Guida per l’acquisto della prima casa: cosa sapere e cosa evitare?
Compiere l’acquisto della prima casa è un traguardo importante, ma prima di procedere con l’atto di compravendita è necessario compiere alcuni passi fondamentali, tra cui informarsi circa le imposte e le agevolazioni previste dalla legge.
In questo articolo vedremo quindi cosa prevede la tassazione sulla prima casa, quali sono i bonus da richiedere e in generale come procedere dopo aver individuato il perfetto immobile. Quimmo è al tuo fianco per aiutarti a compiere la scelta migliore, non solo cercando per te la casa ideale, ma anche informandoti e consigliandoti per arrivare alla perfetta riuscita dell’affare.
Quali sono i primi passi da fare per l’acquisto della prima casa?
Dopo una lunga ricerca, hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni, che possiede tutte o quasi le caratteristiche che per te sono imprescindibili. Non stai più nella pelle e non vedi l’ora di entrare e iniziare una nuova vita tra le mura domestiche, trasferendo la residenza nella prima abitazione che può essere definita veramente tua.
Tra te e questo scenario è rimasto però ancora da compiere tutto l’iter burocratico che porta all’acquisto della prima casa, compresi la stesura della proposta, del preliminare d’acquisto e dell’atto definitivo. Quasi tutti i passaggi citati richiedono il pagamento di tasse e imposte, che tuttavia sono agevolate e in forma ridotta per quanto concerne la prima casa, ma solo se questa possiede degli specifici requisiti. Entriamo quindi nel dettaglio e scopriamo quali sono i benefici a te riservati e le tasse da pagare, avendo sempre al proprio fianco professionisti affidabili come quelli di Quimmo, che ti accompagnano e ti assistono in tutto il percorso che porta dalla scelta della casa alla sua consegna chiavi in mano.
Visionare l’immobile e richiedere i documenti relativi
Dopo aver individuato la casa che risponde al meglio alle tue esigenze e si candida a diventare la tua prima abitazione di proprietà, siamo solo all’inizio di un percorso che porterà all’acquisto.
Quimmo consiglia sempre, dove possibile, di vedere l’immobile di persona: qualora non fosse possibile, ci viene in auto la tecnologia con foto, video e tour a 360° per non perderti nulla!
E se ti convince, prima di manifestare ufficialmente il proprio interesse, è importante eseguire una serie di controlli e affidarsi a professionisti del settore per la lettura e l’interpretazione delle carte.
Verificare dati catastali, urbanistici e ipotecari
Ogni immobile (non nuovo) che si acquista da una terza persona o da una società ha una storia pregressa che necessita di essere sviscerata prima dell’acquisto, in modo da non avere brutte sorprese una volta concluso il rogito. Si parte quindi con il controllo dei dati catastali e delle pratiche che hanno portato alla loro definizione attuale, come le variazioni nella classificazione, eventuali cambi di destinazione d’uso, la crescita o la diminuzione della rendita catastale.
Questo aspetto è strettamente connesso ai lavori eseguiti all’interno dell’immobile, che devono essere tutti giustificati da pratiche urbanistiche con protocollo di inizio e fine. Qualora nel tempo siano stati sanati abusi, il precedente proprietario deve mostrare domanda di condono e relativa sanatoria, per avere una situazione chiara dello stato di fatto attuale e che non sussistono pendenze poi a carico del nuovo compratore.
Infine, per quanto riguarda la verifica ipotecaria, è opportuno sapere quali sono le pendenze che gravano sull’appartamento e definire all’interno del contratto come verranno estinte prima della cessione del bene. Se non sei un esperto del settore e per evitare problemi futuri, il suggerimento è di far controllare la documentazione a tecnici abilitati, in modo che facciano gli accertamenti del caso e possano stilare una relazione precisa dello stato catastale e urbanistico del bene, permettendoti di fare la scelta giusta.
Sottoscrivere una proposta d’acquisto per definire tempi e modalità di pagamento
Solitamente, quando si intende acquistare un immobile, si sottopone al suo proprietario una proposta di acquisto. Questa consente infatti di definire i tempi per addivenire alla stipula, in modo da lasciarsi un margine per chiedere un mutuo, nel caso in cui i fondi non siano immediatamente reperibili. Il perito dell’istituto di credito deve infatti essere messo in condizione di stilare la sua perizia e il finanziamento deve essere deliberato, con la conseguenza che potrebbero volerci anche settimane o mesi per completare l’iter.
All’interno della proposta è anche stabilito il prezzo della compravendita e le sue modalità di pagamento, oltre che le garanzie che sono prestate dal venditore all’acquirente, con eventuali esclusioni del caso. Tutti i patti e le condizioni della proposta sono poi ripetuti nel contratto preliminare di vendita, il passo intermedio prima di arrivare all’atto vero e proprio. In genere è in questa fase che viene pagata una seconda tranche di denaro imputato come caparra confirmatoria, in attesa di procedere con la cessione definitiva. Il preliminare, detto anche compromesso, può essere redatto e firmato in presenza di un notaio, con relativa registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, o direttamente fra le parti senza intermediazione, secondo le modalità descritte nell’articolo dedicato al contratto preliminare d’acquisto.
