Spese dopo aggiudicazione asta immobiliare: cosa c’è da sapere
Quali costi mettere in conto in caso di partecipazione ad un’asta giudiziaria
Quando si decide di partecipare ad un’asta giudiziaria per accaparrarsi un bene mobile o immobile proveniente da sequestro o pignoramento, è consigliabile raccogliere tutte le dovute informazioni riguardanti non solo l’asta in sé, ma anche le fasi successive all’eventuale aggiudicazione. Non tutti sanno, infatti, che esistono delle scadenze e delle spese da sostenere in seguito alla chiusura della gara. I punti da tenere bene a mente per non incorrere in errore e non contravvenire la normativa vigente possono essere così riassunti:
- Come partecipare ad un’asta a incanto
- Qual è la differenza tra aggiudicazione provvisoria e definitiva
- In che cosa consiste il decreto di trasferimento
Scadenze e modalità di partecipazione a un’asta
Per capire quali siano nel dettaglio le spese a carico dell’aggiudicatario di un’asta giudiziaria, occorre fare un piccolo preambolo e sottolineare la differenza che intercorre tra aggiudicazione provvisoria e definitiva di un bene. Alla base di questa distinzione fondamentale vi è il fatto che a partecipare all’asta per lo stesso immobile possano essere più potenziali acquirenti, ognuno dei quali sarà libero di fare la propria offerta. Di conseguenza può accadere che, pur avendo espresso la propria intenzione di acquistare un determinato bene, non si risulti essere i migliori offerenti. In questo caso, coloro i quali non si sono aggiudicati il bene di interesse dovranno presentare in tempi brevi un apposito modulo con cui si richiede la restituzione della caparra, versata come anticipo nell’eventualità di una probabile vincita. Tale modulo viene consegnato a tutti i partecipanti all’asta, prima ancora del suo effettivo svolgimento, e va restituito compilato in caso di mancata vincita subito dopo la dichiarazione di aggiudicazione del bene al miglior offerente, da parte del delegato alla vendita. Oltre alle spese di trasferimento dovute in seguito all’acquisto di un immobile all’asta, il nuovo proprietario deve mettere in conto anche i versamenti necessari per la cancellazione del pignoramento o dell’ipoteca volontaria. Nel primo caso l’ammontare della spesa è pari a 262 €. Se invece si tratta di cancellare l’ipoteca volontaria la somma da pagare è di 35 €, a cui si devono aggiungere i 59 € della tassa di bollo ed i 35 € della tassa ipotecaria. Leggermente diverso risulta essere il calcolo se sull’immobile acquistato all’asta gravi un’ipoteca di tipo giudiziale. In questo caso, per la sua cancellazione dovrà essere versato una cifra corrispondente allo 0,50% dell’importo della originaria iscrizione ipotecaria.
Decreto di trasferimento del bene e relativo contributo economico
Nel caso in cui la partecipazione alla gara abbia avuto esito positivo, la persona che si è aggiudicata il bene dovrà sostenere una serie di spese per acquisto immobile all’asta. Prima che le somme siano versate si viene considerati solo aggiudicatari provvisori, il che significa che non si dispone ancora della proprietà effettiva dell’immobile. Dopo la restituzione delle caparre ai partecipanti all’asta non vincitori, l’aggiudicatario viene chiamato a firmare il cosiddetto verbale di aggiudicazione. Si tratta di un atto pubblico, nel quale vengono rese note le informazioni più importanti riguardanti lo svolgimento vero e proprio dell’asta, ovvero il numero di partecipanti, l’ammontare delle offerte presentate e i dati relativi all’immobile venduto. La firma del verbale, che può essere ritirato in un secondo momento presso la Cancelleria del Tribunale in cui si è tenuta l’asta, rappresenta l’atto burocratico conclusivo della gara. Per quanto riguarda invece i pagamenti, bisogna tener presente che i 60 giorni previsti per saldare la differenza tra la caparra precedentemente versata ed il prezzo di aggiudicazione del bene, decorrono a partire dalla data di svolgimento dell’asta. Nei 10 giorni successivi alla gara la normativa prevede la possibilità di presentare offerte aumentate di un quinto rispetto al prezzo di aggiudicazione. Nel caso in cui ciò si verifichi, la procedura che viene seguita è quella di chiamare l’aggiudicatario provvisorio, i partecipanti in prima istanza non vincitori e l’offerente che ha rialzato di un quinto il prezzo di aggiudicazione, in modo tale da indire una nuova asta.
Iva su immobili acquistati all’asta: come fare i dovuti calcoli
Il periodo di tempo che intercorre tra il pagamento della differenza tra la caparra e il prezzo di aggiudicazione e l’effettivo trasferimento del bene acquistato all’asta può estendersi fino a 2 mesi. Perché la transazione sia riconosciuta, è necessario presentare la relativa ricevuta che attesti l’avvenuto pagamento. A questo punto, si può richiedere l’emissione del decreto di trasferimento, versando una marca da bollo del valore di 14,62€. Con l’espressione decreto di trasferimento si intende l’atto con cui il giudice incaricato delle esecuzioni sancisce il trasferimento del bene precedentemente espropriato al nuovo legittimo proprietario. All’interno di questo documento è inclusa anche l’ingiunzione, rivolta al debitore ed all’eventuale custode, di abbandonare l’immobile venduto. In altre parole, il decreto di trasferimento può essere considerato a tutti gli effetti un titolo legale per la trascrizione dell’avvenuta vendita dell’immobile. Questo passaggio di proprietà comporta il pagamento delle spese di trasferimento da parte del nuovo proprietario. Oltre al versamento dei valori bollati, la persona che si è aggiudicata l’asta è tenuta a pagare un importo pari a 149 € per la trascrizione del decreto di trasferimento. Il costo della registrazione del decreto di trasferimento in realtà può subire delle variazioni sostanziali, a seconda che il proprietario sia nelle condizioni di avvalersi o meno dei benefici destinati alla prima casa. Nel primo caso l’ammontare della tassa di registrazione è pari al 3% del prezzo al quale ci si è aggiudicati l’immobile. Se invece non è possibile considerare l’acquisto fatto come prima casa, la percentuale sale fino a raggiungere il 10%. Un discorso analogo va fatto anche relativamente all’iva, che oscilla così dal 4 al 22%. Tra le spese da sostenere in seguito all’aggiudicazione di un’asta è opportuno includere anche quelle di condominio, relativamente non solo all’anno in corso, ma anche a quello precedente rispetto all’asta. La normativa infatti prevede che sia il nuovo proprietario a dover sostenere le spese condominiali necessarie per interventi ordinari e straordinari nell’arco di tempo su indicato. Ciò non toglie comunque che l’aggiudicatario dell’asta possa decidere di chiedere il rimborso di queste ultime spese sostenute al vecchio proprietario.