Come funziona la cedolare secca per affitto casa o locali commerciali?

Che cos’è, come funziona e chi può scegliere la cedolare secca

La cedolare secca è una tassazione agevolata che viene applicata al reddito delle locazioni con finalità abitativa. Per chi ha un immobile commerciale, invece, questo regime fiscale è possibile solo se il contratto è stato firmato entro la fine del 2019 poiché la Legge di Bilancio non ha prorogato la norma per il 2020. Vediamo insieme le peculiarità di questa tassazione alternativa alle aliquote Irpef ordinarie analizzando:

• i vantaggi per il locatore e il locatario;
• quali immobili;
• quali inquilini;
• quanto dura l’opzione.

Come funziona affittare con cedolare secca

In linea di massima si può dire che la convenienza c’è la maggior parte delle volte, anche se poi vanno analizzati i singoli casi. I vantaggi riguardano sia il locatore che il locatario: dal lato locatore vediamo che il regime fiscale sostitutivo Irpef che si applica al reddito da locazione viene tassato a parte e questo, generalmente, permette di pagare meno tasse poiché non concorre al reddito complessivo. Fino al 2019 entravano in questa agevolazione anche gli immobili commerciali, nel 2020 non sarà così ma non è escluso che possa essere ripristinata nel 2021. Questa agevolazione fiscale è nata con il decreto legislativo n. 23/2011 per far emergere gli affitti in nero invogliando i proprietari con una bassa tassazione, infatti alla base della norma c’è la possibilità per il locatore di pagare una aliquota del 10% o del 21% (a seconda della tipologia di contratto). Se facciamo un paragone con le aliquote progressive Irpef, in base alle quali più si guadagna e più si viene tassati, vediamo che queste partono dal 23% per arrivare al 43%. Va ricordato, però, che con la cedolare secca non sono previste deduzioni o detrazioni dal reddito.

Tassazione con aliquota del 10%

Si applica nel caso di:

• canone concordato (3+2);
• contratti per studenti fuori sede per un periodo da 6 a 36 mesi;
• affitti transitori da 1 a 18 mesi.

Questi però non sono gli unici requisiti richiesti, infatti la tassazione al 10% si applica solo agli immobili ubicati in specifiche zone dove vi è una carente disponibilità abitativa (visionabili nel decreto legge 551/1988) e in quelle stabilite dal Cipe con delibera del 30 maggio 1985.

La tassazione con aliquota al 21%

Viene applicata con i contratti di:

• affitto breve;
• affitto a canone libero 4 anni + 4.

La tassazione agevolata, che sia al 10% o al 21%, comprende poi altri vantaggi perché evita il pagamento delle addizionali regionali e comunali e quello dell’imposta di registro e di bollo ordinariamente dovuti. Poiché queste ultime due imposte sono pagate al 50% dal locatore e dal locatario, anche l’inquilino ha il suo tornaconto. Inoltre il canone è fisso per tutta la durata del contratto e non vi sono gli aggiornamenti ISTAT il cui indice aumenta con la rivalutazione annuale. Nel caso l’immobile abbia diversi proprietari ciascuno potrà scegliere di aderire al regime agevolato, indipendentemente dagli altri comproprietari.

Quali sono gli immobili che possono usufruire dell’imposta sostitutiva dell’Irpef

Il regime di tassazione agevolato può essere applicato a tutti gli immobili compresi tra le categorie A1 e A11 eccetto l’A10 (quest’ultima infatti riguarda studi e uffici): come già detto gli immobili devono essere locati per usi abitativi e sono comprese le relative pertinenze. L’agevolazione può riguardare anche i contratti di affitto stipulati con enti senza scopo di lucro, per i quali però esistono alcuni limiti nell’utilizzo dell’immobile. Per quanto riguarda i soggetti che possono usufruire della cedolare secca va ricordato che questa possibilità viene data ai proprietari e a chi detiene un diritto reale di godimento, come ad esempio nel caso dell’usufrutto. Non bisogna poi dimenticare che essendo un regime opzionale la scelta deve essere comunicata al momento della registrazione del contratto che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula. Il modello da utilizzare è l’RLI 2020 con il quale è possibile svolgere tutti gli adempimenti inerenti la locazione anche in caso di proroga, cessione, risoluzione o subentro.

Quanto dura l’opzione

La cedolare secca viene applicata al momento della stipula e resta in vigore per tutta la durata del contratto se locatore e locatario concordano su questa possibilità. Nel caso, invece, venga scelta dopo il primo anno potrà essere esercitata nel periodo rimanente del contratto. Può essere revocata dal locatore nell’annualità successiva a quella della applicazione ma è possibile aderire nuovamente all’agevolazione fiscale nelle annualità susseguenti alla revoca. Se il contratto è giunto a scadenza e viene prorogato, la possibilità della tassazione sostitutiva deve essere confermata nel momento in cui si comunica la proroga ed entro trenta giorni dalla data in cui scade il contratto o la proroga precedente.

Imposta sostitutiva o detrazioni Irpef: cosa conviene di più?

Anche se ci sono ottimi motivi per i quali sostituire l’Irpef è vantaggioso, occorre valutare ogni singolo caso, soprattutto se si tratta di redditi bassi. In linea di massima la tassazione al 21% è inferiore all’aliquota minima Irpef che è del 23% ed è quindi più conveniente, e lo è ancora di più se ci riferiamo alle aliquote che, per la progressività dell’imposizione, arrivano al 43%. La tassazione sostitutiva è conveniente, quindi, soprattutto per chi ha redditi alti che comprendono locazioni, reddito da lavoro e altro. Ma se i redditi sono bassi vanno considerate le deduzioni e le detrazioni a cui si avrebbe diritto con il regime Irpef ordinario ma che non sono consentite con la tassazione agevolata. Per sapere cosa scegliere occorre conoscere la capienza fiscale su cui esercitare i benefici senza che questi siano persi. Infatti con un reddito troppo basso le deduzioni e le detrazioni potrebbero superarlo e non sarebbero sfruttate poiché non sono utilizzabili in negativo (cioè non si crea un reddito di imposta che può essere rimborsato).

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