Mutuo cointestato: come funziona e quando conviene?

Cos’è il mutuo cointestato: analisi dei vantaggi, dei rischi e delle eventuali problematiche di questo strumento finanziario.

Il mutuo cointestato è uno strumento finanziario che permette a due o più persone la sottoscrizione volontaria del medesimo finanziamento, impegnandosi in solido a pagare tutte le rate fino all’estinzione totale del debito. 

All’ente che eroga il finanziamento, che può essere una banca o una finanziaria,  non interessa in alcun modo la natura del vincolo o del rapporto che lega i soggetti richiedenti. L’unica cosa che conta è che le rate siano pagate puntualmente e che tutti i cointestari dimostrino responsabilità finanziaria nei confronti dell’immobile sul quale viene accesa l’ipoteca in oggetto. Si parla di responsabilità finanziaria poiché non è condizione necessaria che tutti i cointestatari siano proprietari della casa. In questo caso il soggetto che non compare nell’atto di proprietà viene definito garante.

Spesso sono proprio le banche a spingere i futuri debitori a cointestare il mutuo, assicurandosi così maggiori garanzie di solvibilità. Questo capita soprattutto nei casi considerati più pericolosi, ossia quando si ritiene che un solo titolare non sia abbastanza solido dal punto di vista reddituale ed economico. Per comprendere meglio questa forma di prestito monetario subordinato all’acquisto di un immobile, rispondere ai seguenti requisiti:

• Chi sono i soggetti che sottoscrivono un mutuo cointestato?
• Cosa succede se la coppia scoppia?
• Quando aprire un mutuo cointestato?

Chi sono i soggetti che sottoscrivono un mutuo cointestato?

Di solito i soggetti che più frequentemente si avvalgono del mutuo cointestato sono i coniugi, o in genere le coppie anche se non ufficialmente sposate, che decidono di acquistare una casa per andare a vivere insieme. La cointestazione del mutuo si può effettuare anche quando i sottoscrittori non presentano nessun vincolo di parentela.

Quando si richiede un tale prestito si ha spesso la possibilità di ricevere una somma più alta e, soprattutto, tassi di interesse più vantaggiosi.

Inoltre se l’immobile è prima casa,  è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali previste nella circolare n. 20 del 2011 dell’Agenzia delle Entrate che possiamo in breve riassumere così:

• nel caso in cui i titolari del mutuo siano anche comproprietari le detrazioni spettano a tutti gli intestatari. Per fare un esempio, due coniugi cointestari e comproprietari possono detrarre il 19% degli interessi passivi, pagando ciascuno la quota di pertinenza propria fino ad un massimo complessivo di 4.000 euro.
• Se uno dei coniugi, pur essendo cointestatario e comproprietario, si trova fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetterà solo a quest’ultimo, sempre con un massimo di 4.000 euro e nella misura del 19%. Per esempio se la moglie, comproprietaria della casa e contitolare del mutuo,  non percepisce un reddito imponibile e risulta fiscalmente a carico del marito non potrà ovviamente scaricare nulla. Il marito però può usufruire dell’agevolazione per intero come se fosse unico proprietario.

Cosa succede se la coppia scoppia?

Comprare una casa rappresenta uno dei momenti più belli per una coppia di sposi ma in sede di divorzio diventa uno degli ostacoli maggiori, soprattutto per chi esce dal tetto coniugale.

Uno dei due partner può avere la necessità di svincolarsi dal mutuo per trovare la liquidità necessaria per sottoscrivere un contratto di locazione o per l’acquisto di una nuova casa dove andare a vivere. Oppure ad esempio può non essere più interessato alla proprietà dell’immobile. In queste situazioni si possono aprire svariati scenari, spesso anche molto spiacevoli.

Partiamo dal punto di vista bancario: se anche uno solo dei due intestatari risulta insolvente, la banca, o più in generale l’ente che ha erogato il mutuo, a fronte della natura solidale del contratto, può pignorare l’abitazione rivalendosi così su entrambi.

L’annosa questione che si pone quando due persone che hanno vissuto nella stessa casa non vogliono più farlo, quindi si trovano a dover decidere se e chi terrà la proprietà, e di conseguenza chi continui a pagare le rate, non sempre viene risolta in breve tempo.

La legislazione italiana propone differenti soluzioni che variano in base alla presenza di figli, agli accordi presi con la banca, oppure in base alla natura della separazione, giudiziale o consensuale.

La strada più semplice è quella della separazione consensuale che vede i partner motivati a trovare un accordo equo e civile. La questione può essere risolta lasciando ai soggetti la possibilità di scegliere tra tre diverse strade:

• la vendita dell’immobile,
• l’uscita di un coniuge dal mutuo ed il conseguente accollamento da parte dell’altro,
• il pagamento congiunto delle rate.

1. l’immobile viene venduto ed il mutuo saldato. Oppure, quando si ha la liquidità residua, si può estinguere il contratto anticipatamente e decidere in seguito il destino della proprietà. Ovviamente per utilizzare questa soluzione è necessario che i partner siano entrambi d’accordo;
2. l’uscita di un coniuge dal mutuo. Questa possibilità è però subordinata al benestare dell’istituto di credito che ha erogato il prestito. Il coniuge restante si accolla per intero le rate mancanti fino alla totale estinzione del debito e diventa unico proprietario dell’immobile;
3. il pagamento congiunto delle rate. Se i coniugi concordano nel continuare a pagare il debito in solido, non cambia nulla neanche sul piano delle detrazioni. La proprietà resta congiunta.

Quando aprire un mutuo cointestato?

Secondo quanto abbiamo detto possiamo concludere che la scelta di aprire un mutuo intestato a più di una persona risulta un’opzione ottimale  in primis nei casi di comproprietà.  Se il bene immobile appartiene a più soggetti è giusto, nonché doveroso, che tutti si carichino dell’obbligo del suo pagamento.

L’altro aspetto non trascurabile è la solidità economica che due o più persone possono garantire agli occhi della banca. Gli istituti di credito sono infatti diventati un po’ restii nel concedere mutui per paura di insolvenze. Garantire in più di uno consente una maggiore tranquillità, permettendo così di pattuire clausole più vantaggiose per i contraenti.

Per le persone che non hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato, il debito cointestato diventa l’unico strumento possibile per ottenere il finanziamento.