Sapresti calcolare il valore della tua casa? Ecco come fare

Stai per mettere in vendita la tua abitazione, ma… a quale prezzo? È la tua casa, l’hai resa perfetta per te, funzionale alla tua vita, magari l’hai rinnovata con migliorie importanti o addirittura hai partecipato alla sua costruzione. Ma stai per trasferirti e devi separartene. Per te è il top delle dimore, ma: come sapere quanto vale in soldoni? Insomma, come calcolare il valore di una casa?

Più cervello, meno cuore

Calcolare il valore della propria casa prima di venderla è un’operazione complessa, ma ci si può provare. Il giudizio dell’aspirante venditore sulla propria abitazione potrebbe essere falsato da aspetti di natura sentimentale − ad esempio, il fatto di avervi trascorso un periodo lungo e felice della propria esistenza, averla ricevuta in eredità, aver preso parte alla sua realizzazione etc..

Inoltre, in ogni compravendita entrano in gioco fattori soggettivi che potremmo definire “esterni” all’immobile in sé, ma afferenti piuttosto  alla maggiore o minore propensione a vendere. Ad esempio, capita spesso che l’urgenza di disfarsi di una casa (e, soprattutto, di ottenere della pronta liquidità da investire in un nuovo immobile o in altri acquisti), porti il cedente ad accettare un prezzo anche molto inferiore al valore di mercato della proprietà.

Per tutte queste ragioni, la soluzione migliore per poter giungere a una stima il più possibile corretta e precisa del proprio immobile è quella di affidarsi a professionisti del settore, come mediatori e agenti immobiliari.

I must della valutazione di un immobile

Premesso quanto sopra, ti indichiamo di seguito alcuni “punti fermi” da cui è impossibile prescindere in fatto di stime immobiliari. In questo modo, potrai avere una prima idea approssimativa di quanto, più o meno, ti sarà possibile ricavare dalla vendita della tua villa o del tuo appartamento.

Le dimensioni: come definirle

Il primo, fondamentale, parametro da considerare quando ci si accinge a vendere un immobile, è senza dubbio la metratura. L’unità di misura della superficie − il metro quadro (mq o m2) − rappresenta la base da cui partire per calcolare il valore di abitazioni e locali commerciali.

Operare una prima valutazione di massima relativamente alla superficie non dovrebbe quindi essere difficile, se si conosce la quotazione corrente del metro quadrato. E quest’ultima non è certo un segreto di Stato! L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare (OMI) istituito presso l’Agenzia delle Entrate si occupa, infatti, di raccogliere i dati relativi al prezzo medio del mq in Italia comune per comune e zona per zona, e di pubblicarli con cadenza semestrale sulla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari − la cui consultazione è accessibile a chiunque. Nel Registro, sono riportati i valori minimi e massimi di vendita dei diversi beni immobili suddivisi per tipologia − ville, villini, appartamenti, box, posti auto coperti e scoperti… − e per “quadrante” (vale a dire: l’area di ubicazione all’interno del territorio comunale). A questo punto, individuata zona e tipologia della tua casa, ti basterà moltiplicare il prezzo unitario di zona, così come riportato sulla Banca Dati ufficiale, per il numero dei metri quadri del tuo appartamento: avrai così ottenuto il prezzo base per la vendita della tua proprietà.

E la Banca Dati dell’OMI ti informa anche della redditività del tuo immobile − sulla base del quale saprai orientativamente a che prezzo locarlo.

La raccomandazione, ora, è quella di inserire nella moltiplicazione il numero corretto dei metri quadri. Ai fini commerciali, infatti, diversamente che in ambito catastale, vale la superficie totale lorda di un immobile, che è data dalla somma di: superficie interna utile (c.d. calpestabile) + superficie dei muri perimetrali e interni. Al valore così ottenuto, andrà poi sommata − calcolata al 33% − la superficie di eventuali terrazzi e/o balconi di ornamento dell’appartamento. Ancora, eventuali vani accessori − come cantine, soffitte, garage e box auto − si aggiungeranno al conto in una percentuale che si aggira intorno al 20% circa. Se poi l’edificio da alienare è una casa autonoma con giardino, concorrerà a determinarne il valore di mercato anche la superficie del terreno che completa la proprietà − calcolata anch’essa a 1/3, come i già citati balconi e terrazzi, fino a 100 mq. Lastricati, verande e portici seguono la stessa sorte.

Prezzo base… E poi?

Come abbiamo visto, dunque, quando si parla di prezzo unitario medio del mercato immobiliare in un dato momento storico, non ci si riferisce a un numero “secco”, ma a un valore che si colloca appunto in una posizione mediana fra un minimo e un massimo. Oltre che dalla zona di ubicazione, infatti, i due estremi di questo intervallo dipendono da diversi altri fattori, quali ad esempio:

• il piano più o meno elevato dell’unità immobiliare (i seminterrati è risaputo che subiscano un deprezzamento di circa ¼ rispetto ai piani “fuori terra”; così come attici e ultimi piani valgono di più dei livelli inferiori, a meno che la casa non sia priva di ascensore)
• la presenza o meno di un ascensore all’interno dell’edificio
• l’essere l’immobile nuovo o usato e, nel secondo caso, le condizioni in cui questo si presenta
• le caratteristiche interne dell’appartamento, tipo: luminosità, esposizione, vista, divisione degli ambienti, qualità delle finiture e dei materiali da costruzione utilizzati etc..
• l’aver subito delle modifiche che ne abbiano accresciuto il valore di mercato
• la qualità dello stabile o del complesso residenziale al cui interno è inserita l’unità abitativa (condizioni dell’atrio e delle parti comuni, presenza o meno di giardino condominiale etc.)
• il trovarsi in un’area ad alto tasso di inquinamento acustico e/o atmosferico o − al contrario − in prossimità di parchi e aree verdi
• la condizione libera o locata dell’immobile al momento del rogito
• la maggiore o minore diffusione nella zona di riferimento di servizi essenziali (trasporti pubblici, scuole, uffici, negozi, centri commerciali etc.)

Tutti gli elementi elencati (ma la lista non è esaustiva) sono infatti suscettibili di far salire − o al contrario, abbassare − anche in misura significativa il prezzo di uno specifico immobile rispetto alla valutazione “base”. Se fra tutte queste voci… comincia a girarti un po’ la testa, chiedi consiglio a un esperto: lui saprà sicuramente come calcolare il valore della tua casa!