Valutazione dell’immobile: come stabilire un giusto prezzo di vendita?

20 Novembre 2024 | Mercato immobiliare

Quando si decide di comprare o vendere un immobile le considerazioni da fare sono spesso molteplici. Per chi acquista, innanzitutto, vanno valutate le esigenze personali o familiari per quanto riguarda la parte residenziale, oppure zona e facilità di collegamento con le principali arterie stradali per le attività commerciali e industriali. Chi vende, invece, è tenuto da una parte a svincolarsi dal valore affettivo legato all’immobile e, dall’altra, a presentarlo al meglio secondo le esigenze del compratore.

Buona parte della valutazione complessiva dell’immobile, però, è strettamente vincolata alla parte economica. In particolare, per chi decide di cedere la proprietà uno dei passi necessari da compiere è quello di stabilire il giusto prezzo di vendita.

In questo articolo presenteremo alcuni validi consigli su come valutare un immobile e, dunque, fissare un adeguato prezzo per poterlo vendere.

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Come stabilire il valore di un immobile?

Quando ci apprestiamo a definire il valore economico di un appartamento, di una casa o di uno stabile, ci sono alcuni criteri da tenere in considerazione. Questi possono essere facilmente riassumibili, sotto forma di azioni, come segue:

Calcolare il valore di mercato;
Definire il valore al metro quadro;
Misurare la superficie;
Individuare i coefficienti di merito;
Effettuare il calcolo finale.

Vediamo nello specifico i parametri che abbiamo appena indicato.

Come valutare un immobile: calcolare il valore di mercato

Per la valutazione del tuo immobile il primo parametro da tenere in considerazione è il valore di mercato, diverso dal valore catastale dello stesso. Quest’ultimo, infatti, è quello utilizzato per determinare, tramite le aliquote, le diverse imposte dovute sulla proprietà. Il valore di mercato, invece, altro non è che il prezzo finale cui l’immobile verrebbe venduto tenendo conto delle caratteristiche intrinseche dell’immobile e dell’equilibrio tra domanda e offerta nel momento in cui lo stesso viene valutato.

Nella determinazione del valore di mercato, infatti, sono diversi i fattori da valutare e che analizzeremo, nello specifico, nei prossimi paragrafi. Al momento, ti basterà sapere che una stima del valore può essere fatta, tecnicamente, tenendo in considerazione tre fattori. Si tratta, nello specifico:

della quotazione al metro quadro dell’immobile, dipendente da numerose variabili;
dalla misurazione della superficie commerciale;
dal calcolo dei coefficienti di merito interni ed esterni all’immobile.

Definire il valore dell’immobile al metro quadro

La quotazione al metro quadro di un immobile è frutto di diversi fattori. Sicuramente la stima del valore dipende dalla città in cui si trova lo stesso immobile, nonché dal quartiere o zona (residenziale, commerciale o industriale, urbana o extraurbana, area agricola). L’Agenzia delle Entrate, tramite l’OMI – Osservatorio Mercato Immobiliare – aggiorna i dati con cadenza semestrale sia per quanto riguarda le stime per l’acquisto, sia per la locazione.

Altri parametri usati dall’Osservatorio, utili per la determinazione della quotazione, sono le condizioni dell’edificio e lo stato di conservazione degli immobili. Si tratta, comunque, di parametri generali che richiedono, in ogni caso, una valutazione singolare e non generica e che sono legate al valore commerciale dell’immobile.

Il calcolo della superficie commerciale di un immobile

Quando si calcola come valutare un immobile nella misurazione della superficie non va considerata esclusivamente quella calpestabile, ossia la somma dei perimetri dei diversi vani interni dell’immobile principale, ma la superficie commerciale. Questa include anche altri spazi; nello specifico la superficie commerciale è composta da:

Superficie calpestabile;
Pertinenze, da considerare in percentuale rispetto alla propria quota;
Superfici scoperte o ponderate.

Non vengono considerate, ai fini del calcolo, le parti comuni a più unità immobiliari, seppure la loro presenza talvolta finisca per concorrere alla formazione del prezzo di mercato.

