Recesso anticipato del contratto di locazione: prassi e termini

Ti ritrovi nella situazione di dover porre fine al tuo contratto? Qui di seguito troverai una guida utile per recedere dal tuo contratto di locazione. Infatti in termini di legge, sia il proprietario che l’inquilino possono procedere alla risoluzione anticipata del contratto d’affitto di un immobile. Questo può accadere, ad esempio, in caso si debba effettuare un trasloco.

Nei termini contratto locazione è presente una data di scadenza. Tuttavia la legge italiana prevede la possibilità – tanto per il locatore, il proprietario dell’immobile, quanto per il conduttore, l’inquilino – di rescindere anticipatamente il contratto stipulato in precedenza.

Per la risoluzione anticipata dei contratti d’affitto è però necessario presentare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI. Inoltre è prevista un’imposta di registro, pari a circa 67€, da versare entro 30 giorni dalla rescissione del contratto. Vediamo un po’ più nel dettaglio come effettuare questa operazione, necessaria, magari durante un trasloco.

Risoluzione del contratto di locazione. Il modello RLI

Uno degli adempimenti fiscali, obbligatori, da adempiere in caso di rescissione del contratto di locazione, è la corretta compilazione del modello RLI e la sua presentazione all’Agenzia delle Entrate.

Tale modello si usa, infatti, tanto per la registrazione dei contratti quanto per gli adempimenti successivi. La presentazione del modulo RLI può avvenire sia in modalità telematica che presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate. In quest’ultimo caso la presentazione può avvenire direttamente o tramite un intermediario.

Come già accennato in precedenza è obbligatorio versare un’imposta di registro. L’importo della stessa è di 67€. Il pagamento di questa imposta è a carico di entrambe le parti. Tuttavia l’onere spetterebbe al locatore il quale, in un secondo momento, ha facoltà di rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della somma versata. Come specificato dall’art. 8 della Legge n. 329/1978.

Vediamo ora nello specifico quali sono le modalità di versamento dell’imposta di registro.

Modalità di versamento dell’imposta

L’imposta va versata insieme alla presentazione del modello RLI entro e non oltre i 30 giorni dalla presentazione del modello presso l’Agenzia delle Entrate. Per il suo versamento possono essere usate le seguenti modalità:

• Attraverso i siti web dell’Agenzia delle Entrate – software RLI o RLI-web;
• Tramite richiesta di addebito su conto corrente da effettuare sulle piattaforme indicate sopra;
• Con il modello F24, elementi identificativi. Il codice da utilizzare è il 1503.

In questo ultimo caso, ricordiamo che è necessario comunicare la risoluzione del contratto di locazione all’ufficio dove è stato, precedentemente, depositato il contratto.

Risoluzione consensuale del contratto di locazione in forma scritta

Questa formula indica che entrambe le parti sono accordo nel risolvere il contratto di locazione. In questo caso, dunque, è la volontà del locatore e del conduttore che si trovano d’accordo nello sciogliere il contratto. Tuttavia è necessario, ancorché fondamentale, darne previa comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Usando il modello RLI, sia cartaceo che telematico e versando l’imposta di registro. Si rende pertanto necessario che la manifestazione della volontà di rescissione del contratto venga manifestata in forma scritta.

Si tratta di una precisazione importante, soprattutto per quegli inquilini che si domandano cosa fare per rescindere anticipatamente un contratto d’affitto. La disdetta e la comune volontà delle parti di risolvere il contratto dovrà, quindi, essere presentata in forma scritta.

Passiamo ora ad esaminare cosa succede quando è l’inquilino a recedere anticipatamente dal contratto di locazione che era stato stipulato.

Il recesso da parte dell’inquilino

Se è inquilino, o conduttore, a esprimere la volontà di rescindere il contratto di locazione la procedura è più semplice che per il locatore. Di quest’ultimo ci occuperemo nel paragrafo successivo.

La facoltà di rescindere il contratto anticipatamente rispetto alla data stipulata è possibile in virtù della clausola di recesso convenzionale, normalmente inserita nei regolari contratti d’affitto. Tuttavia per poter effettuare il recesso è necessario inviare, per mezzo raccomandata a/r, la lettera di preavviso. Questa deve essere inviata almeno sei mesi prima della data in cui s’intende lasciare l’abitazione.

Diverso e un po’ più complicato è il discorso se a rescindere il contratto è il locatore dell’immobile. Nel paragrafo successivo spiegheremo brevemente quali sono i termini per effettuare la rescissione anticipata del contratto di locazione da parte del proprietario dell’immobile.

Il recesso anticipato da parte del locatore

I casi in cui il locatore può rescindere, anticipatamente un contratto d’affitto, sono chiaramente indicati dalla Legge. Nello specifico ci riferiamo all’art. n. 3 della Legge n. 431/1998. In sintesi ecco quando è possibile esercitare il diritto di recesso da parte del locatore:

• Quando il conduttore – inquilino – abbia a disposizione la piena disponibilità di un altro alloggio, libero e abitativamente idoneo, nello stesso comune;
• L’immobile a cui si riferisce il contratto d’affitto sia compreso in un edificio che presenti gravi danni per i quali debba essere ricostruito. Se la presenza dell’inquilino impedisce lo svolgimento dei lavori. Infine se lo stabile debba essere demolito;
• Il conduttore non occupi continuativamente l’abitazione senza un motivo valido e giustificato;
• Il locatore decida di vendere l’immobile di riferimento a terzi e non sia in possesso di ulteriori immobili ad uso abitativo, tranne quello in cui abitualmente vive;
• Nei casi in cui il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale e/o professionale;
• Nel caso in cui il proprietario intenda destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità ad uso pubblico, mutualistiche o sociali. In questo caso, però, il locatore deve essersi costituito come persona giuridica, società o ente pubblico. Inoltre il locatore deve offrire all’inquilino un altro immobile idoneo nel caso in cui ne abbia disponibilità.

Solo nei casi che abbiamo appena elencato il locatore ha facoltà di rescindere anticipatamente il contratto d’affitto. Tuttavia è obbligato a darne preavviso al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza del contratto d’affitto. In caso si parli d’immobile destinato ad uso abitativo. I tempi di preavviso si allungano a , 12 – 18 mesi , nel caso in cui l’immobile sia destinato ad uso non abitativo o destinato a strutture ricettive alberghiere.