Visura su immobile: differenze tra visura catastale e visura ipotecaria

Informazioni utili su visura catastale e visura ipotecaria.

Molto spesso quando si acquista casa si sente parlare di visura immobiliare. Ma si tratta di un termine che viene  utilizzato spesso in maniera impropria. Il termine più corretto è visura ipotecaria, che deve essere distinta dalla visura catastale. I due documenti, infatti, contengono informazioni diverse e vengono estratti da banche dati differenti. Ecco perché è bene capire la visura immobiliare cos’è, qual è il termine più corretto da utilizzare, e approfondire anche:

• la differenza tra visura catastale e visura ipotecaria;
• il costo visura ipotecaria per immobile;
• come si ottiene la visura catastale.

Cosa significa visura immobiliare

Il termine visura fa riferimento all’atto con il quale si prende visione di un documento. I documenti si distinguono in base alle banche dati in cui viene effettuata la ricerca, infatti potrebbero essere estratti dal Catasto, dalla Conservatoria RR.II., dalla Camera di Commercio o del Pubblico Registro Automobilistico.

Abbiamo detto che, però, il termine visura immobiliare non è corretto. In realtà il termine da utilizzare è visura ipotecaria ed è bene distinguerla dalla visura catastale. Approfondiremo dunque la differenza tra le due tipologie di visure, cosa sono e cosa contengono visura catastale e visura ipotecaria.

Cos’è la visura catastale

La visura catastale è un documento ufficiale del Catasto che contiene i dati catastali dell’immobile e dei soggetti intestatari. Tale documento è utile durante le trattative di compravendita immobiliare, oppure per il calcolo dell’IMU, della TARI e della TASI. La visura catastale può essere richiesta online oppure recandosi presso gli uffici del catasto. Non è un documento probatorio, infatti non è indicato il proprietario ma l’intestatario della ditta catastale, oltre ad altre informazioni che riguardano, ad esempio:

• la quota assegnata dagli Uffici del Catasto;
• l’ubicazione del bene immobile;
• i dati catastali identificativi (partita, foglio, particella o mappale, subalterno);
• la categoria e la superficie o il numero di vani;
• la rendita catastale o il reddito dominicale o agrario.

Nella visura catastale non vengono quindi indicati i dati dell’atto notarile e la natura dei diritti, e le quote non sono certe. Per accertare la titolarità giuridica di un immobile in capo a un soggetto occorre procedere con una visura ipotecaria.

Cosa contiene la visura ipotecaria

La visura ipotecaria è un documento che viene estratto attraverso la banca dati dell’Agenzia delle Entrate Sister. Questa visura viene realizzata attraverso i dati della Conservatoria RR.II., l’ufficio che raccoglie i dati relativi alle compravendite immobiliari, locazioni, passaggi di proprietà e ipoteche.

Con la visura ipotecaria è possibile determinare se un soggetto, persona fisica o giuridica, risulta intestatario di un bene immobile e verificare le trascrizioni a favore di tale soggetto, oltre a stabilire la presenza di eventuali gravami sull’immobile. I gravami possono consistere in ipoteche legali, ipoteche giudiziali (iscritte sulla base di decreti ingiuntive o sentenze di condanna al pagamento di somme), ipoteche volontarie (ad esempio, per l’accensione di un mutuo o finanziamento) e citazioni (atti che contestano la titolarità dell’immobile).

Richiedere una visura ipotecaria è fondamentale nelle trattative preliminari di compravendita immobiliare per disporre degli atti notarili relativi a un bene immobile e per individuare i gravami o pregiudizievoli su un immobile, terreno o fabbricato.

I dati della visura ipotecaria possono essere rapportati con quelli presenti in catasto. A questo scopo è possibile richiedere una visura ipocatastale che permette di unire e integrare i dati ipotecari con i dati catastali.

Costo visura ipotecaria per immobile

La visura ipotecaria permette dunque di accertare giuridicamente se una persona fisica o una persona giuridica sia titolare di un diritto reale (proprietà, nuda proprietà, usufrutto) su un bene immobile. È un documento necessario ad esempio nelle trattative preliminari di compravendita oppure per accertare la situazione di un immobile e disporre di tutti gli atti notarili relativi al bene stesso.

Ma qual è il costo di una visura ipotecaria per immobile? L’ispezione ipotecaria può essere richiesta a titolo gratuito e in esenzione da tributi solo qualora il soggetto richiedente risulti titolare del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento sui beni immobili per i quali viene richiesta la visura. La procedura può essere realizzata solo dal titolare di tale diritto e relativamente agli immobili di sua proprietà.

La procedura più semplice è richiedere le visure ipotecarie online. Le visure ipotecarie hanno un costo che include:

• le tasse ipotecarie;
• i compensi per il servizio di ispezione online, estrazione del documento, verifica della rispondenza del risultato dell’ispezione e consegna al cliente.

Il costo delle tasse ipotecarie può essere verificato scaricando la tabella con l’indicazione dei costi a norma del D.Lgs. 31-10-1990 n.347 (modificata dal D.L. 02/03/2012 n. 16 art. 6 in vigore dal 01/10/2012 ed integrata dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del Territorio 26/09/2012).

Come si ottiene la visura catastale

Vediamo ora come si ottiene e dove richiedere la visura catastale di un immobile. La visura catastale si può richiedere presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa è possibile recarsi presso lo Sportello Amico degli uffici postali oppure presso il servizio Certitel Catasto.

La richiesta può essere fatta anche per via telematica tramite il servizio “Consultazione personale” dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso è necessario essere dotati delle credenziali di accesso a Entratel/Fisconline ed è sufficiente indicare il proprio codice fiscale, gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella) e la Provincia di ubicazione dell’immobile.

Cos’è la visura storica per immobile

Un’ulteriore tipologia di visura è la visura storica per immobile che contiene le informazioni relative ai precedenti storici del bene. Si tratta di un documento più preciso rispetto alla visura catastale poiché include tutte le informazioni relative ai passaggi di proprietà dell’immobile avvenuti nel corso degli anni.

Anche la visura storica può essere richiesta per via telematica se si possiedono gli identificativi catastali dell’immobile.