Case bifamiliari in vendita: come investire in immobili di questo tipo

Ecco alcune cose da sapere prima di acquistare ville bifamiliari in vendita.

Si sa che esistono diverse tipologie di abitazioni, che vengono scelte in base alle esigenze e anche alla disponibilità economica di chi acquista. Una soluzione molto diffusa soprattutto tra le famiglie estese è quella della casa bifamiliare.

Cosa significa bifamiliare? Una villa bifamiliare rappresenta un edificio adatto ad ospitare due nuclei familiari. In una casa bifamiliare le 2 famiglie convivono senza però interferenze: esistono infatti 2 ingressi autonomi, 2 giardini confinanti, 2 rimesse, eccetera. Normalmente una villa bifamiliare è costituita da 2 unità simmetriche, con un’unica copertura data da un tetto o un terrazzo.

È un’opzione preferita soprattutto da coloro che desiderano avere i propri familiari vicini oppure da quanti vogliono fare un investimento senza essere troppo lontani dall’immobile per poterlo gestire più comodamente, e scelgono quindi di affittare una porzione della loro abitazione.

Si tratta dunque di una tipologia abitativa molto richiesta, ad esempio se consideriamo una bifamiliare in vendita con giardino la domanda è in costante aumento! Ma cosa occorre sapere prima di acquistarne una? Ecco alcuni punti da prendere in considerazione:

• vantaggi e svantaggi di una bifamiliare
• bifamiliare costo
• come trasformare una casa singola in una bifamiliare
• dove trovare case bifamiliari in vendita

Vantaggi e svantaggi di una bifamiliare

Esistono una serie di vantaggi e svantaggi da prendere in considerazione se decidi di vivere in una porzione di bifamiliare oppure acquistarne una intera dandone in affitto una parte come investimento.

Rispetto a una casa singola o un appartamento, indubbiamente una casa bifamiliare ha i suoi aspetti positivi, tra cui:

• minori costi: in media, vivere in una porzione di bifamiliare (dando in affitto l’altra parte) è più economico rispetto al fatto di vivere in una casa singola con la stessa superficie, numero di stanze ecc.;
• minor difficoltà nel pagare il mutuo: dando in affitto una parte della tua casa bifamiliare, potrai avere un aiuto in più nel pagare il mutuo;
• vicinanza della famiglia: che si tratti dei genitori anziani o dei figli, con una casa bifamiliare potrai avere vicino gli altri membri della famiglia. Vivranno infatti nell’altra porzione dell’abitazione, mantenendo allo stesso tempo un certo livello di indipendenza;
• maggiore sicurezza: avrai sempre qualcuno nelle vicinanze in caso di bisogno o potrai chiedergli di sorvegliare la tua abitazione quando parti per le vacanze;
• maggior potere decisionale: se sei proprietario dell’intera abitazione puoi definire tu le regole, a differenza di un condominio dove dovrai fare i conti con diversi condomini.

Ma esiste anche tutta una serie di aspetti negativi da prendere in considerazione quando si decide di acquistare una casa bifamiliare e darne una parte in affitto. Per citarne alcuni:

• il tuo inquilino è il tuo vicino di casa: potrebbe essere un problema perché si sentirà libero di bussare alla tua porta per ogni richiesta o lamentela;
• sei responsabile di ogni manutenzione: devi occuparti di ogni problema che potrebbe presentarsi, relativo a danni e malfunzionamenti degli impianti;
• minore privacy: dovrai fare i conti con maggiori rumori e minore privacy che derivano dal fatto di condividere il muro della propria abitazione con qualcuno.

Ovviamente, potresti decidere di vivere in una casa bifamiliare per avere la tua famiglia vicino, ma se hai un buon rapporto con loro gli svantaggi si ridurrebbero!

Casa bifamiliare costo

Una volta che hai deciso per l’acquisto di una casa bifamiliare, il costo è il fattore più importante che dovrai considerare.

Trovare un prezzo basso per un’abitazione di questo tipo non è semplice, e occorre sapere che i prezzi variano in base alla metratura dell’abitazione e alla zona in cui si trova ubicato l’immobile. Generalmente, le zone residenziali costano di più delle zone periferiche, e dovrai confrontare i vari annunci di case bifamiliari in vendita per trovarne una a un prezzo accettabile.

Devi sapere che il prezzo che pattuisci con il venditore non è mai quello finale. Andranno infatti aggiunte le spese accessorie e le tasse.

