Segnalazione Certificata di Agibilità: tutto quello che devi sapere

La Segnalazione Certificata di Agibilità è un documento molto importante al momento della compravendita di un immobile. Scopriamo insieme di cosa si tratta.

Se sei in procinto di vendere o acquistare casa devi sapere che c’è una procedura molto importante da seguire per attestare l’agibilità dell’immobile: la presentazione allo Sportello Unico della Segnalazione Certificata di Agibilità.

In passato, per certificare l’agibilità di un immobile dovevi inviare apposita domanda al Comune, accompagnata da tutti i documenti. Il Comune controllava i documenti e dopo aver eventualmente ordinato a un tecnico un’ispezione dell’immobile, emetteva il certificato. Inoltre, in caso di non risposta del Comune, valeva il principio del silenzio assenso: se il Comune non rispondeva entro 60 giorni dalla domanda, l’agibilità era da considerarsi concessa.

Come è facile intuire l’agibilità di un immobile è molto importante nel momento della compravendita poiché attesta la sua abitabilità e la sua rispondenza alle norme di carattere igienico, di sicurezza e di risparmio energetico. Questo documento deve dunque essere richiesto ogni volta che costruisci un nuovo immobile o effettui su un immobile delle importanti modifiche strutturali che ne modificano gli spazi. Esistono diversi aspetti da prendere in esame quando si parla di Segnalazione Certificata di Agibilità, tra cui:

• segnalazione certificata di agibilità modifiche normative;
• segnalazione certificata di agibilità quando serve?
• segnalazione certificata di agibilità silenzio assenso;
• segnalazione certificata di agibilità costo;
• cosa fare in caso di mancanza di Certificato di Agibilità.

Segnalazione Certificata di Agibilità modifiche normative

Con il Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222 (il cosiddetto Decreto SCA 2) è stato semplificato l’iter procedurale per l’ottenimento del certificato di agibilità che è stato sostituito dalla presentazione allo Sportello Unico della Segnalazione Certificata di Agibilità. Con la nuova normativa  il soggetto interessato deve presentare, entro 15 giorni dalla fine dei lavori, il modulo di Segnalazione Certificata di Agibilità in Comune, corredato dalla documentazione tecnica necessaria a firma di un tecnico abilitato.

Adesso, quindi, il certificato di agibilità non esiste più: una volta effettuati i lavori basta che il tecnico (geometra o architetto) invii in Comune la Segnalazione Certificata di Agibilità, in cui attesta “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità”.

Una volta inviata la SCA, l’immobile è immediatamente abitabile, non occorre attendere l’autorizzazione da parte del Comune. Il Comune ha 60 giorni di tempo per controllare la completezza della documentazione e successivamente un tempo variabile, stabilito dalla Regione, per effettuare i sopralluoghi di verifica a campione.

Segnalazione Certificata di Agibilità quando serve

La Segnalazione Certificata di Agibilità è un documento obbligatorio che serve ad attestare la rispondenza della casa ai requisiti igienico-sanitari, ambientali, di sicurezza sismica, di risparmio energetico e di conformità urbanistica. Definisce di fatto l’abitabilità di un’abitazione e, di conseguenza, la possibilità che essa venga utilizzata senza arrecare danni a noi, agli altri o all’ambiente. Ma la Segnalazione Certificata di Agibilità quando serve? In seguito a quali interventi deve essere presentata?

Questo documento deve essere presentato in riferimento ai seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Se, dunque, effettui lavori di ristrutturazione su vecchi edifici, dovrai presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità solo se tali interventi modificano gli spazi dell’immobile.

Segnalazione Certificata di Agibilità silenzio assenso

In passato, se il Comune non rispondeva trascorsi 60 giorni dalla presentazione del Certificato di Agibilità, valeva il principio del silenzio assenso: l’immobile era da ritenersi agibile.

Il D.Lgs. 222/2016 ha semplificato moltissimo la procedura e ha abolito per la Segnalazione Certificata di Agibilità il silenzio assenso. Oggi, il proprietario dell’immobile e il tecnico sono responsabili di quanto dichiarano e in particolare della conformità ai requisiti tecnici, alle condizioni di sicurezza e igiene dell’edificio e degli impianti installati.

Segnalazione Certificata di Agibilità costo

Vuoi sapere quanto andrai a spendere per la Segnalazione Certificata di Agibilità? Il costo prende in considerazione diversi aspetti: per prima cosa, la parcella del tecnico che emette la segnalazione. Puoi incaricare il professionista che ha eseguito i lavori (geometra o architetto), che ti richiederà un onorario per la segnalazione certificata di agibilità.

Se i lavori hanno interessato anche gli impianti allora ti servirà anche il collaudatore degli impianti che attesti che questi sono a norma.

Chiaramente, i costi non sono fissi ma dipendono dall’entità dei lavori e da quanto è particolare la relazione che deve fare il tecnico. Possiamo individuare i costi seguenti:

• diritti di segreteria: da 16 a 66 euro, cambiano da Comune a Comune;
• costo del tecnico (architetto, geometra, ingegnere…) che emette la SCA: da 120 a 1.500 euro;
• collaudo statico: da 800 a 4.200 euro;
• verifica conformità impianti: da 80 a 300 euro.

Il costo totale, dunque, oscilla da un minimo di 1.016 a un massimo di 6.066 euro.

Cosa fare in caso di mancanza di Certificato di Agibilità

Può accadere, in fase di rogito, di scoprire che manca il Certificato di Agibilità. In questi casi è possibile chiedere il risarcimento, o addirittura, il recesso dal contratto. È quanto stabilito da una sentenza della Cassazione nel 2017, a cui si è aggiunta un’ordinanza più recente, la n° 622/2019 del 14 Gennaio 2019.

Nell’ordinanza viene chiarito che l’acquirente ha il diritto di rifiutare di acquistare un immobile che non ha l’agibilità. Inoltre, il certificato di agibilità, nel caso di immobile destinato ad abitazione, è un “requisito giuridico essenziale del bene compravenduto” e garantisce che l’immobile sia commerciabile.

Nel caso in cui l’immobile sia consegnato in anticipo, rispetto al rogito, ed essendo già avvenuto il pagamento, il certificato di agibilità dovrà essere consegnato insieme all’immobile.

Quindi se stai per acquistare un immobile, specie se si tratta di una vecchia casa compravenduta varie volte, se vuoi essere sicuro che non ci saranno sorprese dopo l’acquisto chiedi a un tecnico di verificare se c’è l’agibilità e di controllare tutti i precedenti edilizi.

Se invece stai per mettere in vendita il tuo immobile, per evitare problemi durante la compravendita come l’allungamento dei tempi e dei costi, dovrai verificare se l’agibilità c’è già o va richiesta. Se non riesci a trovare la certificazione di agibilità dovrai presentarla nuovamente, adeguando gli impianti della casa alle norme vigenti.

Da Luglio 2017, molti notai consigliano di realizzare la Relazione Tecnica Integrata: un documento che studia tutta la storia dell’edificio e ne verifica la conformità urbanistica, catastale e paesaggistica.