Affitto: in quali casi è possibile richiedere una riduzione del canone?

Al via la possibilità di ridurre il canone di locazione quando ci si trova in difficoltà economica mediante un accordo privato con il proprietario. Tutte le soluzioni e le modalità per rendere registrare la scrittura privata

L’emergenza legata al Coronavirus sta portando anche ingenti ripercussioni nell’ambito economico di tutti i cittadini. Sono tante le persone che in questo momento hanno perso il lavoro o sono state obbligate a sospendere la propria attività a causa del lockdown, oppure percepiscono uno stipendio ridotto poiché sotto regime di cassa integrazione. Diventa difficile in queste situazioni pagare i canoni di locazione, siano essi residenziali o commerciali . Per ovviare a questo problema, che riguarda anche i proprietari dei locali sui quali magari gravano debiti o rate di mutui, è stata data la possibilità ai contraenti di rivedere i termini dei loro contratti, apportando perfino una riduzione al canone d’affitto. A tal proposito cerchiamo di capire:

• Quali soggetti possono ottenere la riduzione canone di locazione?
• Come redigere l’accordo privato
• Quali sono i vantaggi
• Come inviare i documenti per registrare la scrittura privata
• La dichiarazione dei redditi del proprietario

Quali soggetti possono ottenere la riduzione canone di locazione?

Ci sono lavoratori autonomi che si ritrovano improvvisamente senza entrate a causa della chiusura della loro attività, studenti fuori sede che devono pagare l’affitto anche se tornati a risiedere a casa dei genitori, famiglie dove uno o più componenti ha perso il lavoro o percepisce lo stipendio ridotto. In casi come questi o similari, è possibile accordarsi con il proprietario dell’immobile per una rimodulazione del canone d’affitto, e di conseguenza della tassazione a carico dei proprietari. Possono quindi accedere a tale tipo di beneficio tutti i contratti di locazione a prescindere dalla tipologia. L’accordo può dunque essere registrato sia per le locazioni ad uso abitativo che per quelle commerciali, a prescindere dalla durata contrattuale e dal regime fiscale di tassazione, ordinario oppure a cedolare secca. La registrazione di tale rettifica contrattuale non prevede il pagamento di alcune imposta né di registro né di bollo, come specificato dall’art. 19 del DL n. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia).

Come redigere l’accordo privato

La scrittura privata tra proprietario e locatore dovrà ovviamente fare riferimento al contratto in essere. Inoltre dovranno essere presenti i seguenti elementi essenziali:

• i dati sensibili dei contraenti (locatore e inquilino);
• il valore del canone annuo stabilito;
• il valore ridotto a seguito dell’ accordo;
• il numero delle mensilità per le quali sarà pagato l’importo più basso;
• la data della nuova stipulazione;
• la firma di entrambi i contraenti.

Non è quindi necessario specificare la data dal quale ripartirà il pagamento regolare poiché si fa automaticamente riferimento alla prima mensilità successiva ai mesi registrati. Solitamente l’accordo deve essere scambiato in originale ma, in questo periodo, data la pandemia, è stato reso legale lo scambio tramite mail anche se l’indirizzo non è una PEC certificata. Il contenuto di tale accordo può prevedere diverse soluzioni:

• diminuzione temporanea del canone;
• sospensione del pagamento dell’affitto per alcune mensilità;
• dilazione sulla rateazione degli importi;
• riduzione del canone in via definitiva.

La modifica contrattuale deve essere redatta in forma scritta e registrata presso il sito delle Agenzie delle Entrate, come detto sopra, senza il pagamento di bolli o altre spese.

Quali sono i vantaggi

Il vantaggio principale che si ottiene registrando l’accordo di riduzione del canone di affitto è la conseguente riduzione del canone fiscale. Grazie alla registrazione dell’atto, i proprietari degli immobili potranno comunicare all’Agenzia delle Entrate il nuovo ammontare annuo, chiaramente ridotto, evitando così di pagare un tributo non dovuto in quanto riferito ad una rendita non più percepita. L’Agenzia delle Entrate ha specificato che tale registrazione può essere fatta compilando il Modello 69 al quale dovrà essere allegata una copia dell’accordo sottoscritto, completo di tutte le parti essenziali sopra menzionate. Va da sé che la riduzione delle imposte sui canoni insoluti, può essere richiesta solo nei casi di riduzione temporanea o definitiva o di sospensione. Se l’accordo tra inquilino e proprietario prevede solo una differente rateazione dell’importo, ovviamente, la denuncia dei redditi non subirà variazioni.

Come inviare i documenti per registrare la scrittura privata

Il modello 69, debitamente compilato, e l’accordo privato sottoscritto dalle parti devono essere consegnati al medesimo ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale era stato registrato il contratto di locazione principale. Il termine ultimo entro il quale presentare la domanda è di 30 giorni, al fine di evitare il pagamento dell’imposta sulla parte di canone non più riscossa. Tuttavia, a causa del lockdown, è stata temporaneamente consentita la possibilità di spedire la documentazione tramite mail, anche non certificata, o di attendere la riapertura degli uffici, bypassando così il termine dei 30 giorni. La circolare numero 8, emanata dall’Agenzia delle Entrate In conformità al Decreto Cura Italia, prevede infatti, a causa del Coronavirus, lo slittamento dei termini fiscali dovuti entro maggio, menzionando fra questi anche le registrazioni degli atti.

La dichiarazione dei redditi del proprietario

Come detto prima, il vantaggio offerto dalla riduzione del canone d’affitto Vale sia per gli immobili sottoposti a tassazione ordinaria che per i proprietari che hanno scelto la cedolare secca. ovviamente gli effetti di tale diminuzione si vedranno nell’anno fiscale 2021 ma è necessario prestare attenzione già nella dichiarazione da presentare nel 2020 e relativa al 2019. Infatti, col modello 730 non solo si pagano le imposte relative all’anno fiscale indicato (2019) ma si versano gli acconti relative all’anno in corso (2020). Questi ultimi vengono ovviamente calcolati in base all’ammontare del canone annuo registrato. Sarà quindi necessario ricalcolare gli acconti 2020 in base alla riduzione effettuata. Se, per varie motivazioni, il proprietario dimenticasse di procedere al ricalcolo, l’eccesso versato non andrà pero ma sarà scontato nell’anno fiscale successivo.

Per concludere, sottolineiamo che una sentenza della Cassazione ha stabilito che la riduzione del canone, non cambia nessun’altra aspetto del contratto, compresa la scadenza.

Foto: Il Fatto Quotidiano