Come sarà il mercato immobiliare nel 2020

Le previsioni per il mercato immobiliare nel 2020

Il mercato immobiliare nel 2020: l’Italia rimane indietro rispetto all’Europa

Siamo alle porte del nuovo anno e un argomento interessa sia gli investitori che chi intende comprare la sua prima casa: come sarà il mercato immobiliare nel 2020? Il Paese uscirà dalla crisi economica o si prospetta ancora un periodo negativo che si rifletterà nel comparto immobiliare? Le domande sono molte e si vuole capire quali saranno gli scenari italiani dei prossimi anni.

I pronostici Standard and Poor’s

La prima cosa da rilevare è che secondo il report dell’OCSE il nostro Paese sarà all’ultimo posto per quanto riguarda la crescita economica, con un PIL che crescerà solo dello 0,4%, dato inferiore a quello stimato dall’Istat (0,6%) per il 2020. Le previsioni per il mercato immobiliare nel 2020 non possono che iniziare da questo dato. ​​L’elemento di maggior rilievo è che attualmente l’Italia è in controtendenza rispetto ad altre realtà europee dove i prezzi degli immobili hanno ripreso a salire. Ma cerchiamo di capire in quale direzione si sta andando. L’agenzia di rating Standard and Poor’s pronostica che le quotazioni delle case in Europa inizieranno a salire nei prossimi due anni, quindi dal 2020 al 2022 gli immobili incrementeranno il loro valore. Si tratta però di un incremento che inciderà meno sul prezzo rispetto a quanto è avvenuto in passato. Ma se l’Europa mostra segni di ripresa non si può dire altrettanto dell’Italia dove, per quanto riguarda le quotazioni, il mercato residenziale è in difficoltà. Ovviamente il riferimento è alle quotazioni, in quanto il numero delle compravendite è in crescita dal 2014 soprattutto al Nord, mentre al Centro e al Sud si è registrato un calo dello 0,2% e dello 0,7%. In Italia la stagnazione economica incide sul reddito e sul mercato del lavoro provocando la contrazione dei prezzi, questi, dopo un calo che nel 2019 si è attestato sullo 0,9%, vedranno una diminuzione dello 0,4% nel 2020. Sostanzialmente si può dire che il trend delle quotazioni è dovuto ad una effettiva e persistente stagnazione a livello nazionale. Naturalmente ci sono delle eccezioni che riguardano alcune città nel loro complesso o alcune zone centrali o residenziali, dove si registra una richiesta di immobili vivace.

L’economia debole sul banco degli imputati

L’economia debole è stata aiutata parzialmente dalla vantaggiosa politica monetaria della BCE che ha mantenuto i tassi bassi ed ha permesso a molti di richiedere il mutuo per la casa. Le misure adottate, infatti, hanno vivacizzato il settore dei mutui e delle surroghe e spiegano il motivo per cui le transazioni hanno un trend positivo. Ma questo è avvenuto solo in parte. Infatti bisogna considerare che le banche, preoccupate della solvibilità dei richiedenti, hanno dimostrato una certa rigidità nell’erogazione del credito. I motivi delle quotazioni basse sono anche altri, tra questi:​

• livello di occupazione più basso rispetto ad altri Paesi;
• turbolenze nei mercati finanziari;
• basso potere d’acquisto;
• stretta creditizia protratta nel tempo.

Questi elementi hanno fatto sì che la domanda fosse inferiore a quanto avrebbe potuto essere in condizioni diverse, inoltre l’acquisto è prevalentemente correlato alla prima casa e  il budget previsto è limitato. Il ritorno al segno più per il prezzo degli immobili comunque avverrà. L’agenzia di rating lo prevede nel 2021 con un aumento dello 0,3% che potrebbe salire ulteriormente nel 2022, diventando dell’1%. Il 2020 invece sarà ancora un anno di flessione dei prezzi.

La compravendita nel 2020 e 2021

Milano è l’unica eccezione nel nostro Paese, infatti solo nell’area milanese si registra un costante aumento del valore degli immobili. Nomisma, società di ricerche di mercato che da 30 anni studia il mercato immobiliare italiano, ha elaborato un report che tratteggia cosa accadrà nel 2020. L’Osservatorio Immobiliare dà un quadro piuttosto chiaro circa le future tendenze del settore. La compravendita di case si assesterà intorno alle 589 mila unità nel 2020, realizzando circa l’1,5% in meno rispetto al 2019, per arrivare alle 617 mila nel 2021 (-1,2%). Interessanti anche i tempi medi necessari alla vendita della casa: mediamente, oggi, la transazione avviene nel giro di 6,2 mesi, ben lontano dal tempo minimo registrato tra il 2000 e il 2019 che era di 3,4 mesi. Fanno eccezione Milano e Bologna: nel capoluogo meneghino si vende entro 3,5 mesi mentre in quello emiliano occorrono mediamente 5 mesi.

Il mercato immobiliare all’estero nel 2020

Guardando oltre ai confini nazionali sono diversi i Paesi dove il valore degli immobili aumenteranno nel 2020, fra i molti che vedranno questo incremento ci sono il Portogallo con il 5,5% in più, l’Olanda 5,5%, la Germania 4,5% e la Spagna 4,4%. In forse la Gran Bretagna a causa delle incertezze dovute alla Brexit: il futuro potrebbe portare sia aumenti dei valori, nel caso di accordo, che diminuzioni in caso contrario. Bisogna tenere presente, però, che Londra è una metropoli a sé, essendo la città più desiderata dagli investitori dopo San Francisco, Los Angeles e New York. Questo potrebbe incidere positivamente sulle quotazioni del 2020: in ogni caso la capitale britannica sarà sempre tra le top in cui investire.

Il mercato immobiliare per le locazioni

I canoni delle locazioni vedranno una crescita dell’1% ma va tenuto presente che, comunque, in fase di contrattazione i prezzi subiscono generalmente uno sconto del 13,4%, sconto che a Milano non supera l’8,5%. In generale si nota una certa vivacità, in alcune realtà, caratterizzata anche dagli affitti temporanei, passata dall’11% al 18%, in un anno. Infine è facile dedurre che nel 2020 il mancato rinnovo della cedolare secca porterà ad un aumento del canone di locazione per gli immobili di categoria C/1, negozi e botteghe. Oltre ai rincari degli affitti, in questo caso, si avranno anche diversi immobili sfitti. Questa misura era stata introdotta, non in modo strutturale, solo per il 2019.