Pretendere APE aggiornato, licenza edilizia e informazioni circa la conformità degli impianti
L’attestato di prestazione energetica (APE) è un documento essenziale per stipulare e ha solitamente una validità di 10 anni, fornendo tutte le indicazioni circa la classe energetica dell’edificio. Nel caso in cui l’APE non fosse presente, questo deve essere prodotto a cura e spese del venditore, incaricando un tecnico che esegua un sopralluogo sul posto. Tra i documenti imprescindibili alla compravendita troviamo anche la licenza edilizia o permesso a costruire, che può essere anche quella originaria e risalire a molti decenni indietro. Infine, non dimenticare di informarti e di inserire nel preliminare l’eventuale conformità degli impianti tecnologici dell’appartamento, chiarendo anche a chi spetta il loro aggiornamento se questo non fosse stato già eseguito.
Quali sono le imposte da pagare quando si acquista una prima casa?
Sia che si tratti di una persona fisica sia di una persona giuridica, solo con vendita esente IVA, l’acquisto della prima casa prevede un’imposta di registro del 2% invece che del 9%, con un minimo di 1000 euro. Per quanto riguarda le imposte ipotecarie e catastali, queste si attestano su una cifra di 50 euro l’una. Se invece si parla di un’impresa che desidera assoggettare a IVA la compravendita, questa deve essere corrisposta al solo 4%, con le imposte di registro, catastali e ipotecarie di 200 euro ciascuna.
Per poter godere di questi benefici dal punto di vista delle tasse, è opportuno che l’immobile possieda determinate caratteristiche. L’unità deve essere infatti accatastata a uso abitativo, ma sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9 riferite agli immobili di lusso, oltre che le A/10 che indicano invece gli uffici. Inoltre, sono comprese nella vendita, con la medesima tassazione, anche le pertinenze del bene appartenenti alle categorie C/2, C/6, C/7, limitatamente a una sola unità per ognuna.
L’immobile deve poi essere collocato nel comune all’interno del quale l’acquirente ha la propria residenza oppure, nel caso in cui non fosse già così, è onere dell’acquirente spostarla entro 18 mesi, altrimenti vengono meno tutte le condizioni del’atto di compravendita relative ai benefici prima casa. All’interno di questa casistica rientra anche il comune dove si esercita la propria attività lavorativa, dove opera il proprio datore di lavoro o il territorio italiano se si tratta di persona emigrata all’estero. Tutta la situazione appena descritta può essere gestita al meglio con l’ausilio di un agente immobiliare, che saprà indicare passo dopo passo come muoversi, definendo con te i tempi della vendita e il pagamento delle imposte al momento opportuno.
Agevolazioni per l’acquisto della prima casa
Come detto sopra, per godere di tutti i benefici relativi alla prima casa è necessario trasferire la residenza sul posto entro 18 mesi dalla conclusione dell’atto definitivo. Deve inoltre non essere presente alcun altro immobile intestato alla stessa persona fisica o giuridica sul territorio italiano acquistato con l’agevolazione per l’acquisto della prima casa: inoltre, il proprietario non deve possedere immobili adatti a soddisfare la sua esigenza abitativa nello stesso comune dove è ubicato l’immobile oggetto dell’agevolazione, pena il decadimento di tutti i benefici.
Se sussistono le suddette condizioni, come il giusto inquadramento catastale dell’immobile, l’imposta di registro scende al 2% dal 9%, abbattendo anche l’IVA se si sceglie di non assoggettare la vendita. Anche le imposte catastali e ipotecarie sono piuttosto ridotte, pertanto acquistare come prima casa risulta conveniente.
Costi per l’acquisto della prima casa
A questi costi dovuti per legge è necessario aggiungere i costi da corrispondere al notaio, richiedendo un preventivo di spesa prima di affidare ogni genere di incarico. Questo inserirà nella proforma anche le tasse, oltre al suo onorario che cambia da professionista a professionista. Per evitare spese ulteriori non previste, controlla tutta la documentazione relativa all’immobile, in modo che se necessita di aggiornamenti o dell’ottenimento di certificati, questi rimangano a carico della parte venditrice.
Se l’immobile si trova in un condominio, in sede di stipula l’acquirente deve ricevere una liberatoria da parte del condominio, che attesti che il cedente ha pagato quanto di sua spettanza fino alla data dell’atto e si impegna a corrispondere eventuali conguagli o spese straordinarie già deliberate anche in seguito. In questo modo ci si tutela a norma di legge da eventuali pregressi condominiali non saldati, che altrimenti possono poi gravare sull’acquirente inconsapevole.
Ora che sei a conoscenza di tutte le agevolazioni delle quali potresti godere e dei documenti da richiedere se stai acquistando la tua prima casa, cosa aspetti ad affidarti a Quimmo per trovare l’immobile dei tuoi sogni e iniziare questo nuovo capitolo della tua vita?
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