Come acquistare un immobile occupato all’asta ed entrarne in possesso?
Acquistare una casa è il sogno di moltissime persone, ma può capitare che i mezzi economici a disposizione non siano sufficienti. Il mercato delle aste immobiliari è una valida risorsa in tal senso, in quanto consente di comprare a prezzi decisamente ridotti, specie nelle casistiche in cui si tratti di un immobile occupato.
Può capitare, infatti, che un immobile sia occupato da persone e cose, in modo regolare o abusivo, pertanto è necessario avviare procedure specifiche per procedere al loro sgombero. In questo articolo vedremo cosa prevede la normativa vigente per l’acquisto di un immobile occupato, a chi rivolgersi affinché l’iter di acquisto si attui nei tempi previsti e senza disagi.
I vantaggi di acquistare un immobile occupato
Negli ultimi anni le aste immobiliari fallimentari hanno suscitato un interesse crescente. Questo grazie alla disponibilità di abitazioni e locali commerciali soggetti a esproprio e alla percezione, da parte di molti acquirenti, di un’opportunità concreta per accedere alla proprietà a condizioni vantaggiose.
I vantaggi di un acquisto del genere sono molteplici, a partire dal lato economico. A un prezzo ridotto rispetto al valore di mercato le aste consentono di comprare appartamenti, ville e locali, ma anche capannoni o altri immobili d’impresa, con vantaggi di diverso tipo: dalle dimensioni dei locali a zone di prestigio o particolarmente interessanti in cui sono ubicati.
Quando si parla di immobile venduto all’asta occupato è però necessario compiere una distinzione tra l’occupazione da persone e cose a titolo regolare e quella abusiva. Vediamo insieme in cosa consiste la differenza e come comportarsi in entrambi i casi per entrare finalmente in possesso dell’immobile comprato.
Immobile occupato con titolo regolare: cosa si intende?
Spesso il prezzo più basso di un immobile venduto all’asta è dovuto alla presenza di cose o persone al suo interno, senza possibilità di sgombrarlo nel breve periodo. Non si tratta di occupazione irregolare ma di contratti e convenzioni stipulate nel tempo, che devono essere mantenute fino alla loro naturale scadenza. Vediamo quali sono le più comuni modalità di occupazione regolare:
- Nuda proprietà
- Diritto di usufrutto (o abitazione)
- Contratto di affitto in essere
Nuda proprietà
Acquistando un immobile in nuda proprietà, di fatto si ottiene la proprietà del bene ma non l’immediato diritto di goderne. A mancare, infatti, è il diritto di usufrutto, cioè la possibilità di adibirla a residenza o domicilio, nel caso delle abitazioni, oppure di poter avviare un’attività di impresa.
Trascorso un determinato periodo di tempo, come stabilito all’interno di un atto ufficiale, per l’acquirente sarà possibile ottenere il possesso totale dell’immobile. Si tratta di un ottimo affare nel caso in cui si desideri acquistare un immobile ma non si abbia necessità di usarlo subito, compiendo così un investimento di denaro in previsione futura.
Diritto di usufrutto o di abitazione
Acquistare all’asta un immobile gravato da usufrutto significa trovare all’interno una persona che, in un lasso di tempo predefinito, può godere del bene. L’usufrutto ha quindi sempre una durata temporanea o, in mancanza di una regolamentazione scritta, decade al momento della morte dell’usufruttuario. Quest’ultimo, comunque, può decidere di cedere il suo diritto, ma solo nel caso in cui l’atto che ha sottoscritto non lo vieti espressamente.
Per quanto riguarda l’acquisto all’asta di un immobile soggetto all’usufrutto vige lo stesso principio citato per la nuda proprietà, cioè l’esigenza o meno di godere nell’immediato di un bene.
Contratto di affitto in essere
Sono numerosi gli immobili ceduti all’asta che presentano un contratto di affitto in essere. Questo comporta che l’edificio oggetto di vendita sia occupato da persone e cose, per un tempo variabile in base al tipo di contratto che è stato sottoscritto.
