire cos’è esattamente il diritto di superficie, quali sono gli obblighi del concedente e del superficiario, ma soprattutto esamineremo le modalità previste dalla legge per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Cos’è il diritto di superficie?

Dal punto di vista strettamente legale il diritto di superficie viene considerato una deroga al principio dell’accessione, sancito dall’articolo 934 del Codice Civile. L’accessione immobiliare, infatti, prevede che tutto ciò che è incorporato al di sopra o al di sotto di un terreno appartiene al proprietario del suolo medesimo.

Il diritto di superficie, invece, consente di acquistare casa (o comunque un immobile) e detenerne la proprietà in maniera separata rispetto al terreno, che rimane in capo a un ulteriore proprietario, spesso un ente pubblico ma in diversi casi può anche essere un privato.

A sua volta, il diritto di superficie si può distinguere in:

• Proprietà superficiaria o separata: un soggetto acquisisce la proprietà di una costruzione già esistente, mentre al concedente rimane la proprietà del suolo
• Concessione ad aedificandum: consiste del diritto di costruire qualcosa al di sopra o al di sotto di un terreno altrui. Anche in questo caso il concedente mantiene la proprietà del terreno, mentre il superficiario detiene quella relativa all’edificio che andrà a costruire.

Cosa sono la zona 167 e la proprietà a 99 anni?

Due fattispecie tipiche dell’acquistare casa in diritto di superficie sono la cosiddetta zona 167 e il concetto di proprietà a 99 anni, fattispecie spesso collegate in campo immobiliare data la presenza di un soggetto pubblico, proprietario del terreno. Ancora oggi, è frequente leggere le due diciture all’interno degli annunci immobiliari.

La zona 167, infatti, nasce dalla legge n.167 del 18 aprile 1962, tramite la quale si dispose in materia di politiche urbanistiche di edilizia residenziale pubblica popolare o agevolata. Il sistema di edilizia convenzionata (PEEP) si basava sulla costruzione di edifici su terreni di proprietà dello stato, dei Comuni o comunque di altro ente di diritto pubblico, con un valore dell’immobile inferiore a quello di mercato.

Nel caso dei terreni di proprietà pubblica, inoltre, il diritto di superficie è regolato da una convenzione tra soggetto statale (solitamente i Comuni) e l’impresa edile costruttrice, poi sostituita dal delegato alla vendita. Questa convenzione è un atto notarile che coinvolge anche i proprietari – non a caso deve essere allegata all’atto di vendita – e stabilisce, nella maggior parte dei casi, un diritto di superficie a 99 anni.

Allo scadere dei 99 anni, l’ente pubblico può richiedere il terreno (e conseguentemente l’immobile) oppure cedere il suolo su cui sorge l’abitazione al superficiario, che ne diviene nuovo proprietario.

Obblighi e diritti delle parti nel diritto di superficie

Il diritto di superficie conferisce una serie di diritti e doveri sia al proprietario del suolo (concedente) che al titolare del diritto di superficie (superficiario).

In particolare, il proprietario:

• può godere liberamente del suolo, salvo accordi diversi tra le parti, fino alla comunicazione di avvio lavori da parte del superficiario e a patto di non compiere nessuna azione che danneggi il terreno o ne impedisca il futuro utilizzo;
• a lavori iniziati, deve tollerare di buon grado le attività svolte dal superficiario e non deve ostacolare nessun lavoro di mantenimento della costruzione preesistente. Sono escluse, inoltre, le attività di controllo aereo: il concedente non può utilizzare droni per ispezionare dall’alto i lavori sul terreno.

Per quanto riguarda il superficiario, invece:

• può procedere con la costruzione senza sostenere oneri per la notifica di inizio lavori;
• può depositare gli attrezzi e i macchinari che gli servono sul terreno e procedere all’escavazione del suolo stesso;
• deve sostenere tutti i costi della costruzione, incluso il consolidamento e rinforzo del suolo;
• è tenuto rispettare gli accordi presi con il proprietario, inclusa la corresponsione del compenso pattuito.

Vantaggi e svantaggi di acquistare casa con diritto di superficie

Fin qui abbiamo parlato del diritto di superficie da un punto di vista strettamente giuridico. Proviamo a inserirlo nella realtà di tutti i giorni. Acquistare una casa con diritto di superficie è un vantaggio o rappresenta uno svantaggio per l’acquirente? Vediamo nel dettaglio i principali plus e minus.

I vantaggi di acquistare casa con diritto di superficie

Il vantaggio più evidente di una abitazione acquistata in regime di superficie – come abbiamo visto – è senz’altro il prezzo ridotto rispetto al reale valore nel libero mercato, cioè rispetto al prezzo medio degli immobili con caratteristiche similari e proprietà piena. La differenza spesso si aggira intorno al 20-25%.

L’aspetto economico può risultare quindi particolarmente appetibile per le persone giovani, single o in coppia. Oppure, in generale, per tutti coloro che desiderano comperare una casa in cui vivere, magari la prima, ma dispongono di una liquidità relativamente contenuta e non possono (o non vogliono) ricorrere a finanziamenti sostanziosi, a tasso fisso o variabile.

Gli svantaggi di acquistare casa con diritto di superficie

Ovviamente, acquistare casa in diritto di superficie ha anche degli svantaggi. Sicuramente tra questi rientra la difficoltà dell’effettuare un reale investimento, dato che non rappresenta un’occasione di immediata locazione o rivendita ai prezzi di mercato. Infatti, spesso sul diritto di superficie insiste una limitazione per la quale bisogna attendere un certo numero di anni per effettuare una nuova cessione.

Come già anticipato, inoltre, chi acquista un immobile con diritto di superficie compra le mura dell’abitazione ma non il terreno che appartiene a un altro soggetto. Questo fattore, per quanto le concessioni siano su lunghissimi termini e sovente presentino l’opportunità di un futuro riscatto o affrancazione del terreno mediante estinzione del diritto di superficie, è chiaramente una limitazione all’affare.

Come funziona l’estinzione del diritto di superficie?

Come abbiamo visto, il diritto di superficie può essere soggetto a estinzione. In linea di massima ciò avviene per la scadenza dei termini fissati, anche se esistono casi di diritti di superficie perpetui, ma possono anche intervenire casistiche diverse quali:

• La rinuncia da parte del proprietario al terreno, che diventa nuda proprietà. In questo caso il diritto di superficie viene cancellato dalla cosiddetta confusione, con il superficiario che diventa anche proprietario del terreno;
• La trasformazione del diritto di proprietà mediante riscatto del terreno o dell’immobile, pagando una quota alla parte alienante;
• L’affrancazione, tramite la quale si corrisponde all’ente pubblico proprietario del terreno una quota per l’acquisto del terreno di sua proprietà, secondo i vincoli determinati per legge;
• L’estinzione per prescrizione, possibile solo per le casistiche di usufrutto per non uso ventennale nel caso in cui l’usufruttuario non esercita i poteri inerenti all’usufrutto stesso o nel caso di diritto di servitù e mai possibile per il diritto di proprietà.