Osservatorio Immobiliare delle Vendite Giudiziarie: sempre più digitalizzazione nel settore
Ripresa, sì, grazie (anche) alla digitalizzazione. È ciò che emerge dall’Osservatorio Immobiliare delle Vendite Giudiziarie nel 2022, che analizza il mercato delle procedure concorsuali nell’anno appena concluso e fa strada a previsioni ottimistiche per quello in corso.
L’Osservatorio è frutto di una collaborazione tra AREC-neprix, azienda che si occupa di gestione di crediti distressed corporate, e Abilio, leader nella vendita di beni mobili e immobili provenienti da procedure giudiziarie, concorsuali e libero mercato. Si tratta di un documento innovativo che presenta lo stato di salute delle vendite giudiziarie immobiliari, in ripresa dopo due anni di contrazione (2020-2021) con prospettive future interessanti.
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Osservatorio Immobiliare delle Vendite Giudiziarie: la fotografia di fine 2022
La crisi economica cominciata nel 2009 ha fatto crescere il numero di fallimenti in Italia. Il Covid sembra aver provocato una frenata brusca, causata dalle ripercussioni della pandemia sulle regolari attività dei Tribunali italiani. Il dato offerto dal biennio 2020-2021 non è pertanto attendibile e non rispetta quella che gli esperti definiscono una veridicità fisiologica.
Così, a partire dal 2022 si è assistito a un aumento delle procedure esecutive e concorsuali che ha provocato, come conseguenza, un innalzamento del numero dei beni messi all’asta. Di conseguenza, sono tornate ad aumentare le vendite giudiziarie. Ma come si sta comportando il mercato, nel dettaglio, dopo la fine dell’emergenza sanitaria?
I dati del mercato giudiziario immobiliare nel 2022
Sebbene abbiano fatto registrare un lieve calo negli ultimi mesi dell’anno, nel 2022 le vendite giudiziarie in Italia sono sostanzialmente tornate ai livelli pre-pandemia. Il primo semestre dello scorso anno, in particolare, è stato caratterizzato da una vera e propria euforia di mercato, con vendite che si attestavano intorno a 107mila esperimenti (erano 113mila nello stesso periodo del 2019). L’ultimo quarto dell’anno, però, ha fatto registrare un nuovo rallentamento.
Guardando alle cifre, il totale delle basi d’asta nel 2022 si attesta intorno a 32 miliardi di euro contro i 38 miliardi del 2019. Il totale dei tentativi di vendita, lo scorso anno, invece, è stato pari a 180mila, contro i 233mila dell’anno pre-pandemia. Guardando il dettaglio delle regioni, invece, si rileva che mentre il centro-nord arranca nella riconquista delle vecchie cifre, al sud e nelle isole i risultati annuali sono, in qualche caso, addirittura superiori a quelli pre-pandemia.
L’Osservatorio Immobiliare è stato presentato dal CEO di Abilio Renato Ciccarelli ed Edoardo Assirelli, Head of Data & Valuation Abilio, nel corso del sesto episodio di AbilioView. Guarda qui la puntata integrale!
Ripartenza lenta e digitalizzazione
Il Covid ha gravato pesantemente sul settore di esecuzioni immobiliari e procedure concorsuali, causando tra il 2020 e il 2021 un calo pari all’85% del numero delle aste e del 33,3% dei fallimenti. Allo stesso tempo, ci si aspettava che dopo il lungo periodo di stop forzato avremmo assistito a un’autentica esplosione del mercato, a causa della necessità di smaltire le pratiche interrotte dalla pandemia, cosa che non è avvenuta a causa dell’incapacità dei Tribunali di aumentare il ritmo di lavoro.
Un riflesso del rallentamento che si produce anche nel 2022 è il tempo medio di smaltimento di una pratica, in aumento rispetto all’attestazione pari a circa 5 anni del 2019. La macchina, quindi, deve ancora riprendere a lavorare a pieno regime, superando l’effetto imbuto generato dall’emergenza sanitaria.
Se il pieno recupero non è ancora avvenuto, l’emergenza sanitaria ha indubbiamente dato una spinta al processo di digitalizzazione, sempre più presente sul mercato anche grazie all’apporto di società specializzate. Allo stesso tempo, in molte sedi giudiziarie italiane si sta facendo largo la consuetudine di apportare un approccio commerciale alle vendite, nel rispetto dell’aspetto legale. Anche in questo caso sono società esterne ad occuparsi di velocizzare le procedure e aumentare l’efficienza dell’operatività, con il Nord a fungere da pioniere.
