Come vendere l’immobile della tua attività d’impresa? Guida alla cessione di fabbricati strumentali
Se possiedi un immobile d’impresa (o strumentale) saprai benissimo che i processi che riguardano acquisto e vendita di questa tipologia di fabbricati siano distinti e più complessi rispetto alla compravendita di strutture residenziali. Il principale elemento differenziante, infatti, risiede sia nel valore economico dei beni, sia negli aspetti legali, fiscali e finanziari che riguardano il trasferimento di proprietà.
In particolare, nel caso della vendita di un immobile d’impresa è necessario pianificare attentamente ogni passaggio per ottenere una cessione sicura e redditizia, evitando ogni rischio e massimizzando il guadagno. Per questi motivi è necessaria una strategia multidisciplinare che coinvolga figure professionali specializzate nella valutazione immobiliare, nella verifica della conformità urbanistica e catastale, nonché nell’analisi del regime fiscale applicabile e nella specifica modalità di vendita, privata o tramite intermediari, a seconda delle caratteristiche dell’edificio e dell’urgenza della transazione.
In questo articolo vedremo la definizione di fabbricato strumentale, i criteri di valutazione degli immobili d’impresa e i motivi per cui Quimmo può essere il tuo partner ideale nella vendita del tuo immobile.
Fabbricato strumentale: cosa significa?
Con il termine fabbricati strumentali ci si riferisce a immobili destinati esclusivamente a scopi commerciali. Questi possono includere uffici e negozi, ma anche capannoni, magazzini industriali, terreni edificabili e hotel. La loro cessione può rappresentare un’interessante opportunità di guadagno, ma richiede un’approfondita conoscenza del quadro normativo e delle dinamiche di mercato.
A livello normativo, possiamo trarre una definizione più specifica dall’articolo 43 del TUIR (Testo Unico sulle Imposte sui Redditi) e dal Decreto del Presidente della Repubblica 917/1986. Possiamo definire immobili d’impresa qualsiasi terreno o edificio adibito a scopi non residenziali o abitativi, ovvero destinati esclusivamente allo svolgimento dell’attività economica di produzione, vendita o gestione di servizi.
La definizione catastale di fabbricato strumentale
Dal punto di vista catastale, i fabbricati strumentali si classificano in base alla loro destinazione d’uso, secondo categorie specifiche. Ognuna di queste, tiene conto di caratteristiche relative all’attività economica per cui sono destinati. La qualifica di strumentalità per natura dipende esclusivamente da esse e si distingue in:
- categoria A/10: uffici e studi privati. Tali locali sono destinati esclusivamente ad attività professionali, purché vi sia l’autorizzazione specifica nel titolo edilizio, anche in sanatoria;
- gruppo B: immobili ad uso collettivo. Comprende strutture non residenziali con finalità pubbliche o collettive, come scuole, istituti di istruzione, biblioteche, musei, magazzini sotterranei;
- gruppo C: unità a destinazione commerciale e artigianale. In particolare, si suddividono ulteriormente in C/1, C/2, C/3 e C/6, ossia rispettivamente negozi, locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, autorimesse;
- gruppo D: strutture a destinazione speciale. Immobili con funzione produttiva o di servizio privato, tra cui opifici industriali, alberghi, case di cura private, istituti bancari e assicurativi;
- gruppo E: edifici destinati a servizi pubblici specifici. Tra questi vi sono acquedotti, centrali elettriche e di telecomunicazione, silos, fari, stazioni ferroviarie e di trasporto.gruppo F: rientrano in questo gruppo, secondo i più recenti aggiornamenti, tutti i terreni edificabili, nonché le unità accessorie e collabenti e quelle in corso di costruzione.
- gruppo F: rientrano in questo gruppo, secondo i più recenti aggiornamenti, tutti i terreni edificabili, nonché le unità accessorie e collabenti e quelle in corso di costruzione.
