Spese ordinarie e straordinarie: chi le paga quando la casa è in affitto?

Avete trovato la vostra casa in affitto ideale, magari grazie all’articolo di Quimmo con i consigli per trovare rapidamente casa in affitto online. Ma ora, è necessario avere la piena consapevolezza delle spese da dover sostenere quando si prende una casa in affitto per calcolare il nostro budget di spesa mensile ed evitare di incorrere in incomprensioni che potrebbero sfociare in controversie future. Consultare la tabella delle ripartizioni oppure il Codice Civile può tornare utile per stabilire i costi e le responsabilità delle due parti nei confronti della legge. In questo articolo, muniti di questi due strumenti, vediamo insieme come funziona per le spese ordinarie e straordinarie quando la casa è in affitto.

Casa in affitto: ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie

Che si tratti di un monolocale oppure di un appartamento di cinque o più vani una casa in affitto comporta non solo dei diritti ma anche degli obblighi da parte del proprietario e dell’affittuario. Prima di firmare il contratto, è importante conoscere la corretta ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie dell’immobile, in modo da non avere alcun dubbio su chi deve pagare cosa.

Nelle spese ordinarie di una casa in affitto rientrano tutti quegli interventi di piccola manutenzione necessari per poter godere appieno dell’appartamento. Le spese straordinarie, invece, sono relative alle riparazioni causate da un danno imprevedibile come la rottura di un tubo dell’acqua, un problema al tetto o il rifacimento della facciata.

Le responsabilità per le spese condominiali sono in genere regolamentate dal contratto di locazione e dall’articolo 1576 del Codice Civile, che recita così: “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore“.

Per evitare discussioni e controversie, negli anni sono state elaborate delle schede di ripartizione delle spese tra il proprietario e l’inquilino, basate su criteri di buon senso ed equità, diventati il fondamento per la realizzazione di un’altra tabella di suddivisione delle spese, istituita nel 2017 dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, un vero e proprio punto di riferimento per i contratti di locazione e i regolamenti condominiali. Vediamole insieme nel dettaglio.

Spese ordinarie quando la casa è in affitto: quali sono?

Per legge, il proprietario ha l’obbligo di consegnare all’inquilino l’appartamento in buono stato. Ciò significa che ciascun impianto e dispositivo annesso deve essere perfettamente funzionante, adeguato ai tempi e aggiornato di manutenzione. Gli interventi che dipendono dal deterioramento dovuto all’uso della cosa, invece, sono a carico del locatario. Rientrano nelle spese ordinarie:

•  il ripristino degli impianti danneggiati (o degli ambienti) imputabile a una cattiva gestione da parte dell’affittuario. Un esempio? L’otturazione dello scarico del WC a causa dell’introduzione di oggetti oppure la comparsa di umidità e muffa per mancata aerazione delle stanze
• la cura ordinaria dell’appartamento che include l’eventuale sostituzione di interruttori mal funzionanti e delle lampadine guaste, la pulizia delle grondaie e delle canne fumarie, lo svuotamento della fossa settica intasata (inclusa quella dei pozzetti e dei pozzi neri), la cura degli elettrodomestici in dotazione e dei complementi d’arredo elencati nel contratto di affitto (il frigorifero, il forno e il mobilio), la manutenzione ordinaria della caldaia
• i lavori atti a migliorare la vivibilità nell’appartamento ma senza apportare modifiche alla destinazione d’uso. Questi, in genere, devono essere concordati con il proprietario e non danno diritto ad alcun rimborso a meno che non sia stato sottoscritto un accordo specifico

Attenzione, però, perché le riparazioni che dipendono dal deterioramento del bene (con riferimento a oggetti ormai vecchi di alcuni anni), sono a carico del proprietario.

Gestione e sostituzione della caldaia

Se non espresso diversamente nel contratto di locazione, le spese relative a elettricità, riscaldamento, gas, aria condizionata e acqua sono attribuibili all’inquilino. A quest’ultimo spettano anche i pagamenti per gli interventi di manutenzione ordinaria, peraltro obbligatori per legge, che riguardano il controllo periodico dell’impianto e la verifica dei fumi della caldaia. L’eventuale sostituzione del dispositivo, perché non più funzionante o non a norma, è a carico del locatore. Il conduttore può far iniziare i lavori se il proprietario non provvede immediatamente, per poi richiedere il rimborso oppure procedere per vie legali in caso di necessità.

Spese delle utenze di una casa in affitto

Infine, è importante chiarire anche la ripartizione delle spese relative alle utenze. Come già accennato, luce, gas, riscaldamento e acqua sono completamente a carico dell’inquilino mentre gli eventuali costi relativi all’allacciamento dei contatori e, di conseguenza all’installazione degli impianti, spettano solo al proprietario dell’immobile.

Spese straordinarie: cosa sono?