La superficie calpestabile

Nel calcolo della superficie calpestabile dell’immobile va tenuto conto che i diversi vani hanno un peso variabile. Non tutte le aree, infatti, vanno calcolate al 100% della propria estensione. Vediamo, nello specifico, quali sono le diverse percentuali assegnate:

La superficie interna calpestabile, insieme ai muri divisori interni (spessore massimo 50 cm) e alla proiezione orizzontale delle scale interne, va calcolata al 100%
Anche i muri perimetrali esterni dell’immobile devono essere calcolati al 100% (spessore massimo 50 cm)
I muri perimetrali interni (quelli in comproprietà con i vicini), invece, vanno calcolati al 50% (spessore massimo 25 cm) dell’estensione
Le mansarde e i sottotetti hanno percentuali variabili a secondo dell’altezza: va calcolato il 75% se l’altezza media minima è pari o superiore a 240 cm, il 35% se è compresa tra i 150 e i 240 cm.
Per i soppalchi, invece, la quota di calcolo è pari all’80% in caso di altezza media minima pari o superiore, anche in questo caso, a 240 cm. Nel caso in cui sia minore, va calcolato il 15% dell’estensione.

Le pertinenze

Per quanto riguarda le pertinenze, tra i quali rientrano tutti i vani accessori all’immobile principale, le percentuali utili al calcolo non raggiungono in nessun caso il 100%. Quali sono, dunque, i parametri esatti utilizzati per calcolare le superfici commerciali delle pertinenze?

Taverne e seminterrati abitabili vanno calcolati per il 60% dell’estensione della superficie.
Soffitte e cantine, o qualsiasi altra fattispecie di seminterrato non abitabile (altezza media inferiore a 150 cm), invece, vanno calcolate al 20%
Per i box auto la disciplina varia a seconda della tipologia: la percentuale della superficie da calcolare è pari al 60% se è collegato al vano o ai vani principali, al 50% se non è collegato e al 45% se fa parte di un’autorimessa collettiva
Il semplice posto auto di proprietà, invece, è da calcolare al 35% se coperto o al 20% se scoperto.
Nel caso in cui il proprietario di un immobile detenga anche la priorità dei locali tecnici, questi andranno calcolati al 15% dell’estensione se l’altezza media minima è superiore a 150 cm.

Le superfici scoperte o ponderate

Nel computo della superficie commerciale rientrano anche le superfici scoperte o ponderate legate all’immobile, da calcolare così:

Le verande sono da calcolare all’80% se le finiture della stessa sono come quelle delle superfici interne, in caso contrario scendono al 60% sull’estensione della superficie;
Per terrazze e balconi la percentuale di calcolo è pari al 25% se sono scoperti, al 35% se coperti.
Logge, porticati e patii interni vanno calcolati al 35%.
Per quanto riguarda i giardini va fatta una distinzione tra appartamenti e ville: nel primo caso la percentuale di calcolo è pari al 15%, mentre nel secondo al 10%.

Per tutti i punti di cui sopra, eccetto le verande, la disciplina di calcolo della superficie commerciale prevede un calo della percentuale per le estensioni eccedenti i 25 metri quadri. Nello specifico, solo per la parte che supera tale metratura si calcola una superficie pari al:

10% per terrazze e balconi, sia coperti che scoperti, e per logge, portici e patii interni.
5% per i giardini d’appartamento.
2% per i giardini di villa.

Abbiamo visto alcuni dei parametri che vengono presi in considerazione per la corretta valutazione di un immobile. Sappiamo che si tratta di un calcolo complesso: per questo puoi affidarti al nostro servizio Valuta Qui: inserisci alcune informazioni e riceverai una valutazione in pochi passi!

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Cosa sono i coefficienti di merito e come si calcolano

Un altro parametro da considerare nel calcolo della valutazione dell’immobile sono i coefficienti di merito. Si tratta di alcuni particolari relativi all’immobile che hanno la facoltà di aumentare o diminuirne la quotazione. Questi vanno distinti in coefficienti di merito interni e coefficienti di merito esterni.

Coefficienti di merito interni

I coefficienti di merito interni per la valutazione dell’immobile sono fattori che comportano maggiorazioni o diminuzioni del valore in base alle caratteristiche principali della proprietà. Ovviamente in ciascuno di questi ambiti è presente un’importante quota di variabilità, soprattutto nel caso di quei punti la cui valutazione non concerne una risposta secca, ma prevede un ampio spettro di possibili sfumature di giudizio.

