Dove e come acquistare lotti edificabili

I terreni edificabili, a scopo residenziale o produttivo, sono un investimento da valutare con attenzione.

Un’alternativa interessante per chi cerca casa o vuole aprire uno stabilimento produttivo è quella di acquistare un terreno in cui poter edificare. Tale possibilità dipende dalla destinazione prevista nel piano regolatore generale del Comune in cui è situata l’area in questione. L’acquisto di terreni edificabili, di conseguenza, segue delle regole precise che è importante conoscere. La nuova normativa (legge Bersani-Visco) ha definito che un terreno si considera edificabile quando viene espressamente stabilito dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi (art. 36 comma 2 del d.1. 223/2006).

Certo, in questo modo il processo d’acquisto si allunga notevolmente, poiché dall’acquisto del lotto all’ultimazione dell’immobile può passare diverso tempo e ci sono molti dettagli da prendere in considerazione per evitare di commettere errori anche piuttosto seri.

Prima di acquistare un terreno edificabile, è importante valutare:

• l’ubicazione del terreno
• i requisiti dei terreni edificabili in vendita
• gli indici di edificabilità del terreno
• il prezzo di un terreno edificabile
• l’eventuale plusvalenza

Ubicazione del terreno

Il valore di un terreno edificabile dipende molto dalla sua ubicazione: se si trova collocato in prossimità dei servizi di prima necessità, come banche, supermercati, scuole, fermate dei mezzi pubblici, un terreno edificabile accresce di valore. Viceversa, se si trova in un’area isolata avrà un valore molto più basso poiché è difficilmente raggiungibile e richiederà l’utilizzo costante dell’auto. Occorre sapere, poi, che i terreni dal suolo morbido e sui pendii hanno un prezzo superiore, poiché la cubatura edificabile dell’edificio si può ripartire meglio. Pertanto, la collocazione incide in misura consistente sul costo di un terreno edificabile al metro quadro.

Requisiti dei terreni edificabili in vendita

Un terreno, per poter essere inserito tra i terreni edificabili in vendita, deve anzitutto essere considerato edificabile dal Piano degli Interventi Comunale, che definisce la destinazione urbanistica delle aree e consente di stabilire quanto e come si potrà costruire. Inoltre, l’appezzamento di terreno dovrà rispettare alcuni requisiti legati all’urbanizzazione: ovvero essere collegato alla rete tecnologica (energia elettrica, gas, acqua, fognature) e attraversato da strade per poter essere raggiungibile. In mancanza di tali requisiti, chi acquista dovrà provvedervi o assicurarsi che lo faccia il venditore.

Inoltre, prima di procedere all’acquisto è bene informarsi sulla destinazione urbanistica delle aree limitrofe, in modo da sapere con certezza se attorno verranno costruiti altri immobili oppure la zona rimarrà vuota e, di conseguenza, tranquilla.

Prima di acquistare un lotto edificabile si dovrà anche valutare attentamente la qualità del terreno per poter realizzare eventuali piani interrati e per la futura stabilità della costruzione.

Indici di edificabilità del terreno

L’edificabilità di un terreno varia in relazione all’ubicazione e segue delle regole precise che, come abbiamo visto, vengono definite dal singolo Comune. Le aree edificabili in zona urbana sono assoggettate ad indici di edificabilità che, in base alla superficie del lotto, consentono di ottenere il volume ricavabile dalla costruzione. Ci sono poi le normative urbanistiche che impongono specifiche limitazioni di progettazione e realizzazione, che vanno attentamente rispettate per evitare di incorrere in sanzioni.

Prezzo di un terreno edificabile

Il valore di un terreno edificabile viene stabilito in Euro per mc (metri cubi ottenibili). Se il prezzo è rapportato alla superficie, occorre fare attenzione al tipo di superficie che viene considerata dal venditore (utile edificabile, fondiaria, territoriale, ecc.). Il trattamento fiscale per l’acquisto di un terreno edificabile cambia a seconda del soggetto venditore: se è un privato la vendita non sarà assoggettata a IVA ma all’imposta di registro nella misura del 12% del prezzo di vendita, alla quale devono essere aggiunte l’imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Se invece il venditore è un’impresa, e pertanto è assoggettabile a IVA, si dovrà versare l’IVA del 22% sul prezzo di vendita, oltre alle imposte di registro, catastale ed ipotecaria per 200 euro ciascuna. Se però l’impresa che possiede il terreno costruisce anche l’immobile, l’IVA scenderà al 4% (se si tratta di prima casa), con un notevole risparmio!

Sul prezzo incidono anche la posizione (vicinanza o meno al centro, zona residenziale o isolata), il grado di urbanizzazione (che come abbiamo visto riguardano la presenza di collegamenti alle reti idriche, energetiche, ecc., e l’esistenza di strade e parcheggi), nonché i vincoli sulla zona specifica.

Un altro aspetto da tenere presente quando si acquista un terreno edificabile è la corretta pianificazione e progettazione del lotto. Infatti se non ci si avvale di progettisti seri e qualificati, il budget previsto per i lavori può aumentare notevolmente. I costi d’acquisto di un lotto edificabile, dunque, possono essere anche piuttosto elevati se non si mettono in atto alcune accortezze.

Plusvalenza

Nell’acquisto di un terreno edificabile, può accedere di imbattersi nella plusvalenza: si tratta di una differenza tra il valore della vendita del terreno e il valore iniziale dell’acquisto. Succede, ad esempio, quando un terreno agricolo diventa edificabile. In questo caso il passaggio di categoria fa lievitare il prezzo del terreno in maniera notevole. Per evitare questo fenomeno si può far valutare il terreno prima dell’acquisto. In questo modo sarà il proprietario a farsi carico dell’adeguamento di categoria al posto del cliente finale. Inoltre è indispensabile far eseguire una perizia giurata ad opera di esperti del settore (geometri, ingegneri o altri professionisti iscritti ai rispettivi albi) per stabilire il valore nuovo del terreno.

Per risparmiare sul prezzo d’acquisto ed evitare di dover pagare la perizia di un professionista, esiste una modalità di acquisto alternativa che è interessante approfondire.

Aste di terreni edificabili

I terreni edificabili all’asta offrono il massimo risparmio e permettono di fare un investimento molto vantaggioso. Queste gare, infatti, riguardano lotti che provengono da procedure esecutive o fallimentari e vengono rivenduti a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato. Si tratta di vendite organizzate appositamente dai Tribunali con l’obiettivo di soddisfare i creditori, ecco perché i prezzi sono molto convenienti. Per gli acquirenti tutto questo si traduce in un grosso risparmio, inoltre c’è da segnalare che le spese notarili possono essere evitate perché l’acquisto all’asta non richiede l’atto di un notaio!

L’acquisto all’asta di un terreno edificabile è sicuro poiché il valore di ogni lotto viene opportunamente stabilito prima che sia organizzata l’asta. Così, l’acquirente può conoscere il reale valore del bene e fare un acquisto consapevole.

Partecipare a una gara è semplice perché, sempre più spesso, le aste si svolgono in modalità telematica. Con le aste online è possibile fare un’offerta a distanza, in tutta comodità e sicurezza. Basterà registrarsi a uno dei portali specializzati in aste immobiliari e presentare la propria offerta, per concludere l’affare in pochissimo tempo.