Aste immobiliari: ecco quello che devi sapere

Vuoi partecipare a un’asta immobiliare e non sai come fare? Qui trovi tutte le risposte!

Acquistare immobili all’asta è un’idea intelligente per risparmiare sul prezzo di partenza e velocizzare le procedure di assegnazione, ma non è tutto oro quello che luccica, quindi ecco cosa è importante sapere prima di partecipare ad un’asta:

• quali sono i reali vantaggi di acquistare all’asta
• come funziona un’asta
• quali informazioni e documenti consultare sulle aste
• come fare per visitare l’immobile prima dell’asta
• come partecipare e fare un’offerta

Sicuramente i prezzi degli immobili sono molto più bassi di quelli di mercato, ma molti pensano che le aste immobiliari nascondano delle insidie e dei rischi per cui non sarebbero realmente convenienti.

Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

Le aste immobiliari sono davvero vantaggiose?

Acquistare un immobile all’asta è l’opzione ideale per chi ha un budget limitato e vuole risparmiare sull’acquisto. L’avrai sentito dire spesso, ma è davvero così?

Devi sapere che le aste immobiliari sono utilizzate per rivendere immobili di proprietà di soggetti falliti (ad esempio, le aziende) o di privati che, per vari motivi, non riescono più a pagare le rate del mutuo. Tali immobili vengono pignorati e poi rivenduti all’asta per liquidare i creditori o la banca che ha concesso il mutuo.

Una situazione poco piacevole, dunque, anche se gli acquirenti hanno di che rallegrarsi: per fare in modo che la vendita si concluda rapidamente, infatti, vengono fissati dei prezzi di partenza molto appetibili. E, qualora la prima asta vada deserta, il prezzo viene ribassato ulteriormente nelle aste successive, rendendo l’acquisto ancora più conveniente.

Indubbiamente, le aste sono il modo migliore per risparmiare sull’acquisto di un’abitazione, e non solo per i prezzi degli immobili. Questa tipologia di vendita permette anche di evitare alcune spese tipiche della compravendita tradizionale, ad esempio i costi notarili e di mediazione richiesti dalle agenzie immobiliari. Costi, questi, che incidono non poco quando si acquista un immobile nel mercato libero.

Il clou della questione riguarda, ovviamente, i costi da sostenere dopo l’aggiudicazione: oltre a versare le imposte richieste dallo Stato (IVA o imposta di registro), dovrai considerare altri costi, come ad esempio eventuali spese condominiali arretrate o per le ristrutturazioni. Ecco perché dovrai valutare attentamente lo stato in cui si trova l’immobile prima di partecipare all’asta.

In ogni caso, le insidie possono essere le stesse che avresti anche nel mercato libero e riguardano questioni come vincoli, ipoteche, immobile occupato o inquilini morosi.

Come funziona un’asta immobiliare?

Nell’immaginario collettivo un’asta si svolge in una sala piena di gente con un banditore d’asta che dirige la vendita e il pubblico che, alzando una paletta, si contende un’opera d’arte o un oggetto antico cercando di fare l’offerta più alta.

Un’asta immobiliare potrebbe non avere lo stesso fascino, dal momento che si svolge presso il Tribunale o lo studio di un professionista designato e richiede tutta una serie di adempimenti burocratici che potrebbero risultare complicati ai non addetti ai lavori.

Intanto devi sapere che non tutte le aste sono uguali. Infatti, a seconda delle diverse modalità di presentazione dell’offerta si distinguono in aste senza incanto e con incanto.

Nella tipologia senza incanto le offerte vengono presentate in busta chiusa e all’apertura della busta l’offerta più alta si aggiudica l’asta. Mentre quella con incanto è la tipologia d’asta più conosciuta, in cui i rilanci vengono effettuati direttamente sulle offerte dei concorrenti.

Quali informazioni consultare sulle aste?

Per conoscere le informazioni più importanti sull’immobile che intendi acquistare puoi consultare alcuni documenti recandoti presso la Cancelleria del Tribunale o anche online, nel caso di aste telematiche.