Un mercato in piena espansione
La fotografia attuale fornita dall’Osservatorio Immobiliare delle Vendite Giudiziarie parla di 70mila procedure concorsuali aperte, con una prospettiva positiva per il 2023 e gli anni successivi. Rimane una leggera delusione delle aspettative, considerando il trend in ascesa del primo mese del 2020, ma a fornire una chiave di lettura ottimistica sono due aspetti:
- la digitalizzazione del settore delle aste;
- l’entrata in vigore del nuovo Codice della Crisi d’Impresa.
In entrambi i casi si tratta di un cambiamento epocale per il settore, con previsioni incoraggianti per il futuro. In particolare, l’autorizzazione a offrire immobili online ha consentito di aumentare notevolmente il contingente di potenziali acquirenti. Già nel 2022 l’incidenza delle aste telematiche è stata pari al 75% (con punte di 80% al Nord Italia) e si prevede una crescita per il futuro. Grazie agli strumenti digitali, inoltre, i giudici possono lavorare in modo più rapido ed efficiente, soprattutto nei casi di vendita pubblica.
La combinazione di questi elementi produce come risultato il fatto che, raggiungendo più potenziali acquirenti online, in determinati casi grazie ai rilanci è possibile vendere a prezzi più alti, con vantaggi economici sia per i creditori che per i debitori.
Le criticità
A fronte dei fattori di spinta, restano comunque presenti alcuni grandi ostacoli. Il primo è costituito dai tempi di vendita. Oggi, infatti, dopo la chiusura degli esperimenti, gli immobili interessati da procedure giudiziarie se non venduti devono essere ripubblicati. Nel frattempo, nessun compratore può conoscerne la disponibilità. È necessario, insomma, attendere la comparsa di un nuovo annuncio: attesa che può prolungarsi fino a due mesi. La media è di 54 giorni infruttuosi, che rischiano di lasciar sfuggire l’occasione di acquisto (i compratori, peraltro, non possono nemmeno conoscere i risultati delle aste già chiuse). Il fattore di criticità è comune a tutte le regioni italiane, sebbene con qualche minima differenza.
L’invecchiamento del magazzino
Il secondo ostacolo, non meno difficile da sormontare rispetto al primo, è costituito dalla lentezza della macchina giudiziaria. Oggi ben il 40% delle procedure concorsuali è cominciata prima del 2016. Il nuovo Codice della Crisi d’Impresa dovrebbe tagliare questi tempi, ma gli effetti si cominceranno a vedere solo tra qualche anno e riguarderanno principalmente le procedure cominciate nel 2022.
Negli ultimi tre anni invece, si è assistito a un progressivo invecchiamento del magazzino: vuol dire che l’emergenza sanitaria ha, di fatto, contribuito ad allungare i tempi di vendita degli immobili interessati da procedure concorsuali ed esecutive. Se i beni datati, nel 2019, costituivano un terzo dell’intero magazzino immobiliare giudiziario, nel 2022 hanno conquistato una quota pari alla metà.
La gestione commerciale delle vendite giudiziarie
Se la gestione legale è imprescindibile, quella commerciale è lo strumento che costituisce il punto di svolta del settore delle vendite giudiziarie.
Fino a ieri, infatti, ogni custode era responsabile della propria vendita, ma lo scenario potrebbe cambiare. Il ricorso a professionisti che aiutino i giudici e i custodi a dare visibilità ai beni, muovendosi in modo coerente con la procedura, è una realtà che si sta facendo largo e che dovrebbe dare risultati in termini di numero e prezzi di vendite.
Il nodo da sciogliere sta nella difficoltà di visionare gli immobili. La procedura consolidata prevede che le richieste vengano inoltrate attraverso il portale delle vendite pubbliche (PvP) e arrivino direttamente al custode, che ha il compito di prenotare le visite. La soluzione ottimale sarebbe affidare questo compito a player professionisti esterni, che possano moltiplicare le visite e, con esse, le possibilità di vendita.
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Aste giudiziarie online: la fine di un tabù
Il primo e più importante effetto dello sbarco delle vendite giudiziarie su Internet è stato lo sdoganamento di questo settore. Il mondo delle aste, infatti, visto un tempo come complesso e costoso (e dunque scoraggiante per i potenziali acquirenti) è oggi, di fatto, accessibile a tutti.
La procedura dell’asta presenta due principali vantaggi:
- È economicamente sicura e consente di acquistare qualsiasi tipo di immobile a un prezzo interessante, inferiore a quello di mercato;
- È garantita dal Tribunale e dal controllo di un giudice che avalla la procedura in modo terzo e imparziale;
Come comprare all’asta con Quimmo?
Quimmo è portale immobiliare leader di settore nel campo delle aste immobiliari online. Collegandosi alla sezione delle Aste Giudiziarie sul sito è possibile consultare l’elenco dei beni disponibili, effettuando un’offerta in maniera autonoma oppure richiedendo un’assistenza specializzata e gratuita in pochi clic.
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