Mercato immobiliare in frenata nel 2019
Secondo le previsioni di Nomisma le compravendite nel 2019 sono destinate a crescere a un ritmo più contenuto rispetto a quello degli ultimi anni. Una frenata che allontana ancora di più la possibilità di un rialzo dei prezzi delle abitazioni.
Rallenta la crescita delle compravendite immobiliari. È quanto emerge dal primo Osservatorio immobiliare di Nomisma per il 2019, che ha analizzato l’andamento delle compravendite immobiliari in 13 città cosiddette intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona.
Le compravendite immobiliari continueranno a crescere nel 2019, ma ad un ritmo più contenuto rispetto a quello che si era registrato negli ultimi anni (del 2-3% contro il 6,5% del 2018), con stime ancora più al ribasso per il 2020 e il 2021.
La frenata delle compravendite rende dunque ancora più inverosimile una inversione di tendenza sul fronte dei prezzi, per cui si presume che continuerà la situazione di stagnazione. La variazione media prevista per le grandi città viene indicata pari a -0,9%, un valore simile a quello registrato nel 2018 (ad esclusione di alcune zone particolarmente richieste nelle grandi città, Milano in testa). L’entità della frenata sarà condizionata da due fattori principali:
- l’efficacia delle misure di politica economica messe in atto;
- la disponibilità del sistema bancario ad assecondare la pulsione proprietaria delle famiglie, specie in un contesto di maggiore precarietà reddituale, quale quello attuale.
Compravendite casa 2019: l’unica certezza sono i tassi dei mutui favorevoli
Cruciale sarà, dunque, la disponibilità delle banche ad assecondare, tramite la concessione del credito, la voglia degli italiani di diventare proprietari di casa anche in presenza di condizioni reddituali precarie. Per Nomisma, il mercato immobiliare si è sviluppato negli ultimi anni soprattutto grazie alle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di casa.
Il ricorso all’indebitamento ha sicuramente permesso di colmare il divario tra disponibilità patrimoniali e valori di mercato; tuttavia, la maggiore facilità di ottenere mutui non è sostenuta da una crescita dei prezzi, e questo è un chiaro segnale che l’espansione del mercato immobiliare è destinata ad arrestarsi presto.
Prezzi case: riduzione dell’1,2% nel 2018
I prezzi delle abitazioni nelle 13 città intermedie monitorate hanno mostrato una variazione contenuta (-1,2% su base annua), mentre i canoni di locazione sono rimasti pressoché invariati (-0,2%). Il tempo medio di vendita è pari a 7,3 mesi, con uno sconto medio che si assesta al 14%.
Guardando agli immobili di impresa, invece, il calo dei prezzi è stato leggermente più elevato, attestandosi su -1,5%. I canoni hanno registrato dinamiche simili, anche se in questo caso, a differenza del segmento residenziale, non si può parlare di tendenziale stabilizzazione, quanto piuttosto di un ulteriore calo (anche se contenuto).
La domanda di abitazioni nei mercati intermedi
Nei mercati intermedi si è avuta una lieve prevalenza della ricerca di una casa di proprietà (52%) rispetto alla soluzione dell’affitto (48%). Tra le città analizzate si osservano comunque delle differenze: si va dal 30% di domanda di locazione registrato a Livorno e a Trieste, al 60% rilevato a Modena e Verona. Questi dati evidenziano che la domanda relativa all’affitto è in aumento, facendo emergere un Paese più mobile rispetto al passato, ma anche l’esistenza sul mercato immobiliare di una domanda di utilizzo temporaneo in crescita essendo passata in un anno dal 12% al 16,3%.
Un’altra domanda analizzata riguarda l’acquisto per investimento che, nell’Indagine Nomisma condotta sulle famiglie, nel 2018 aveva ottenuto il 15,4% delle manifestazioni d’interesse. Anche nelle città intermedie si riscontra una quota analoga, pari al 14,2% della domanda.
Flessione degli investimenti corporate
L’insorgere di tensioni istituzionali e i riflessi di carattere finanziario che da queste sono scaturiti hanno generato una flessione negli investimenti immobiliari corporate, passati dagli 11 miliardi del 2017 agli 8,6 del 2018, e un attendismo nei primi mesi del 2019 che ha frenato il dinamismo degli ultimi anni. A complicare ulteriormente la situazione del mercato corporate, il maggior rischio percepito sull’Italia, scaturito dalla contrapposizione con la Commissione Europea sugli obiettivi in termini di rapporto deficit-Pil e acuito dal rallentamento economico in atto. Pertanto, la crescita del mercato immobiliare è destinata a rallentare.