È davvero facile sapere quando viene indetta una nuova asta. Infatti, per legge, ogni asta deve essere opportunamente pubblicizzata tramite la pubblicazione dell’avviso di vendita (avviso d’asta) almeno 45 giorni prima del suo inizio. Oggi, grazie a Internet, l’intero processo è ancora più immediato: basta un clic del mouse per ottenere la lista completa delle aste immobiliari, suddivise per Tribunale o regione.

Facciamo un passo indietro. Prima che un immobile venga messo all’asta, il giudice incarica un professionista di redigere una perizia di stima, per determinare il valore dell’immobile. È questo un documento fondamentale poiché contiene tutte le informazioni più importanti relative all’unità immobiliare, tra cui i dati catastali, la planimetria, le descrizione delle caratteristiche, lo stato attuale in cui si trova e, soprattutto, l’indicazione relativa ad eventuali occupanti (locatario o proprietario).

Consultando questo documento potrai sincerarti su questioni importanti come vincoli, ipoteche o la presenza di inquilini morosi. Sono aspetti da non sottovalutare se intendi procedere, ad esempio, all’acquisto di un’abitazione all’asta. Ecco perché dovrai leggere attentamente la perizia di stima e analizzare il suo contenuto prima di partecipare a un’asta immobiliare.

Un altro documento fondamentale è dato dall’ordinanza di vendita, emanata dal giudice per definire le modalità di svolgimento dell’asta e gli elementi caratterizzanti la vendita, tra cui il prezzo di partenza, la data di svolgimento dell’asta, la scadenza e le informazioni relative alla cauzione e al saldo del prezzo finale.

È possibile visitare l’immobile prima dell’asta?

Una volta individuato l’immobile di tuo interesse e dopo aver consultato tutti i documenti relativi alla perizia e all’ordinanza di vendita, potrai procedere alla visita dell’immobile: per farlo puoi contattare il custode giudiziario – il soggetto incaricato della gestione dell’immobile – o l’agente della vendita.

Potrai valutare tu stesso le condizioni in cui si trova l’abitazione e richiedere direttamente al custode giudiziario maggiori informazioni sulla proprietà, sulle modalità di vendita e sulla situazione urbanistica, giuridica e catastale dell’immobile.

Visionare l’immobile che ti interessa prima di partecipare all’asta è sicuramente un grosso vantaggio poiché ti eviterà il rischio di incorrere in “spiacevoli” sorprese dopo l’aggiudicazione.

Come partecipare a un’asta immobiliare?

Siamo giunti al momento più importante, quello dell’offerta. Hai trovato l’immobile dei tuoi sogni e vorresti fare un’offerta per aggiudicartelo? Ecco come puoi partecipare a un’asta immobiliare.

Per fare un’offerta devi seguire delle modalità diverse a seconda che si tratti di un’asta con incanto o senza incanto.

Nel caso di un’asta senza incanto devi inviare l’offerta in busta chiusa, includendo una cauzione pari al 10% della tua offerta e tutti gli altri documenti richiesti.

Se, invece, la modalità di svolgimento prevede l’incanto devi esprimere la tua volontà a partecipare all’asta versando la cauzione richiesta dal bando.

Se un’asta si svolge senza incanto, anche una sola offerta è sufficiente per aggiudicarsi l’immobile, a patto che l’importo offerto sia superiore di almeno un quinto rispetto al prezzo base dell’asta. Nel caso di vendita senza incanto l’aggiudicazione è definitiva: ti aggiudicherai l’immobile dopo aver presentato il rilancio più alto sul prezzo base dell’asta.

Nella vendita con incanto dovrai recarti nel luogo stabilito nell’ordinanza di vendita nel giorno in cui è indetta l’asta. In questo caso l’asta si svolge davanti al giudice o professionista designato e dovrai presentare una domanda in carta legale che manifesti la tua intenzione di partecipare alla gara, unitamente alla cauzione nell’ammontare indicato nell’avviso di vendita e ai documenti richiesti dal bando.

Infine, nel caso di vendita con incanto l’assegnazione è solo provvisoria poiché trascorsi 10 giorni dalla chiusura della gara è possibile presentare un’offerta più alta (purché superiore ad almeno un quinto del prezzo di aggiudicazione). Nel qual caso verrà indetta un’altra gara aperta solo ai partecipanti della prima asta.