Acquisto casa all’asta con abuso edilizio: alcune informazioni utili

Immobile all’asta non sanabile? Mutuo per casa all’asta con abuso edilizio? Ecco cosa devi fare!

Sono sempre di più gli acquirenti che scelgono di acquistare la casa attraverso il canale delle aste giudiziarie, complice la crisi economica degli anni scorsi, che ha fatto impennare il numero di esecuzioni immobiliari.

Tale tipologia di acquisto risulta molto conveniente, poiché, quasi sempre, i prezzi degli immobili sono inferiori rispetto a quelli di mercato, e in più si evitano le spese relative al rogito notarile e quelle dell’intermediazione immobiliare.

Tuttavia l’acquisto all’asta può comportare dei rischi, poiché gli immobili sottoposti a pignoramento possono essere messi in vendita anche nel caso siano stati edificati commettendo abusi edilizi. La vendita all’asta non comporta alcun effetto sanante degli eventuali illeciti edilizi realizzati, infatti l’applicazione del principio generale del cosiddetto “effetto purgativo” derivante dalla natura di acquisto a titolo originario del bene riguarda più propriamente i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non già lo stato di fatto materiale e antigiuridico in cui si trovi il bene con abuso edilizio.

Chi compra all’asta giudiziaria acquista il bene nello stato in cui si trova, e non potrà esercitare il diritto di recesso dall’acquisto in caso di vizi dell’immobile o di altri fattori od oneri che ne deprezzino il valore in maniera significativa. I vizi edilizi rimangono, e cioè continua l’abusività (totale o parziale) dell’immobile.

Per chiarire la questione, è bene analizzare i seguenti punti:

• domanda di sanatoria immobili all’asta;
• decorrenza dei termini per la richiesta di sanatoria;
• sanabilità immobili venduti all’asta;
• asta abuso edilizio non segnalato in perizia;
• mutuo per casa all’asta con abusi edilizi.

Domanda di sanatoria immobili all’asta

L’unica cosa che può fare chi compra casa all’asta con abusi edilizi è attivare una procedura di sanatoria, definita anche, erroneamente “domanda di condono immobili all’asta, in base a quanto previsto dall’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85. 

Nello specifico:

•  si può sanare l’immobile trasferito con procedura esecutiva immobiliare, entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile della domanda di concessione in sanatoria;
• è possibile sanare l’immobile nel caso in cui il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/85;
• la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria dev’essere valutata nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 31 agosto 2018 n. 5128).

Decorrenza dei termini per la richiesta di sanatoria

Entro 120 giorni dalla emissione del decreto di trasferimento l’aggiudicatario che si sia aggiudicato un immobile con abuso edilizio deve depositare la domanda di concessione in sanatoria, in base alle norme dettate dal d.l. 23 aprile 1985, n. 16 e successive modificazioni e integrazioni che ha lasciato invariato tale termine.

In particolare, l’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985 prevede che, nel caso di immobile che sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda può essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile. 

Tale norma ha tuttavia generato difficoltà nella sua interpretazione, soprattutto nella parte che prevede che il termine per la presentazione della domanda di sanatoria decorra “dall’atto di trasferimento”. Si ricorda, infatti, che il decreto di trasferimento deve essere anche registrato, pertanto non è chiaro se i centoventi giorni entro cui richiedere la sanatoria decorrono dalla data di pubblicazione del decreto di trasferimento, o dalla sua registrazione.

Tuttavia, l’attività di pubblicazione del decreto di trasferimento non è sempre ritenuta idonea ai fini di decorso del termine per la presentazione della domanda di sanatoria. È infatti necessario che il provvedimento sia stato recepito dall’interessato, mediante notifica del provvedimento stesso, o altra attività che assicuri comunque la piena conoscenza del provvedimento.

Pertanto, più correttamente, dovrebbe ritenersi che i centoventi giorni entro cui richiedere la sanatoria urbanistica decorrono dalla data della piena conoscenza del decreto di trasferimento da parte dell’aggiudicatario definitivo che coincide con la notifica del decreto stesso, ovvero con la sua comunicazione attraverso altra attività equipollente (ad esempio PEC, raccomandata A.R.).

Sanabilità immobili venduti all’asta

È obbligatorio sanare abusi edilizi di un immobile acquistato con asta giudiziaria? La risposta è: dipende. Se l’abuso non risulta sanabile, l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi e il costo necessario per effettuare tale attività viene decurtato dal prezzo di stima.

Se al contrario l’immobile si trova nelle condizioni necessarie per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario deve procedere alla presentazione della relativa domanda.

L’aggiudicatario è obbligato a presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi:

• per gli immobili costruiti senza licenza edilizia;
• per gli immobili costruiti in difformità della stessa;
• in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, divenuta inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo. In questo caso la concessione può essere rilasciata solo con l’autorizzazione delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

Asta abuso edilizio non segnalato in perizia

L’immobile non sanabile può essere oggetto di vendita all’asta esclusivamente se la presenza degli abusi edilizi è segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita.

Infatti, in caso di mancata segnalazione di tali informazioni si sarebbe in presenza di una vendita per la quale non opera l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa ex art. 2922, comma 2, c.c..

In questo caso potranno essere applicate le regole proprie della nullità dell’atto e l’aggiudicatario potrà agire ai sensi dell’art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi).

Mutuo per casa all’asta con abusi edilizi

Solitamente le banche non si rifiutano di erogare finanziamenti in caso di immobili abusivi. L’unica ragione potrebbe essere quella per cui, se l’immobile presenta delle difformità e il nuovo acquirente non le sana, il bene diventerebbe definitivamente abusivo, e dunque perderebbe appetibilità sul mercato.