Rent to buy: quali sono le agevolazioni fiscali?

Tutti i vantaggi e gli svantaggi del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’ immobile introdotto con il decreto Sblocca Italia.

Il Rent to Buy è una forma di compravendita che prevede il godimento dell’immobile in un momento precedente al passaggio della proprietà, previo il pagamento di un canone che verrà in un secondo momento, qualora si decidesse di acquistare l’immobile in oggetto, scalato dal prezzo di vendita. Famoso già in tantissimi paesi esteri, è stato introdotto nel nostro ordinamento dal decreto Sblocca Italia DL 133/2014. L’articolo 23 di tale testo però non individua la disciplina fiscale dell’istituto, sia per quanto riguarda le imposte indirette che per quelle dirette, limitandosi a configurarne le caratteristiche di massima:

1. godimento esclusivo dell’immobile per tutto il periodo precedente l’acquisto;
2. l’imputazione di una quota del canone da scalare durante la successiva compravendita dell’immobile;
3. la possibilità di esercitare il diritto, o meno, di acquistare l’immobile.

E’ stata quindi l’Agenzia delle Entrate, con l’emissione della circola 4/E/2015, a fornire dei chiarimenti merito alla tassazione di un negozio giuridico così complesso.

Per fare chiarezza sull’ argomento in maniera definitiva consideriamo:

• La tassazione diretta e indiretta
• Le agevolazioni fiscali
• I vantaggi e gli svantaggi per gli acquirenti
• I rischi e benefici per i proprietari che vendono l’immobile con la formula rent to buy

La tassazione diretta e indiretta

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il canone corrisposto dal conduttore, legiferato dal comma 1 dell’articolo 23 del Decreto Sblocca Italia, deve essere differenziato a livello fiscale considerando la sua funzione. Si deve quindi distinguere tra canone di godimento e acconto prezzo. Nel primo caso, che corrisponde ai contratti nei quali non vi è il vincolo di acquisto finale, la tassazione sarà la medesima applicata alle locazioni ordinarie. Il secondo caso invece si attua quando c’è una volontà ferrea di acquisto ed i canoni iniziali vengono visti come un acconto sul prezzo finale, ricorrendo così alla tassazione prevista per tali istituti. I canoni di godimento concorrono quindi alla formazione del reddito imponibile nel singolo periodo di imposta e vengono classificati per il proprietario come ricavi, assoggettandoli al momento del pagamento a IVA. Gli acconti di prezzo sono invece considerati come debiti nei confronti del conduttore, da tassare solo quando ci sarà il riscatto . L’IVA dovrà invece essere fatturata al momento di ogni pagamento. Quando si riscatta, ai fini IRPEF il reddito imponibile è calcolato dalla differenza tra il prezzo, comprensivo degli acconti, al netto però delle quote dei canoni e dei costi fiscali dell’immobile.

Le agevolazioni fiscali

Come nelle compravendite ordinarie, anche con questa tipologia di contratto è possibile usufruire della diminuzione dell’IVA dal 10% al 4% Quando si acquista la prima casa. per la natura di questo contratto viene infatti derogata il termine dell’anno solare dall’emissione della fattura , previsto invece per le compravendite ordinarie Per quanto riguarda invece gli articoli 15,16 e 16 bis del tuir l’adeguamento fiscale si concretizza in maniera particolare. l’articolo 15 prevede uno sgravio fiscale che permette di detrarre gli interessi pagati per il mutuo Gravante sul immobile adibito ad abitazione principale. il locatario potrà usufruire di tale norma nel momento in cui concretizzerà l’acquisto ed accenderà di conseguenza un mutuo per corrispondere il prezzo restante. Durante il pagamento del canone, sia di godimento che di acconto prezzo, il locatario avrà comunque diritto, secondo i parametri prescritti dalla legge,  alla detrazione del canone di affitto relativo all’abitazione principale.

L’inquilino, inoltre, potrà usufruire di tutti i bonus e le agevolazioni emanate con la manovra finanziaria 2020 relative al recupero del patrimonio edilizio e all’adattamento dell’immobile ai fini di un miglior risparmio energetico, come se fosse proprietario dello stabile stesso. Quindi potrà accedere all’ Ecobonus, al bonus Verde e a tutte le altre agevolazioni fiscali presenti anche nel Decreto Milleproroghe.

I vantaggi e gli svantaggi per gli acquirenti

Pro:
• Le persone possono immediatamente vivere nella casa dei loro sogni con la possibilità di avere un “periodo di prova” (10 anni) durante il quale è possibile decidere di vendere la proprietà a una terza persona;
• Rinvio di tutti i costi e le tasse relative al mutuo e alla proprietà dell’immobile;
• Con un pagamento mensile conveniente è possibile risparmiare un buon importo che alla fine verrà detratto sull’intero prezzo dell’immobile;
• I potenziali acquirenti possono utilizzare il periodo di locazione per contribuire a stabilire una buona “storia creditizia”, ​​rendendosi candidati migliori per future opzioni di finanziamento convenzionali;
• Fintanto che il contratto è attivo, le persone possono provare una proprietà prima di impegnarsi ad acquistarla.

Contro:
• Alla fine del processo di acquisto di solito si spende un importo superiore rispetto a una formula di acquisto tradizionale;
• In caso di fallimento del venditore, è possibile riscontrare problemi;
• A volte c’è l’obbligo di acquistare la proprietà anche se si cambia idea, in ogni caso è necessario controllare attentamente l’accordo.

I rischi e benefici per i proprietari che vendono l’immobile con la formula rent to buy

Pro:
• Il venditore riceve immediatamente l’acconto più i pagamenti mensili;
• Avere un inquilino è preferibile a una casa libera, per motivi di sicurezza e manutenzione;
• La proprietà genera entrate mensili per la durata del processo di vendita.

Contro:
• In caso di inadempienza dell’acquirente, l’accordo può essere contestato e si impiega molto tempo a riprendere possesso della sua proprietà;
• Il venditore non riceve immediatamente l’intero prezzo di acquisto, poiché la proprietà genera entrate mensili, quindi se è necessario effettuare un’importante transazione finanziaria non è possibile inoltrare l’intero prezzo di acquisto della casa;
• Un venditore può essere disposto ad attendere il pagamento con un accordo “affitto per acquistare”, ma l’ agenzie delle entrate vuole una riconciliazione immediata di tutte le tasse e commissioni.