Questi coefficienti interni, legati in via quasi esclusiva a case e appartamenti, sono numerosi e finiscono per influenzare notevolmente il prezzo finale dell’immobile. In particolare, riconosciamo i coefficienti:

Legati al piano dell’immobile;
Relativi allo stato dell’immobile;
Per età dell’immobile
Altri coefficienti di merito

Coefficienti in base al piano

I coefficienti stimati in base al piano sono calcolati in questa maniera:

Piano seminterrato, a prescindere che lo stabile abbia o meno l’ascensore, -25%;
Piano terra o rialzato -10% con giardino, -20% senza giardino;
1° Piano -10%, indipendentemente dalla presenza o meno dell’ascensore;
2° Piano -3% con ascensore, -15% senza ascensore;
3° Piano -20% senza ascensore e 0% con ascensore;
Piani superiori +5% con ascensore e -30% senza;
Ultimo piano +10% con ascensore e -30% senza elevatore;
Attico +205% con ascensore e -20% senza.

Coefficienti relativi allo stato dell’immobile

Esistono dei coefficienti di merito che attengono allo stato dell’immobile. Se l’immobile è libero e immediatamente disponibile il coefficiente è pari a +100%, se invece è dato in locazione il coefficiente di abbassa al -20%. Nel caso in cui, invece, sia destinato a locazione stagionale il coefficiente è di -5%.

Coefficienti di merito per età dell’immobile

L’età di un immobile gioca, infine, un ruolo centrale nella stima dei coefficienti. Questo accade perché lo stabile potrebbe avere bisogno di interventi di ristrutturazione o ammodernamento. I coefficienti vengono, dunque, calcolati come segue:

Immobile da ristrutturare, -10%;
In buono stato, – 0%;
Abitazione ristrutturata, +5%;
Finemente ristrutturato, +10%;
Nuova costruzione +10%;

Altri coefficienti di merito

Per ultimo ci sono ancora due coefficienti di merito di cui tener conto. Quello che riguarda la dotazione dell’impianto di riscaldamento e quelli che afferiscono a luminosità, vista ed esposizione.

Per il coefficiente dell’impianto di riscaldamento le percentuali sono così suddivise:

Autonomo +5%;
Centralizzato +0%;
Centralizzato con contatore +2%;
Assente -5%

Invece per i coefficienti di merito che si riferiscono alla luminosità l’illuminazione naturale apporta un coefficiente compreso tra il -5% e +10% a seconda di quanto sia esposto lo stabile; per quanto riguarda l’esposizione e la vista questi si calcolano in base alle seguenti percentuali:

Vista esterna panoramica +10%;
Vista esterna +5%;
Interna -5%;
Completamente interna -10%;

Coefficienti di merito esterni

Oltre ai coefficienti interni bisogna tenere conto anche dei coefficienti esterni che incidono sul valore dell’immobile.

Uno dei fattori principali per la determinazione del prezzo base è legato a criteri geografici e alla collocazione sul territorio. In questo senso la città, il quartiere ma anche solo una specifica zona influisce notevolmente sulla stima. Questo vale principalmente per gli immobili residenziali, soprattutto per quanto riguarda:

l’assenza o presenza di servizi come parcheggi, supermercati o scuole;
la presenza o meno di collegamenti alle città principali o anche all’interno delle stesse, specie dai quartieri periferici verso il centro;
la presenza di zone verdi come parchi, ville o giardini
in generale, l’ubicazione dell’immobile rispetto alle principali arterie stradali e/o ai mezzi di trasporto quali autobus, treni, metropolitane e tram.

Il fattore dell’ubicazione dell’immobile coinvolge anche le altre categorie di immobili, con particolare rilevanza per quelli commerciali (il coefficiente sarà maggiore nelle zone in cui c’è un maggior afflusso di persone) e quelli industriali e artigianali. Infatti, se un’azienda sorge su un territorio in cui c’è una certa vicinanza alle catene di approvigionamento e se nell’area sorgono diverse imprese nello stesso settore merceologico, allora il coefficiente potrebbe crescere.

Come valutare un immobile: effettuare il calcolo finale

Per effettuare il calcolo finale del valore dell’immobile basta moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale dell’immobile aggiungendo i relativi coefficienti di merito.

Vanno considerati inoltre, per effettuare un calcolo più preciso la classe energetica dell’immobile e la sua categoria catastale. In ogni caso, comunque, esistono numerosi servizi online di valutazione degli immobili.

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