Come aprire una casa vacanze

Vuoi aprire una casa vacanze? Ecco come devi fare

Fa sicuramente comodo, ogni tanto, un piccolo guadagno extra. Ancora meglio se questo deriva da qualcosa di cui siamo già in possesso, come la nostra abitazione. Possedere un immobile in un luogo turistico ci dà sicuramente un vantaggio, potremmo infatti decidere, ad esempio, di aprire una casa vacanza o b&b. Ecco allora un’idea vincente che potremmo sfruttare per far soldi o arrotondare il nostro stipendio. Se anche voi siete interessati all’argomento e volete sapere come aprire una casa vacanze, continuate la lettura. In questo articolo vi spiegheremo tutti gli aspetti da conoscere prima di lanciarsi in questa avventura, tra cui:

• cosa fare prima di aprire una casa vacanze;
• il contratto di locazione per casa vacanze;
• gli adempimenti fiscali per aprire una casa vacanze;
• aprire una casa vacanze senza partita iva; 
• casa vacanze e leggi locali.

La comunicazione alla questura

Per aprire una casa vacanze è sufficiente avere un immobile da fittare a terzi. Va bene qualsiasi abitazione, non essendo necessario che disponga di un numero minimo di camere o abbia determinate caratteristiche. Tuttavia, è necessario che l’immobile sia a norma, ovvero agibile e abitabile (e, pertanto, sia fornito di bagno e cucina).

Esistono comunque alcuni adempimenti. Innanzitutto bisogna segnalare alla questura territorialmente competente l’intenzione di aprire una casa vacanze. Secondo la legge, poi, chi gestisce esercizi alberghieri e altre strutture ricettive, nonché i proprietari di case vacanze e gli affittacamere, possono dare alloggio esclusivamente alle persone munite della carta di identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità. Gli stranieri extracomunitari dovranno esibire il passaporto o altro documento considerato equivalente, purché munito della fotografia del titolare.

Chi gestisce una casa vacanze dovrà comunicare, entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate alle questure territorialmente competenti. In questo modo le autorità di pubblica sicurezza saranno informate sulle persone che hanno alloggiato presso la casa vacanze. 

Comunicare la cessione del fabbricato

In caso di apertura di una casa vacanze è obbligatoria anche la comunicazione di cessione del fabbricato, nei casi seguenti:

• quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione;
• quando il godimento o l’uso dell’immobile è concesso a cittadini extracomunitari.

Tale comunicazione dovrà essere inoltrata alla questura o al commissariato, ovvero al Comune nel caso in cui manchino questi uffici. Negli altri casi, ovvero quando la casa vacanze viene affittata mediante regolare contratto registrato, il proprietario o gestore dell’immobile non è tenuto ad effettuare alcuna comunicazione, dal momento che l’obbligo di registrare il contratto sostituisce la comunicazione.

Il contratto di locazione per casa vacanze

Chi intende aprire una casa vacanze deve stipulare un contratto di affitto in forma scritta a pena di nullità. Occorre inoltre indicare espressamente la finalità turistica, onde evitare l’applicazione delle norme previste in materia di locazione abitativa primaria.

La durata del contratto di locazione per finalità turistica può essere stabilita liberamente dalle parti. Generalmente, però, tali contratti sono stipulati per brevi periodi, anche se si distinguono contratti diversi a seconda della durata, e in particolare:

• locazione turistica lunga: il contratto è provvisto di clausole che regolano durata della locazione, entità del canone e modalità di pagamento dello stesso;
• locazione turistica breve: tale tipo di contratto contiene apposite pattuizioni circa il recesso, l’entità delle spese accessorie e le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori;
• locazione turistica brevissima: tale contratto prevede una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Il contratto di locazione per casa vacanze non potrà comunque essere inferiore ai sette giorni o superiore ai tre mesi; inoltre, se inferiore ai trenta giorni, non sarà nemmeno necessario registrarlo.

Gli adempimenti fiscali per aprire una casa vacanze

Non esistono particolari oneri legati all’apertura di una casa vacanze. Infatti l’obbligo di stipulare un contratto d’affitto sussiste solo se la durata è superiore a un mese. Tuttavia, dal momento che vengono prodotti degli introiti, questi andranno dichiarati.

Per prima cosa, al momento del pagamento del canone va emessa ricevuta fiscale con apposita marca da bollo di due euro se l’importo corrisposto è superiore ai 77,47 euro. Questi guadagni andranno inseriti a fine anno nella dichiarazione dei redditi, tra i redditi occasionali e documentati con le relative ricevute.

Aprire una casa vacanze senza partita IVA

È possibile aprire una casa vacanze senza partita IVA. L’attività di casa vacanze, infatti, può essere non imprenditoriale, ed avvenire in modo occasionale. In questo caso non è obbligatorio aprire la partita IVA.

Quando invece l’attività è imprenditoriale, ovvero è organizzata in maniera stabile, continuativa e professionale, è necessario aprire la partita IVA.

Casa vacanze e leggi locali

Le leggi regionali che regolano gli affitti brevi di case vacanze vengono modificate anche una volta all’anno. La definizione stessa di casa vacanze cambia da una regione all’altra, passando dalle normali case vacanza alle “case del camminatore” regolate in Lazio e Umbria. Cinque normative regionali impugnate dal Governo e 24 sentenze della Corte costituzionale negli ultimi tre anni, è questo il quadro delineato dalla ricerca “Turismo “digitale” e Costituzione”, curata dalla Sda Bocconi. Da questo studio emerge come otto Regioni abbiano un quadro normativo che risale, per la maggior parte, a dieci o più anni fa, quando ancora Airbnb e simili non esistevano. È il caso, ad esempio, di Abruzzo, Basilicata, Marche e Valle d’Aosta.

Ciò che conta è anche la frequenza delle modifiche: una ogni sette mesi in Ligura negli ultimi tre anni; una ogni 18 mesi in Emilia-Romagna, Lombardia e Toscana; una ogni 24 mesi in Campania e Lazio. Tali modifiche, spesso, avvengono per prevenire o risolvere contestazioni, ad esempio le normative di Lazio (legge 8/2015) e Toscana (86/2016), o per promuovere le norme locali, come la sentenza 84/2019 sulla legge lombarda 7/2018 che impone ai locatori di indicare negli annunci il Codice identificativo (Cir). 

Conviene aprire una casa vacanze?

Per rispondere a questa domanda è necessario valutare attentamente il luogo in cui si trova la nostra casa vacanze. I prezzi infatti possono variare notevolmente da una zona all’altra, anche se solitamente vanno dai 30 euro a notte fino ai 100.

Nel caso di un affitto medio di 50 euro per due notti in periodo di alta stagione, è possibile arrivare a guadagnare più di 500 euro anche senza aver affittato la casa per tutto il mese.

Facendo qualche conto, dunque, conviene aprire una casa vacanze; infatti, per una durata inferiore ai trenta giorni non è nemmeno obbligatorio stipulare un contratto d’affitto e non si dovranno pagare le spese per la registrazione.