Il nuovo acquirente è quindi obbligato anche a subentrare nella titolarità di tale contratto, rispettando i tempi indicati per inviare formale disdetta, nell’eventualità in cui si volesse rendere l’immobile libero il prima possibile. Ovviamente un immobile ceduto con un contratto ancora di diversi anni potrebbe avere un prezzo inferiore rispetto a uno dove il contratto è in scadenza. Per alcune persone, però, l’acquisto è un investimento per il futuro, quindi la locazione presente consente addirittura di guadagnare e ammortizzare più rapidamente parte del denaro speso.
Ogni procedura di asta, comunque, presenta un proprio Disciplinare di Vendita, che illustra tutte le clausole specifiche dell’immobile, anche legate alla sua occupazione e ai tempi previsti per ottenerlo eventualmente libero da persone e cose.
Immobile occupato senza titolo regolare: quando si parla di abusivismo?
Un immobile occupato non sempre porta con sé un regolare contratto di locazione, usufrutto o nuda proprietà, poiché talvolta la presenza di persone e cose è imposta in maniera del tutto illegale e arbitraria.
In questo caso si parla quindi di abusivismo e, in questi casi, è sempre meglio consultare un esperto e capire come agire secondo la legge per liberare gli spazi.
Le casistiche possono essere infatti numerose e particolari, rischiando di creare equivoci giuridici e rallentamenti burocratici, che non permetterebbero di godere del bene acquistato in tempi brevi o medi.
Vediamo, pertanto, quali sono i casi più diffusi di occupazione senza titolo regolare e a cosa si va incontro se si acquista un immobile in questa situazione.
Affittuario che non vuole andarsene: cosa fare?
Capita più spesso di quanto si possa pensare che, nonostante la scadenza di un regolare contratto di locazione, l’inquilino non voglia andarsene e il proprietario, quindi, non riesca a rientrare in possesso del suo bene. La situazione si complica, nel settore residenziale, se all’interno dell’abitazione vivono bambini piccoli, anziani o persone soggette a disabilità.
In questo caso è necessario avviare una procedura di sfratto, rivolgendosi a un esperto per sapere come muoversi correttamente, con il rischio che i tempi si dilatino e che la buona riuscita dell’operazione sia lunga e macchinosa.
Il debitore non vuole liberare l’immobile ceduto all’asta
Esattamente come con l’inquilino può accadere che, una volta comprato il tuo immobile all’asta, il precedente proprietario non voglia abbandonare le mura. Anche in questo caso è necessario procedere con una richiesta alle forze dell’ordine.
Un soggetto terzo occupa l’immobile
Se non si tratta del precedente inquilino o del proprietario debitore, può succedere che un immobile sia occupato abusivamente da un soggetto terzo, soprattutto se per un periodo è stato libero o poco soggetto a controllo.
Quali sono le forme di tutela previste dalla legge?
Le forme di tutela previste dalla legge nel caso in cui l’immobile sia occupato sono diverse e con efficacia risolutiva. Accenniamo alcune delle casistiche più frequenti, che andranno successivamente approfondite con un professionista in ambito legale.
Diffida a liberare l’immobile
Il primo step legale per far sì che un immobile sia liberato da coloro che lo occupano abusivamente è quello di inviare una diffida. Si tratta di un documento formale, redatto da un professionista, che viene inviato dal nuovo proprietario all’inquilino al quale è scaduto il contratto, stabilendo dei tempi precisi per lo sgombero degli spazi.
Emissione del provvedimento di sfratto
Nel caso in cui il provvedimento di diffida non venga accolto e i termini non siano rispettati, il proprietario o locatore di un immobile può decidere di rivolgersi a un giudice per procedere. Nel caso in cui quest’ultimo lo valutasse opportuno, farà emettere un ordine di sfratto notificato, che ancora una volta detterà dei tempi rigidi per il rilascio.
Esecuzione forzata
Se nemmeno il secondo step di emissione del provvedimento di sfratto portasse al risultato sperato, è necessario procedere con l’esecuzione forzata. Questa comporta uno o più interventi delle forze dell’ordine, accompagnati da diversi professionisti come un fabbro, un medico o un veterinario in presenza di animali.
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