Come si muove il mercato commerciale immobiliare in Italia?

Quadro macroeconomico nazionale dell’andamento del settore immobiliare per le imprese: le cose da sapere per investire in modo oculato

L’economia italiana nel 2019 ha dato vari segnali di contrazione, dovuti in parte ai diversi problemi relativi al ciclo industriale, ma ha mostrato una crescita favorevole nei settori delle costruzioni e delle attività del terziario. Il campo degli immobili dedicati all’impresa , che presenta un andamento direttamente correlato all’attività economica, ha evidenziato, seppur con le dovute eccezioni, una ripresa dovuta alle compravendite operata da parte degli investitori che finalmente si dimostrano di nuovo interessati a questo tipo di asset . I dati raccolti in questi pochi mesi del 2020 sembrano proseguire questo trend, per cui gli esperti ipotizzano un incremento nel business del mercato immobiliare commerciale in Italia e, di conseguenza, anche in quello produttivo.

Per sviscerare l’argomento in maniera più dettagliata analizziamo i dati di mercato relativi alle diverse strutture che servono all’impresa:

Il mercato dei capannoni: stoccaggio e magazzini per ogni tipo di attività

• Il mercato dei capannoni: stoccaggio e magazzini per ogni tipo di attività
• I laboratori: quali plus devono offrire per essere gettonati
• Gli uffici, nuove e vecchie realtà a confronto

Il mercato dei capannoni in vendita ha registrato in questi primi mesi del 2020 una lieve diminuzione dei volumi con un conseguente leggero calo dei prezzi . Un aumento lieve è invece evidenziato nel mercato dei capannoni in affitto, preferito dalle imprese in avviamento o da quelle che ancora non hanno un business consolidato. Rispetto a 10 anni fa i prezzi degli immobili, sia in affitto che in vendita, hanno patito un ribasso di più del 30%. Per essere precisi gli immobili nuovi hanno un prezzo di vendita inferiore del 32,8% mentre quelli usati del 36,8% rispetto al prezzo al metro quadro del 2010. Anche il canone di locazione oggi ha un valore inferiore del 34,3% per gli stabili nuovi e del 33,1% per quelli già usati sempre rispetto ai prezzi del 2010.

Il settore dei capannoni e dei magazzini è tenuto vivo dall’interesse degli e-commerce. Il trend delle vendite on-line è stato in continua ascesa per tutto il 2019 ( i dati riportano una crescita del 15% rispetto al 2018) e si prevede che aumenterà anche nell’anno corrente.

La vendita on-line non ha la necessità di un negozio aperto al pubblico e adiacente ad una zona residenziale ma ha bisogno di trovare piattaforme logistiche posizionate in luoghi strategici in grado di agevolare la velocità delle consegne nelle grandi città. La logistica è quindi un settore sul quale puntare quando si pensa a locali commerciali. La merce deve essere stoccata nei magazzini e questi devono avere ampi spazi.  Il valore dell’immobile aumenta se è posizionato vicino a comode arterie stradali che permettono un rapido andirivieni di corrieri, provenienti sia dei centri urbani che dalle altre città.

 I laboratori: quali plus devono offrire per essere gettonati

Anche per i laboratori le richieste di immobili in affitto prevalgono rispetto alle opzioni di compravendita. Utilizzati soprattutto per mettere in atto un’attività artigianale, aumentano il loro valore quando sono dotati di un’area di carico e scarico merci e/o cortilizia. Nell’ambito dei laboratori bisogna fare una distinzione tra le soluzioni locate in via di passaggio e quelle no. Le prime sono di solito le più ricercate perché forniscono gli spazi del settore retail, considerato sempre molto attivo benché collegato all’andamento dei consumi e dell’economia. I negozi nelle top location hanno una domanda che non subisce gli effetti negativi della crisi e della concorrenza degli e-commerce. Anzi, sempre più spesso si nota come lo Shop virtuale cerchi uno showroom reale per regalare al consumatore un’esperienza a tutto tondo. Bisogna sottolineare infatti che il nostro Paese predilige ancora l’acquisto fisico rispetto a quello on-line.

Meno del 50% degli italiani acquista sul web, più della metà dei cittadini preferisci lo shopping tradizionale. Le vie principali dei centri storici risultano quindi le più ambite tra i retailer che puntano a presenziare in tutte le city in cui l’afflusso turistico risulta elevato. Chi ha già un negozio in posizione centrale cerca di difenderlo o addirittura di sostituirlo con uno in posizione migliore, chi invece non ha ancora punti vendita in zone top mira ad esserci. Questo meccanismo fa sì che la domanda risulti sempre superiore all’offerta.

Gli uffici, nuove e vecchie realtà a confronto

Gli uffici sono un segmento che anche nel 2020 sta mostrando delle debolezze all’interno del mercato immobiliare commerciale in Italia. L’unica città dove il settore continua a essere in movimento positivo è Milano, in tutto il resto del paese il business si presenta  poco dinamico. La domanda si rivolge prevalentemente all’affitto, come evidenziano i dati che mostrano le richieste di locazione pari al 76,3% mentre quelle relative alla compravendita al restante 23,7%. I compratori sono in genere professionisti o società che vantano un’attività consolidata. I clienti di oggi sono più esigenti, ricercano alta qualità ad un costo accessibile. Gli immobili che riscuotono più successo sono dunque quelli di nuova costruzione dotati di un’ elevata efficienza energetica, traducibile in una sensibile diminuzione delle spese di gestione. I costi di mantenimento risultano infatti tra i principali driver che conducono alla scelta del locale. Utilizzatori e investitori ritengono che la maggior parte degli stabili già edificati sia poco in linea con le proprie esigenze. Gli uffici che ne risentono di più sono quelli contenuti all’interno di una struttura direzionale di vecchia generazione. Le nuove soluzioni come City Life, Symbiosis e Porta Nuova a Milano dimostrano quali sono i trend e verso quali immobili orientarsi.

Gli uffici non si cercano più nel centro storico ma adiacenti a collegamenti comodi e veloci. Tra gli elementi più apprezzati, e di conseguenza più ricercati, ci sono quindi la vicinanza ai mezzi pubblici e l’ampio parcheggio. Le metrature più richieste sia per l’acquisto che per la locazione non superano i 150 metri quadri.