Comprare casa nuda proprietà

Perché comprare una nuda proprietà e come funziona.

La nuda proprietà è una modalità di vendita molto interessante. Possono essere molti, infatti, gli acquirenti che desiderano una prima casa o un immobile da sfruttare in seguito.

Secondo gli ultimi dati Istat l’Italia è il paese più anziano dopo il Giappone con 1,3 milioni di nuclei familiari composti da anziani proprietari di una casa che vale almeno 200 mila euro. Per gli anziani che si trovano, in molti casi, pensioni meno cospicue che in passato, vi è la necessità di rendere liquida una parte o la totalità della ricchezza rappresentata dall’abitazione. Ecco perché vendere la nuda proprietà della casa è un’occasione molto vantaggiosa.

La maggior parte delle compravendite di nuda proprietà, infatti, viene effettuata per reperire liquidità e quindi assicurarsi un certo tenore di vita, oppure per far fronte alle esigenze legate all’avanzare degli anni o sostenere i figli nell’acquisto della casa.

Ma cos’è esattamente la nuda proprietà?  Quali sono i vantaggi per il venditore e per il compratore? A queste domande cercheremo di dare risposta in questo articolo.

In particolare, vedremo:

• cos’è la nuda proprietà?
• vantaggi per il venditore;
• vantaggi per il compratore;
• obblighi del venditore;
• obblighi del compratore;
• consigli per l’acquisto di una casa in nuda proprietà.

Cos’è la nuda proprietà

Quando si parla di “nuda proprietà” si fa riferimento a una particolare modalità in cui il proprietario dell’immobile, solitamente una persona anziana e senza eredi, decide di vendere la sua casa con la condizione di poterci abitare fino alla sua morte.

Vendere la nuda proprietà dell’abitazione dunque consente ai proprietari di avere la liquidità derivante dalla cessione dell’immobile, pur continuando a vivere nell’appartamento per il resto della propria vita; chi vuole investire nel “mattone” può, dal canto suo, acquistare immobili a prezzi inferiori a quelli di mercato in rapporto all’età del venditore.

Infatti, il prezzo di vendita di una nuda proprietà è molto vantaggioso per il compratore che, a sua volta, entrerà in possesso dell’immobile in una data indeterminata.

Vantaggi per il venditore

È facile intuire che dalla nuda proprietà il venditore può ottenere solo vantaggi. Egli continuerà infatti ad abitare nell’abitazione e potrà godere del diritto di usufrutto per tutta la vita, disponendo subito della liquidità derivante dalla compravendita della propria abitazione.

Vantaggi per il compratore

Anche il compratore può godere di notevoli vantaggi dall’acquisto della nuda proprietà di un’abitazione. Potrà infatti acquistare la proprietà dell’immobile a un prezzo d’acquisto di gran lunga inferiore rispetto a un immobile nuovo o da costruire: lo sconto può arrivare fino al 50% rispetto alla quotazione di mercato.

Obblighi per il venditore

Sono previsti specifici obblighi per il venditore che decide di vendere la propria casa in nuda proprietà, e in particolare:

• deve rispettare la destinazione economica della casa: può utilizzarlo per sé o affittarlo ma non può adibirlo ad attività professionale;
• deve provvedere alle spese di manutenzione ordinaria;
• deve corrispondere al proprietario (compratore) l’interesse legale del 5% in caso di spese per riparazioni straordinarie;
• deve provvedere alle imposte sull’immobile;
• dovrà votare nelle assemblee condominiali per questioni che riguardano l’ordinaria amministrazione.

Obblighi del compratore

Il compratore, dal canto suo, è tenuto a:

• provvedere alle spese di manutenzione straordinaria;
• esercitare il diritto di voto nelle assemblee condominiali per questioni che riguardano la straordinaria amministrazione.

Consigli per l’acquisto di una casa in nuda proprietà

Se hai deciso di acquistare una casa in nuda proprietà, ci sono alcuni aspetti che dovrai tenere a mente.

Per prima cosa, la valutazione dell’immobile: è importante affidarsi a professionisti in modo da ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita della casa. 

Un altro aspetto da valutare bene è l’età del venditore: il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto.

Pertanto, il valore di un immobile in nuda proprietà varia in funzione dell’età del venditore. Se il venditore appartiene alla fascia d’età 45-50 anni, lo sconto percentuale rispetto al valore di mercato sarà circa del 75%, mentre se il venditore rientra nelle ultime fasce di età lo sconto per il compratore si riduce tra il 25% e il 10% se il proprietario ha più di 80 anni.

Se hai intenzione di acquistare casa in nuda proprietà, dovrai anche considerare con attenzione la normativa legale: la vendita della nuda proprietà è disciplinata dalla legge ed è riconosciuta come trattativa di vendita; pertanto, è soggetta alle normative legali in materia di compravendita immobiliare: non sono possibili scritture private o lettere di intenti, mentre è sempre necessario affidarsi al notaio per stipulare l’atto di vendita. Da sapere, poi, che trattandosi a tutti gli effetti di  una compravendita, questo tipo di transazione non è impugnabile da eventuali eredi in disaccordo.

Arriviamo infine alle modalità di pagamento. Per il pagamento della nuda proprietà si possono utilizzare due modalità: l’intero importo può essere saldato al momento dell’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e dilazionare la parte rimanente con importi mensili fino al saldo dell’intero valore dell’immobile. Una modalità, quest’ultima, che può convenire ad entrambe le parti: l’acquirente potrà infatti dilazionare il pagamento, mentre il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui potrà disporre come una sorta di pensione integrativa.