Cambio di destinazione d’uso: come riconvertire un immobile da commerciale a residenziale?
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile, come abbiamo spiegato in un nostro precedente articolo, è una fattispecie che consente di rivalutarlo e valorizzarlo sul mercato. Così, sarà possibile utilizzarlo secondo una finalità diversa rispetto a quanto previsto e adattarlo a nuove esigenze.
In particolare, una tendenza in forte crescita è quella di trasformare un ufficio in una casa accogliente. Molti progetti, infatti, coniugano investimenti intelligenti e rigenerazione urbana al fine di ricavare spazi abitativi da locali commerciali o uffici dismessi. In quest’articolo vedremo quali sono le più recenti novità normative, i requisiti tecnici necessari e tutto l’iter burocratico da seguire.
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Cos’è il cambio di destinazione d’uso e quando è possibile?
Il cambio di destinazione d’uso rappresenta la modifica giuridica della finalità di utilizzo di un’unità immobiliare. Il complesso normativo che regola tale cambio è molto complesso, ma ci limitiamo a sottolineare come il recente Decreto Legge 69/2024 abbia introdotto significative semplificazioni.
Oggi il cambio di destinazione d’uso è sempre ammesso all’interno della stessa categoria catastale, a patto che sia conforme alle previsioni urbanistiche comunali. Tra categorie funzionali diverse, come quella da commerciale (ufficio) a residenziale, invece risulta significativamente semplificato. La nuova norma mira a favorire il riuso del patrimonio edilizio esistente, rendendo più snello il processo di conversione per rispondere alla crescente domanda abitativa.
Possiamo sintetizzare, pertanto, che il cambio di destinazione d’uso è fattibile se il piano urbanistico comunale lo consente e se sono rispettate tutti i requisiti necessari, che vedremo di seguito.
Cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione: quali sono i requisiti necessari?
Trasformare un locale commerciale in residenziale richiede il rispetto di specifici parametri di abitabilità. Il D.L. 69/2024 ha rivisto al ribasso, rispetto al passato, alcuni standard minimi. Ne è esempio, per i monolocali, la discussa modifica della superficie minima che oggi può scendere a 20 mq se l’immobile è abitato da una sola persona o 28 mq se si è in due. Altro requisito necessario è l’altezza interna che deve essere di minimo 2,40 metri.
In generale, il passaggio da ufficio ad abitazione risulta particolarmente agevolato se l’immobile dispone già di allacci idrici ed elettrici, facilmente riadattabili a uso domestico. Tuttavia, è spesso necessario intervenire sugli impianti di riscaldamento per garantire il comfort climatico e procedere alla trasformazione o al potenziamento dei servizi igienici, che devono rispondere alle normative igienico-sanitarie previste per le civili abitazioni. Nello specifico, viene sempre richiesta una ventilazione naturale o, in alternativa, quella meccanica.
Cambio di destinazione d’uso con o senza opere: cosa cambia?
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è sempre soggetto a un’autorizzazione che deve essere rilasciata dal comune. L’iter autorizzativo dipende dall’entità dei lavori necessari per la trasformazione, nello specifico:
- Cambio di destinazione senza opere: se il passaggio avviene senza interventi edilizi strutturali o modifiche distributive, è solitamente più semplice e sarà sufficiente presentare la cosiddetta SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) con finalità edilizie.
- Cambio di destinazione con opere: qualora da progetto siano previste manutenzioni strutturali leggere la SCIA viene sostituita dalla CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata); si rende invece necessario il Permesso di Costruire nel caso di interventi edilizi pesanti (come nuove pareti o modifiche strutturali). L’iter burocratico è diverso: nel caso di CILA i lavori possono iniziare in maniera immediata, se il progetto è conforme ai regolamenti comunali, mentre i tempi sono più lunghi in caso di Permesso di Costruire.
I documenti necessari per il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione
Le tematiche dell’autorizzazione anticipano una delle domande più gettonate in merito di cambio di destinazione d’uso: quali sono i documenti necessari per poter provvedere e navigare con sicurezza nella burocrazia?
Documento fondamentale per qualsiasi cambio di destinazione d’uso è l’atto di provenienza dell’immobile. Bisogna attestare, infatti, di detenere la piena proprietà dell’immobile, derivante da compravendita o successione, per poter procedere a qualsiasi trasformazione prevista. Nei casi di comproprietà, l’iter autorizzativo prevede la necessità di consenso di tutti i proprietari.
Allo stesso tempo, andrà incaricato un tecnico abilitato per redigere una relazione tecnica e un progetto da presentare al Comune, in base al quale sarà necessario presentare SCIA, CILA o Permesso di Costruire nelle modalità spiegate al paragrafo precedente.
Una volta completati i lavori, andrà completata tutta la documentazione già prevista, a carico del venditore, in caso di compravendita dell’immobile. Pertanto, sarà necessario:
- Procedere con la variazione catastale, ottenendo altresì il nuovo certificato di agibilità.
- Aggiornare l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) con tutte le specificità richieste a fini residenziali, diverse rispetto a quelle per gli uffici.
- Ottenere le certificazioni di conformità degli impianti elettrici, idrici e termici.
I costi del cambio di destinazione d’uso: a cosa andare incontro?
Per trasformare un ufficio in abitazione il budget necessario è variabile e dipende da tre fattori principali.
- Il primo è legato agli oneri di urbanizzazione, ossia i costi da versare al Comune per il “maggior carico urbanistico” derivante dal nuovo uso. Questi dipendono sia dai lavori eseguiti, sia dai tariffari comunali.
- Tra i costi variabili vanno considerate anche le parcelle professionali da corrispondere ai tecnici che curano progettazioni, direzione lavori e tutte le pratiche da completare, da quelle catastali a ogni altro atto finalizzato al cambio di destinazione d’uso.
- Infine, qualora vengano effettuate demolizioni o ricostruzioni interne all’edificio, o anche solo adeguati gli impianti idraulici, termici o elettrici, vanno corrisposte le opere edilizie eseguite.
Altri aspetti da considerare nell’ottica della riconversione
Prima di convertire l’immobile commerciale in residenziale, inoltre, vanno considerate alcune fattispecie specifiche, quali ad esempio:
- L’ubicazione dell’immobile. Molti regolamenti comunali, infatti, hanno normative specifiche per centri storici o zone vincolate per i quali possono insistere vincoli paesaggistici o architettonici. In tal caso, il cambio di destinazione d’uso richiede il Nulla Osta della Sopraintendenza, che può approvare o negare il progetto ma anche limitare modifiche estetiche o funzionali.
- I regolamenti comunali e i piani di governo del territorio.
- Eventuali specifiche condominiali, qualora l’immobile oggetto di riconversione si trovi in un plesso il cui regolamento può limitare il cambio di destinazione d’uso. Ad esempio, in tale sede potrebbe essere esplicitamente vietato l’uso residenziale di un’unità destinata ad ufficio, bloccando così l’iter di trasformazione.
- Bonus e agevolazioni fiscali dei quali si può godere nel cambio di destinazione d’uso. Se la riconversione comporta una ristrutturazione edilizia, infatti, si può accedere al Bonus Ristrutturazione, con una detrazione IRPEF fino al 50%. Nel caso specifico, la trasformazione da ufficio ad abitazione potrebbe rientrare tra le casistiche di intervento di recupero del patrimonio edilizio.
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