Mutuo sulla casa: saranno convenienti per tutto il 2020?

Molte famiglie vorrebbero investire in un immobile ma si interrogano su quale sarà l’andamento dei tassi perché ne temono la risalita che avrebbe un impatto negativo sui mutui. I tassi bassi hanno fatto rinascere la voglia di investire nel mattone e già nel 2019 sono aumentate le transazioni immobiliari e le richieste di finanziamenti. Come sarà il prossimo futuro in tema di tassi di interesse lo si può capire solo analizzando gli indici interbancari, in base ai quali sono determinati i tassi. Ecco cosa deve valutare chi desidera sapere se il mutuo sulla casa nel 2020 rimarrà conveniente:

• Politiche BCE;
• Euribor, indice per i mutui a tasso variabile;
• Eurirs (Irs), indice per i mutui ipotecari a tasso fisso;

I tassi di interesse sono ai minimi storici ma cosa aspettarsi nel prossimo futuro?

Il 2019 è stato l’anno in cui i bassi tassi di interesse hanno comportato un significativo aumento delle compravendite. I mutui appetibili ma anche i prezzi bloccati da anni sono stati tra le cause di questo trend positivo. Il decremento del valore degli immobili ha quindi permesso a molti investitori di acquistare a ottimi prezzi rispetto al passato. La perdita di valore è stata causata dalla diminuita domanda dovuta alla stagnazione economica, dalla precarietà del lavoro (soprattutto dei giovani) e dal potere di acquisto sempre più basso. La domanda di case è stata quindi meno elevata di quello che avrebbe potuto essere se le condizioni degli italiani fossero state diverse ma i tassi bassi hanno fatto sì che molti fossero comunque nelle condizioni di accendere un mutuo. Per capire cosa succederà nel 2020 e se i mutui saranno ancora convenienti bisogna tenere conto della politica monetaria della BCE che influenza i tassi di interesse.

Le intenzioni della BCE

Nel 2019 alcuni istituti bancari hanno mosso la leva dello spread in maniera estremamente positiva per gli utenti, azzerandolo sui mutui a tasso fisso. Questa scelta è nata da una politica che ha messo al centro il potenziale utente non come portatore di interessi economici rispetto al mutuo, ma come cliente a cui proporre anche altri prodotti finanziari più vantaggiosi dopo averlo acquisito. Abbiamo quindi assistito all’azzeramento dei tassi per alcuni periodi e anche se questo non si è più ripetuto, i punti base dei tassi continuano tutt’oggi ad essere molto contenuti. A favore di questa situazione gioca la politica della BCE perché il cambio alla presidenza, dove a Mario Draghi è subentrata Christine Lagarde, non sembra far pensare a tassi di interesse in rialzo. Complici il Quantitative Easing 2, che sostiene la politica dei tassi, e la decisione esplicitata dalla Presidente di mantenerli. Nessuna analisi sembra poter affermare che la situazione muterà, anche a causa della scarsa crescita economica dell’eurozona. Dopo le rassicurazioni dei vertici della BCE vediamo adesso di capire come si stanno muovendo i tassi di riferimento, in modo da avere una visione aggiornata del loro andamento.

Euribor

Si trova attualmente sotto lo zero, questo significa che chi stipula un mutuo a tasso variabile restituirà interessi molto bassi. Va ricordato che con un mutuo a tasso variabile, se l’indice Euribor sale, il tasso praticato aumenta di conseguenza. La discesa dell’Euribor (a tre mesi) era iniziata dopo il luglio 2011, momento in cui aveva registrato il massimo: 1,60%. Negli anni 2013 e 2014 era arrivato allo 0,20% ed era sceso poi sotto lo zero nel maggio del 2015. A dicembre del 2019 il tasso Euribor è stato -0,40% ed è previsto che rimarrà negativo.

Eurirs

Così come per l’Euribor, chi è interessato all’andamento dell’Eurirs può trovare gli indici aggiornati sulla stampa specializzata (Sole 24 ore, pagina Finanza e Mercati). Inoltre attraverso appositi tool può conoscerne lo storico e capire come si è comportato il mercato negli anni. L’indice è utilizzato per i mutui a tasso fisso e al tasso viene poi applicato lo spread che rappresenta il margine di guadagno della Banca. Chi sceglie un mutuo a tasso fisso deve sapere che sarà avvantaggiato se il costo del denaro cresce ma se diminuisce, paga interessi maggiori. Nel caso succeda, il mutuatario può però optare per la surroga o per la rinegoziazione del mutuo. Ma vediamo cosa è successo negli anni. Nel 2011 l’Eurirs a 25 anni era del 3,4%, le ultime rilevazioni del febbraio 2020 danno un valore di 0,30%: la differenza è quindi notevole. A oggi si nota un rialzo, rispetto ai valori registrati nell’agosto del 2019 che era a 0,23%: chi cerca il tasso fisso dovrebbe monitorare questo dato in ascesa.

La situazione cambia con il Coronavirus?

Il virus non sembra aver inciso troppo sulla voglia di casa degli italiani che, a oggi, non pare abbiano intenzione di procrastinare ulteriormente i loro progetti. Basta poi confrontare il Taeg di gennaio 2020 con quello di marzo per vedere che il tasso è sceso dall’1,24% allo 0,77%: questo ha comportato un importo inferiore della rata del mutuo.

Il comparatore Facile.it ha reso molto bene l’idea del risparmio che si può ottenere con una simulazione. Chi contrae un mutuo a tasso fisso di 126 mila euro al 70% (per 25 anni), con il miglior Taeg di marzo (0,77%) deve sostenere una rata mensile pari a  455 euro mentre se lo avesse acceso a gennaio avrebbe pagato 485 euro al mese. Se il risparmio di 30 euro può sembrare irrisorio, le cose cambiano calcolando il totale degli interessi risparmiati in 25 anni che diventa di 9.000 euro. La cifra risparmiata aumenta maggiormente nel caso di una surroga fatta da chi aveva sottoscritto il mutuo nel gennaio 2019, quando il Taeg era a 1,95%: in questo caso il risparmio è di 22.200 euro.

Conclusioni

Il quadro generale si presenta quindi molto allettante per chi desidera comprare casa in quanto sia Euribor che Irs rimarranno vantaggiosi per tutto il 2020. Gli italiani confermano comunque un atteggiamento prudenziale per quanto riguarda la scelta tra tasso fisso e variabile, infatti, pur non essendo previsti rialzi del costo del denaro, le famiglie continuano a prediligere il tasso fisso. Questa scelta è dovuta soprattutto al fatto che preferiscono sapere che la rata non cambierà e che potranno rimborsare le rate di finanziamento senza sorprese. In caso di ulteriori ribassi dei tassi, naturalmente, gli importi non si ridurranno come invece accade quando si ha un tasso variabile. L’Osservatorio di Mutuionline conferma questa tendenza con dati dai quali risulta che complessivamente il 2019 ha visto l’89,4% dei mutui erogati a tasso fisso e il 9,3% a tasso variabile. L’incidenza dei tassi sulla rata da pagare oggi è così bassa che anche chi dispone del capitale trova vantaggioso richiedere un mutuo ed è facile prevedere che questa situazione andrà avanti così ancora per molto tempo. A questo quadro confortante si aggiunge un elemento di non poco conto: la legge n. 157 dicembre 2019 dà al mutuatario che è in difficoltà la possibilità di rinegoziare il prestito evitando il pignoramento ma si deve trattare dell’unico immobile e deve essere stato rimborsato almeno il 10% del debito che non deve superare i 250 mila euro.