La classificazione catastale è fondamentale sia per la definizione giuridica dell’immobile d’impresa, sia per la determinazione del valore fiscale e per eventuali agevolazioni o detrazioni fiscali legate all’uso del fabbricato come bene strumentale.
I criteri di valutazione di un immobile di impresa
Valutare un immobile d’impresa richiede una profonda conoscenza del mercato e delle specificità del settore merceologico di riferimento. Ogni attività economica, difatti, comporta esigenze strutturali e funzionali differenti, influenzando fortemente i criteri di stima applicabili.
Possiamo distinguere quattro classificazioni relative al valore dell’immobile d’impresa applicabili in via generale, per poi addentrarci nelle specificità di settore:
- Valore di mercato, ossia il prezzo di compravendita dell’immobile dell’immobile che tiene conto di fattori quali posizione geografica, domanda e offerta sul territorio e condizioni generali dell’edificio
- Valore di costo, ossia la stima delle spese necessarie a coprire una nuova costruzione dell’immobile, al netto del deprezzamento dovuto all’usura o all’obsolescenza degli impianti e delle strutture.
- Valore di trasformazione dell’immobile, utile nei casi in cui l’edificio possa essere oggetto di cambio di destinazione d’uso o interventi di ristrutturazione, con l’obiettivo di stimarne il potenziale valore futuro.
- Valore d’uso, che misura l’effettiva utilità operativa del fabbricato strumentale, considerando aspetti funzionali come la distribuzione interna degli spazi, l’accessibilità logistica, e la presenza di impianti specializzati.
Come anticipato, al fine di realizzare una stima realistica, utile e coerente con gli obiettivi dell’impresa è necessario fare un approccio calibrato sul tipo di immobile, sul contesto economico e, soprattutto, sul settore merceologico di riferimento.
Come valutare un capannone industriale?
Gli elementi determinanti per la valutazione di un capannone industriale sono:
- l’altezza interna libera: misura fondamentale per ospitare macchinari o scaffalature;
- la flessibilità degli spazi interni: utile in caso di riorganizzazione produttiva;
- l’accessibilità ai mezzi pesanti: ad esempio, la presenza di piazzali manovrabili;
- la qualità strutturale e degli impianti tecnologici.
Articolo di approfondimento: Come vendere un capannone industriale – la guida completa
Come valutare un immobile commerciale?
Per gli immobili commerciali, invece, uno dei criteri essenziali è la posizione in cui questo si trova e la sua esposizione. Per tale motivo, i criteri di valutazione riguardano:
- la visibilità su strade trafficate o in zone centrali;
- la disponibilità di parcheggio e accesso diretto al pubblico;
- la modularità degli spazi interni per eventuale cambiamento d’attività;
- la presenza di ampie vetrine.
Come valutare un ufficio o un immobile direzionale?
I fabbricati direzionali e gli uffici invece sono soggetti ad analisi su:
- la versatilità degli interni: con uffici open space, sale riunioni, aree comuni;
- la posizione strategica e ben collegata;
- il comfort ambientale e l’efficienza energetica;
- la presenza di servizi accessori: ad esempio reception, vigilanza, parcheggio.
Come valutare gli stabilimenti per la logistica?
Infine, gli stabilimenti per la logistica devono rispondere a specifiche quali:
- la vicinanza alle principali infrastrutture di trasporto;
- le dimensioni e l’altezza dei magazzini interni: questi spazi devono essere conformi a uno stoccaggio intensivo;
- il numero e la funzionalità delle bocche di carico/scarico;
- la presenza di tecnologie integrate per la gestione e la movimentazione delle merci.
La vendita di un fabbricato strumentale è soggetta a IVA?
La vendita di un fabbricato strumentale è solitamente soggetta a IVA. Tuttavia, tale applicabilità non è costante ed è prevista dalla normativa fiscale esclusivamente in base a date condizioni.
