Cosa sono i beni comuni non censibili? Guida completa alla definizione catastale
Se stai acquistando o vendendo un appartamento, quasi certamente avrai sfogliato la visura catastale del condominio e ti sarai imbattuto su alcune aree fantasma. Si tratta di tutte le parti comuni che, a volte, possono divenire oggetto di controversie in merito alla loro effettiva proprietà. Queste sono definite dalla legge come beni comuni non censibili e, come vedremo, sono un unicum dal punto di vista catastale.
Vedremo, nello specifico, qual è la definizione catastale di questi spazi, come sono identificati dalla normativa e quali sono le regole generali inerenti alla gestione delle spese e delle quote di proprietà.
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Come vengono censiti gli immobili urbani: il Catasto Fabbricati
Per capire cosa sia un bene comune non censibile, dobbiamo fare un piccolo passo indietro e definire il censimento degli immobili urbani. Ogni singola unità immobiliare, infatti, deve essere censita all’interno di un apposito registro, chiamato Catasto Fabbricati. Al suo interno, gli immobili vengono considerati in ogni propria parte e vengono valutati per la capacità di produrre reddito proprio.
Le unità immobiliari sono così rilevate, anche all’interno dello stesso edificio o condominio, tramite i propri elementi di identificazione, contenuti all’interno della visura catastale. Questi elementi sono i dati catastali, nello specifico:
- Comune
- Sezione (eventuale)
- Foglio
- Particella
- Subalterno
E i dati di classamento quali:
- Zona censuaria ed eventuale microzona
- Categoria Catastale
- Classe
- Consistenza
- Superficie catastale
- Rendita catastale
La differenza tra beni comuni censibili e beni comuni non censibili
Oltre alle unità immobiliari, però, gli edifici comprendono anche le aree comuni alle singole unità. Per queste si apre la prima grande ramificazione del mondo condominiale, in base alla quale i beni comuni sono divisi in due categorie:
- I beni comuni censibili, ossia quelle porzioni di fabbricato che, pur essendo di proprietà comune, godono di un’autonoma capacità reddituale. Di conseguenza, devono essere regolarmente accatastate con una propria rendita catastale e un proprio subalterno. Gli esempi più classici dei beni comuni censibili sono l’alloggio del portiere, le autorimesse e le cantine condivise tra i condomini, piscine condominiali e magazzini o locali commerciali affittati a terzi.
- I beni comuni non censibili, ossia tutti quegli spazi che non producono reddito proprio e sono al servizio delle unità principali. Pertanto dovranno comparire catastalmente, ma non accatastati ai fini dell’attribuzione di una rendita. Vediamo adesso, nello specifico, la definizione normativa di questa tipologia di aree.
Cosa sono i beni comuni non censibili: la definizione normativa
Per dare una definizione precisa di bene comune non censibile, dobbiamo citare la norma fondamentale in materia: la Circolare del 20/01/1984 n. 2 del Ministero delle Finanze.
Secondo questa direttiva, i beni comuni non censibili sono porzioni di fabbricato che non possiedono un’autonoma capacità reddituale. Pertanto, non possono essere vendute o locate da sole, poiché la loro stessa esistenza è finalizzata a garantire la funzionalità, l’accesso o il servizio di altre unità.
Per essere considerata tale, un’area deve essere comune ad almeno due unità immobiliari urbane. Ne sono esempio l’androne d’ingresso, le scale condominiali e i pianerottoli, i cortili interni e i locali a servizio del condominio, come caldaie e corridoi di disimpegno.
Come vengono rappresentati i beni comuni non censibili a livello catastale?
Come anticipato, pur non avendo capacità reddituale i beni comuni non censibili devono essere rappresentati da elaborato planimetrico. Pertanto, possiederanno riferimenti catastali quali foglio, particella e subalterno.
Nello specifico, questi beni non sono soggetti alla presentazione di una singola planimetria, ma saranno associati alle unità immobiliari cui quel bene e comune, accompagnate da un’apposita dicitura che indica di cosa si tratta.
Nell’individuazione del subalterno, nello specifico, la logica preferibile e standardizzata prevede l’attribuzione secondo due criteri:
- I beni comuni non censibili generici, come gli spazi comuni a tutte le unità del fabbricato, solitamente ricevono i primi subalterni della serie (Sub 1 o Sub 501 a seconda delle prassi dell’ufficio provinciale).
- I beni comuni non censibili parziali, ossia ristretti a un gruppo ristretto di unità immobiliari, hanno solitamente un subalterno dedicato, specificando nell’elenco dei subalterni l’elenco esatto delle unità che hanno diritto su quel bene.
I beni comuni censibili in condominio: di chi sono e chi paga per essi?
Arriviamo all’aspetto più caldo per chi vive in condominio e, pertanto, ha spesso automaticamente a che fare con i beni comuni non censibili. Due quesiti che vengono spesso sottoposti dai condomini sono:
- Di chi è l’effettiva proprietà di un bene comune non censibile?
- Che spese devono essere sostenute per i beni comuni non censibili?
La proprietà dei beni comuni non censibili e la Partita Speciale
La proprietà di un bene comune non censibile non appartiene al condominio inteso come entità astratta, ma è suddivisa pro quota tra i singoli condomini che ne traggono utilità. Si tratta, de facto, di una comproprietà diffusa in cui il diritto di proprietà su questi beni è strettamente legato alla titolarità dell’unità immobiliare e non può essere separata da esso.
A livello catastale, per la gestione di queste proprietà viene utilizzato il concetto di Partita Speciale. Questa interviene in quanto, non essendo i beni comuni intestabili a una persona fisica o giuridica specifica all’interno del Catasto Fabbricati, avviene l’iscrizione in un’apposita sezione chiamata Partita Speciale 0 (zero). Questa dicitura indica proprio che il bene è privo di intestati diretti, poiché i diritti reali su di esso sono riflessi automaticamente sulle unità immobiliari principali a cui è collegato.
Le spese da sostenere per i beni comuni non censibili e i millesimi
Considerato che i beni comuni sono soggetti a una comproprietà, di riflesso tutte le spese da sostenere per esse vengono ripartite. La suddivisione, in particolare, è fatta su base millesimale, secondo le tabelle di proprietà stabilite dal regolamento di condominio. Ne sono esempio pratico, in tema di manutenzione ordinaria e straordinaria, la suddivisione delle spese per la corrente elettrica degli ascensori e per interventi di riparazione da sostenere sugli stessi.
C’è però una splendida notizia sul fronte fiscale. Essendo per definizione privi di rendita catastale autonoma, i beni comuni non censibili sono totalmente esenti da tasse e imposte dirette (come l’IMU). Non riceverai mai un bollettino delle tasse per la tua quota di vano scale o per l’androne condominiale: il loro valore (e la relativa tassazione) è già implicitamente assorbito dalla rendita catastale della tua abitazione principale.
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