Spese condominiali: ecco come vanno divise tra proprietario e inquilino

Quando si parla di pagare le spese condominiali emerge spesso la domanda su chi debba, effettivamente, pagarle. Il Codice Civile italiano, in questo senso, è molto chiaro. L’articolo 1576 del predetto codice stabilisce che il locatore – il proprietario di un immobile in affitto – è tenuto a eseguire tutte le riparazioni necessarie, all’infuori di quelle considerate di piccola manutenzione ordinaria, che spettano al conduttore – l’inquilino -. Al proprietario spetta dunque il solo onere per le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile affittato. Mentre chi paga le spese condominiali è l’inquilino, comprese quelle per la manutenzione ordinaria. Di seguito vedremo meglio cosa effettivamente deve pagare l’inquilino e cosa, invece, deve pagare il proprietario dell’immobile.

Cosa spetta pagare all’inquilino

La legge sull’equo canone, in particolare, prevede e stabilisce che vengano pagate interamente dall’inquilino, salvo in presenza di previo accordo tra le parti riportato nel contratto d’affitto, le spese inerenti a: 1) servizi di pulizia. 2) funzionamento e riparazioni ordinarie dell’ascensore, laddove presente. 3) Spese di fornitura dell’acqua. 4) Spese di fornitura energia elettrica e gas. 5) Gli oneri relativi allo spurgo di pozzi neri e/o latrine. 6) Le spese attinenti la fornitura di servizi comuni. Infine anche le spese per il servizio di portineria spettano a chi ha casa in affitto. Queste però vengono suddivise in questa maniera: 90% a carico dell’inquilino il rimanente 10% al proprietario. Anche in questo ultimo caso salvo previo accordo tra le parti inserito in un regolare contratto d’affitto.

Il Codice Civile e la legge sull’equo canone stabiliscono, inoltre, i tempi entro i quali il pagamento deve essere effettuato. Le spese condominiali, vanno quindi pagate entro due mesi dalla richiesta di pagamento. Tuttavia prima di proceder al pagamento, l’inquilino ha diritto a ottenere: 1) l’indicazione specifica delle spese sostenute. 2) i criteri di ripartizione degli oneri da sostenere. 3) Di prendere visione dei documenti giustificativi per le spese sostenute. Detto in altri termini, all’inquilino spettano gli oneri di ciò che utilizza. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori, il proprietario ha la facoltà di rescindere il contratto d’affitto., per inadempimento. Infine, in questo caso, il locatore ha diritto al rimborso delle spese sostenute per gli oneri condominiali.

Gli oneri del proprietario

Vediamo ora quali oneri spettano ai proprietari. Se l’immobile in affitto è parte di un condominio, i criteri con i quali le spese condominiali vengono addebitate all’inquilino, sono validi solo se inseriti nell’ambito del rapporto contrattuale tra inquilino e locatore. Il condominio come tale, infatti, rimane estraneo al rapporto tra proprietario e conduttore. In definitiva, l’unico soggetto obbligato verso il condominio per la ripartizioni degli oneri condominiali è il proprietario. In questo modo, in caso di mancato pagamento, l’amministratore condominiale potrà rivalersi solo e soltanto nei confronti del proprietario dell’immobile in affitto. Per cui il decreto ingiuntivo per morosità nel pagamento degli oneri condominiali verrà notificato non all’inquilino, bensì al proprietario.

Le disposizioni che abbiamo esaminato fin qui hanno carattere generale. Infatti, inquilino e proprietario possono regolare diversamente la ripartizione delle spese condominiali attraverso specifiche note inserite nel contratto di locazione. Nel caso in cui si verifichi un mancato pagamento degli oneri condominiali il debitore è sempre e comunque il condomino locatore. Questi, tuttavia, può sempre rivolersi nei confronti dell’inquilino. In effetti, la partecipazione dell’inquilino al sostenimento degli oneri condominiali si riferisce ai rapporti tra questi e il proprietario dell’immobile in affitto, dato che il locatore è sia l’unico soggetto contro il quale è possibile adire vie legali sia l’unica persona responsabile nei confronti del condominio stesso. Tuttavia è prassi comune che l’inquilino versi le somme dovute direttamente all’amministratore condominiale.

Il recupero delle morosità

Qualora l’inquilino paghi in ritardo, paghi parzialmente o non sostenga integralmente gli oneri che gli spettano, l’amministratore condominiale può tranquillamente rivolgersi al locatore. Quest’ultimo non può rifiutare di saldare la morosità maturata. Ovviamente il proprietario può, successivamente, rivalersi nei confronti del proprio inquilino moroso per ottenere il pagamento delle spese condominiali previste dal contratto di locazione stipulato in precedenza, Infatti, gli obblighi per l’inquilino, continuano a sussistere in relazione al rapporto tra questi e il locatore. Nello specifico, l’inquilino è tenuto – salvo diversi accordi tra le parti – a rifondere il proprietario delle spese sostenute per gli oneri accessori. In conclusione per la ripartizioni delle spese condominiali, l’amministratore è obbligato a rivolgersi al locatore e non al conduttore.

Spetta, infatti, al primo l’onere di sostenere le spese condominiali, siano esse per manutenzione ordinaria o straordinaria. Questo a prescindere da eventuali e previ accordi presenti nel contratto d’affitto. Tali accordi, come detto in precedenza, si applicano solo al rapporto tra proprietario e inquilino e non tra locatario e condominio. Per cui se il conduttore non rispetta i patti contratti e non versa al condominio le quote dovute e concordate, l’amministratore potrà solo rivalersi nei confronti del proprietario e non dell’inquilino. Il locatore poi ha facoltà d’intraprendere tutte le azioni giudiziarie necessarie per ottenere il versamento di quanto dovuto al condominio da parte dell’inquilino, facendo valere, in questo caso, le clausole presenti nel contratto d’affitto.

Spese relative all’appartamento, chi le paga ?

Dato per scontato che il locatore – il proprietario – è tenuto a consegnare l’immobile in buone condizioni all’inquilino, tutte le spese per i piccoli lavori di manutenzione dell’appartamento spettano al conduttore. In queste spese rientrano tutti quegli oneri sostenuti per la riparazione dovute al normale deterioramento o uso del bene. Come ad esempio la riparazione degli impianti idrici, elettrici o di riscaldamento. Infine rientrano a carico dell’inquilino anche quelle spese che si riferiscono alla manutenzione delle strutture e dei rivestimenti, come: pavimenti, pareti e soffitti. Al contrario gravano sul locatario i costi relativi a: alla manutenzione per i danni causati da eventi imprevisti o fortuiti. Non evitabili con la manutenzione ordinaria. Le spese dovute alle riparazioni per danni da invecchiamento e per l’adeguamento alle normative vigenti.

Spese condominiali. Le tabelle di ripartizione

Al fine di arginare i numerosi contenziosi sorti tra proprietari e inquilini sulla ripartizione degli oneri condominiali, sono state realizzate delle tabelle in cui si indicano le ripartizioni delle spese tra locatore e conduttore. La tabella maggiormente utilizzata per dirimere tali controversie è quella registrata, il 30-04-2014. Tale riferimento è stato previamente concordato tra Confedilizia e le sigle sindacali degli inquilini. Infine questa tabella è stata integrata da quella pubblicata dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, il 16-01-2017, che ne ricalca, nella forma e nella sostanza il contenuto. Le tabelle si sono, quindi, rivelate come un ottimo strumento per determinare un’equa ripartizione degli oneri condominiali e per evitare l’insorgere di annose questioni di ripartizione delle spese condominiali tra locatari e conduttori.