Tali eccezioni, previste dall’articolo 10 del D.P.R. 633/1972, riguardano:
- immobili realizzati da più di cinque anni: seppur esente da IVA se la vendita è effettuata da un’impresa diversa da quella costruttrice e ristrutturatrice, permane l’obbligo di pagare le imposte indirette, come il registro;
- compravendita tra privati: a patto che non venga esplicitamente concordata;
- opzione di recupero per l’IVA: è possibile applicare l’imposta anche alla vendita di un fabbricato usato, a condizione che questo rientri nelle categorie fiscali previste.
- In ogni caso, è sempre fondamentale un’accurata analisi del tipo di edificio e delle parti coinvolte, al fine di non incorrere in errori fiscali, con l’aiuto di un esperto del settore.
Regime e aliquote applicabili per gli immobili d’impresa
La cessione di immobili d’impresa, sia da parte di un’azienda, sia di un privato, è soggetta a una disciplina fiscale estremamente complessa. Questa, solitamente, varia in base alla natura fisica o giuridica del cedente, alla datazione dell’immobile, alla sua destinazione d’uso e al regime d’imposta applicabile.
In linea di massima, per le imprese costruttrici o ristrutturatrici, la vendita di un fabbricato strumentale avvenuta entro 5 anni dalla fine dei lavori è obbligatoriamente soggetta a IVA, con aliquota ordinaria del 22%. Oltre tale tempo, salvo specifiche espressioni, la cessione può essere soggetta a esenzione.
Secondo la normativa, inoltre, sono previsti regimi agevolati, come l’IVA del 10% per gli immobili d’impresa presenti in edifici a prevalente destinazione abitativa. Tuttavia, tale condizione è applicabile solo se almeno il 51% della superficie complessiva è ad uso residenziale e la parte commerciale non supera il 25%.
A ogni modo, l’applicabilità dell’IVA comporta, in misura fissa, l’applicazione di imposte:
- di registro: €200
- ipotecaria: 3% sul valore dichiarato;
- catastale: 1% sul valore dichiarato;
Invece, in assenza di aliquota e/o nel caso di cessione tra privati, si applicano le sole imposte indirette, ovvero:
- di registro: 9% sul valore di mercato o di catasto.
- Imposta ipotecaria: 3%.
- Imposta catastale: 1%, ma può salire al 2% in caso di compravendita tra persone fisiche.
Vi è, poi, l’inversione contabile, quando cioè il soggetto è passivo d’IVA. Come previsto dall’articolo 17 del D.P.R. 633/72, in tale caso, il venditore emette fattura senza tale applicare aliquota, mentre l’acquirente provvederà all’autoliquidazione dell’imposta al 22%.
Come intuibile, data la complessità del quadro normativo e l’impatto fiscale che può derivarne, è altamente consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale qualificato, in grado di valutare il regime più vantaggioso, evitare errori e garantire una gestione ottimale dell’operazione.
Vendere il proprio immobile d’impresa: perché scegliere Quimmo?
Vendere il proprio immobile d’impresa con Quimmo significa affidarsi a un partner qualificato e orientato al risultato. L’azienda, con oltre 10 anni di esperienza nel settore dei fabbricati strumentali, può fare davvero la differenza tra una trattativa lunga e incerta e una cessione efficace, sicura e redditizia. In particolare, si rivolge al mercato di edifici come capannoni, uffici, stabilimenti logistici, centri direzionali e terreni, nonché a contesti giudiziari e di aste telematiche.
Oltre a esperienza, competenza e professionalità, uno dei principali punti di forza di Quimmo è rappresentato dall’ampia rete di buyer come imprese e investitori istituzionali. Ciò gli consente di garantire ai clienti una visibilità mirata dell’immobile e, conseguentemente, aumentare le possibilità di vendita anche per i cosiddetti asset non convenzionali. Ogni strategia è sempre personalizzata e realizzata per valorizzare al meglio ogni fabbricato strumentale e raggiungere il miglior risultato possibile sia a livello locale, sia nazionale e internazionale.
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