Le spese straordinarie, sostenute principalmente dal proprietario dell’immobile, riguardano i guasti improvvisi e imprevedibili come la riparazione o l’adeguamento di un qualsiasi impianto ormai obsoleto e non più funzionante, la sistemazione del tetto, la sostituzione della caldaia con un modello più recente, il cambio degli infissi, delle serrande e delle serrature. Sulla base di ciò, ecco quali sono i costi da imputare al locatore:

• il sistema idrico, elettrico e l’impianto di riscaldamento, con eventuale sostituzione integrale
• i lastrici solari (ovvero quelle coperture che servono a riparare l’edificio dal sole, dalla pioggia e dalle altre intemperie) ed i solai
• le manutenzioni extra del bagno
• la sostituzione totale di pavimenti e rivestimenti
• l’installazione e il rifacimento dell’impianto citofonico, d’allarme o di videosorveglianza
• i danni ai muri portanti
• l’intervento straordinario della riparazione dell’ascensore.

Precisiamo, tuttavia, che il proprietario deve farsi carico dei costi solo se il guasto non è stato provocato dall’inquilino. In tal caso, sarà obbligo di quest’ultimo sostenere tutte le spese necessarie per riparare al danno da lui stesso causato.

Ripartizione delle spese condominiali

Nel contratto di locazione viene spesso messa in chiaro la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e affittuario. Sono a carico del locatore tutti i costi necessari per l’esecuzione di lavori importanti atti a rinnovare, modificare o sostituire parti anche strutturali dell’edificio. La quota da versare è calcolata sulla base della scala millesimale, che tiene conto della metratura dell’appartamento rispetto al totale dello stabile. Le spese riguardano:

• la manutenzione straordinaria dell’ascensore
• l’acquisto degli estintori
• la sostituzione degli impianti antincendio, di riscaldamento, dell’autoclave, di addolcimento dell’acqua, quello centralizzato di ricezione radiotelevisiva e d’illuminazione delle parti comuni
• la sostituzione di grondaie, corrimano, pavimenti
• il 10% delle spese di portierato (il restante 90% spetta all’affittuario)
• gli interventi per l’adeguamento sismico oppure per migliorare la classe energetica
• l’assicurazione dello stabile (solo se presente) e il compenso all’amministratore di condominio.
• Le spese condominiali ordinarie, invece, sono a carico del locatario e tra queste rientrano:
• le spese di elettricità, pulizia, gas, ascensore e riscaldamento del condominio
• le piccole riparazioni all’interno degli spazi comuni.

È importante ricordare che il proprietario dell’immobile è l’unico responsabile nel condominio delle spese non pagate dall’inquilino, di eventuali mancanze oppure infrazioni al Codice Civile commesse da quest’ultimo.

Gestione dell’ascensore

È noto che l’ascensore (come gli altri impianti di uso comune) è soggetto a mal funzionamenti o a guasti. In tal caso, le spese ordinarie e le piccole riparazioni spettano all’affittuario, così come l’ispezione, i diversi collaudi e i consumi. Al proprietario invece toccano l’eventuale nuova installazione, la manutenzione straordinaria dell’impianto e l’adeguamento alle nuove disposizioni di legge.

Gestione degli altri impianti condominiali

Per quanto concerne gli impianti di illuminazione, condizionamento, produzione dell’acqua calda e di addolcimento valgono le stesse regole dei sistemi precedenti. Il locatore deve farsi carico di tutti i costi relativi all’installazione, alla sostituzione oppure all’adeguamento a norma degli impianti. Al conduttore, invece, spettano quelli riguardanti la manutenzione ordinaria, la lettura dei contatori, la pulizia periodica dei filtri e la messa a riposo stagionale nonché l’acquisto del combustibile (ove necessario) e il pagamento di tutti i consumi.

Quali sono gli obblighi da entrambe le parti?

L’inquilino, riassumendo, ha l’obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria e per quanto riguarda le spese straordinarie, ha il dovere di avvisare tempestivamente il proprietario dell’immobile della necessità di effettuare degli interventi, il quale deve attivarsi nel minor tempo possibile, altrimenti l’inquilino può procedere:

• affidando il compito di riparazione a una ditta esterna, anticipando la spesa, per poi richiedere il rimborso al proprietario
• rivolgendosi a un avvocato e agire per vie legali, intimando al locatore di effettuare l’intervento o di versare il rimborso
• richiedendo l’immediata disdetta del contratto di locazione in caso di guasto di grossa entità, tale cioè da rendere l’immobile inutilizzabile.

Per dubbi relativi ad altre tipologie di spese, rimandiamo alla tabella oneri accessori – ripartizione fra locatore e conduttore. Con le lettere L e C, rispettivamente locatore e conduttore, vengono indicate a fianco di ciascuna voce le responsabilità. Istituita nel 2017, la tabella rappresenta un importante punto di riferimento per semplificare la ricerca delle tipologie di manutenzione ordinaria e straordinaria e stabilire la suddivisione delle responsabilità al momento della stipula del contratto d’affitto. La stessa si rivela utile anche per redigere i regolamenti condominiali. Potendo fare riferimento su di essa, dunque, sarà impossibile incorrere in fraintendimenti o in discussioni future.

Alcuni contratti di locazione, però, includono clausole che pongono a carico dell’inquilino anche le spese di straordinaria manutenzione, motivo per cui è importante leggere con molta attenzione ogni singola pagina, al fine di non incorrere in brutte sorprese.