L’onorario del notaio è una voce di spesa importante per chi acquista casa, infatti difficilmente scende sotto i 1500 euro e per gli immobili che superano i 300.000 euro si può aggirare intorno ai 2500 euro. Dovrai mettere in conto anche la commissione dell’agenzia immobiliare, che solitamente si aggira attorno al 2-3% (+ IVA) del valore dell’immobile.

Esistono comunque dei vantaggi fiscali di cui puoi godere e che ti permetteranno di ridurre il costo d’acquisto della tua casa bifamiliare. Tra questi:

• Detrazione del 19% dell’Irpef sugli interessi passivi e sulla parcella del notaio per il contratto di mutuo;
• Detrazione del 19% su 1000 euro di commissioni dell’agenzia;
• Sconto fiscale del 50% dell’IVA per 10 anni se acquisti dal costruttore una casa in classe A o B;
• Detrazione del 36% se ristrutturi casa o del 25% se acquisti un’abitazione ristrutturata.

Trasformare una casa singola in una bifamiliare

Se invece già possiedi una casa singola e vorresti trasformarla in una bifamiliare (ad esempio perché vuoi darne una parte a tuo figlio), allora andrai a realizzare il cosiddetto frazionamento di unità immobiliare.

Il frazionamento di un immobile risulta molto conveniente, infatti aumenti il valore del bene (poiché si vanno a creare due unità abitative più piccole e maggiormente richieste sul mercato) e inoltre avresti un’ulteriore fonte di reddito se deciderai di affittare, oppure otterresti un maggiore risparmio qualora decidessi di creare un’abitazione distinta per i tuoi familiari. Inoltre, riducendo la dimensione dell’unità immobiliare, potrai abbattere i costi di gestione.

Come si procede al frazionamento di un’unità immobiliare? Per prima cosa è necessaria la comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) detta CILA, o in caso di interventi su elementi strutturali, quali muri portanti o solai, o di cambio di destinazione d’uso, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Sono due pratiche da consegnare al Comune per cui si rende necessario un progetto strutturale redatto da un tecnico e depositato al Genio Civile.

Inoltre, occorre depositare l’aggiornamento catastale: si tratta di aggiornare la planimetria al Catasto oltre che in Comune e la visura catastale in modo da comunicare all’Agenzia delle Entrate la diversa rendita su cui calcolare le imposte. La variazione catastale comporterà la soppressione del subalterno precedente, che verrà sostituito con due nuovi.

Per quanto riguarda, infine, gli oneri di urbanizzazione, occorre sapere che con il frazionamento si ha un aumento del carico urbanistico, anche se realizzato senza opere edilizie occorrerà pagare gli oneri. Vi sarà l’obbligo di pagare gli oneri di urbanizzazione in misura ridotta, considerando la somma già versata in passato.

Trovare case bifamiliari in vendita

Una volta considerati i pro e i contro di un’abitazione di questo tipo, occorrerà sapere dove trovare ville bifamiliari in vendita in modo da risparmiare sull’acquisto e realizzare il migliore investimento.

Abbiamo detto che l’acquisto tramite un’agenzia immobiliare comporta il pagamento di una commissione commisurata al valore dell’immobile, e anche se il venditore è un privato si dovranno comunque pagare le spese notarili, spesso elevate.

Un’alternativa che non molti prendono in considerazione è data dalle aste giudiziarie immobiliari. Succede che un immobile venga messo all’asta quando è di proprietà di società fallite o sottoposte a procedura di esecuzione immobiliare, per cui il Tribunale dispone la vendita forzata dei beni appartenenti a queste società per risarcire i creditori.

Si possono evidenziare i tanti vantaggi legati a questa tipologia di vendita, che riguardano i prezzi bassi, a volte inferiori al valore di mercato degli immobili, per cui si possono fare degli affari molto interessanti, con un po’ di pazienza e anche un pizzico di fortuna. Ma oggi si possono sfruttare anche le aste telematiche per acquistare case bifamiliari in vendita, che non comportano la necessità per chi acquista di recarsi di persona presso il Tribunale per partecipare alla vendita. Infatti esistono portali web specializzati che permettono di partecipare a un’asta di questo tipo online, semplicemente registrandosi, e si potranno anche scaricare tutti i documenti necessari, consultare i dettagli degli immobili ed esaminare le perizie. Il tutto seguendo una procedura chiara e trasparente, autorizzata dal Tribunale competente. E spendendo molto meno se l’asta si fosse svolta di persona!