Rent to buy: come funziona?

I punti fondamentali del contratto rent to buy tra significato, vantaggi e disciplina fiscale.

Negli ultimi anni il mercato immobiliare, ormai in crisi e saturo, è stato interessato da una ventata di novità con l’introduzione e diffusione anche nel nostro Paese di una varietà di formule contrattuali innovative che consentono di comprare un bene immobile senza accendere un mutuo.

Tra queste, la più valida è quella che offre al compratore la possibilità di pagare gradualmente la locazione dell’unità immobiliare per poi riscattarla o meno a fine contratto: parliamo della formula rent to buy.

Con il contratto rent to buy l’aspirante acquirente ha la possibilità di acquisire la proprietà di un bene immobile pagando gradualmente la locazione immobiliare per poi riscattare l’immobile o meno alla fine del contratto.

Si tratta pertanto di una formula che comporta notevoli benefici sia per l’acquirente che per il proprietario dell’immobile, il cosiddetto “concedente”. Ma cos’è esattamente il rent to buy? Come funziona? 

Le risposte in questa guida:

• Rent to buy significato;
• rent to buy vantaggi;
• rent to buy come funziona;
• contratto rent to buy cosa sapere;
• rent to buy disciplina fiscale;
• rent to buy costo notaio;
• differenza tra rent to buy e acquisto con riscatto.

Rent to buy significato

Il rent to buy è un contratto con cui è possibile acquistare un immobile utilizzando la formula dell’affitto con riscatto.

Nella formula rent to buy viene stipulato un contratto con cui il proprietario consegna subito l’immobile al conduttore, il quale gli corrisponde un canone periodico per un tempo prestabilito.

L’inquilino dell’immobile sottoscrive dunque un contratto di locazione e un preliminare di vendita per entrare in possesso dell’immobile.

Al termine del periodo stabilito nel contratto egli potrà decidere se acquistare la proprietà dell’immobile e detrarre dal prezzo d’acquisto parte dei canoni già pagati attraverso la locazione.

Rent to buy vantaggi

Il rent to buy può comportare molti vantaggi in un periodo di difficoltà di accesso al credito e di crisi del settore immobiliare.

Il compratore attraverso il contratto ha la possibilità di godimento dell’immobile senza dover pagare sin da subito l’intero prezzo e la facilitazione di poter richiedere, all’atto dell’acquisto, un finanziamento o un mutuo di minor importo, in virtù del fatto di averne già anticipato una parte con i canoni.

Il venditore, dal canto suo, ha la possibilità di occupare l’immobile ai fini della successiva alienazione, senza correre il rischio di restare senza acquirenti, oltre all’introito derivante dai canoni, al pagamento complessivo finale e al fatto di non doversi più accollare le spese di gestione ordinaria dell’immobile, di cui si prende carico il conduttore.

Rent to buy come funziona

Il contratto rent to buy si articola in due fasi distinte:

1. la prima fase prevede la concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile deve consegnare subito l’immobile al conduttore, il quale in cambio dovrà corrispondere il canone pattuito;
2. la seconda fase comporta l’eventuale trasferimento della proprietà dell’immobile al conduttore, in quanto quest’ultimo può decidere alla scadenza del termine stabilito se procedere o meno all’acquisto. Nel caso in cui il conduttore decida di acquistare l’immobile, il concedente è obbligato a cederlo, per cui tutto dipende dalla scelta del conduttore: se decide di non acquistare l’immobile, il contratto cessa e il concedente si riappropria dell’immobile e corrisponde al conduttore la parte di canone imputabile all’eventuale futura vendita; se decide di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente cede l’immobile e il conduttore deve corrispondere quanto pattuito al netto della parte già corrisposta dai canoni.

Contratto rent to buy cosa sapere

Affinché sia valido a fini legali, il contratto rent to buy dovrà necessariamente indicare l’importo del canone corrisposto per il godimento dell’immobile (come in una locazione) e l’importo corrisposto come parte di quanto dovuto nel caso di futura cessione.

Inoltre, per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. Viene dunque richiesta la trascrizione nei registri immobiliari del contratto rent to buy, in modo che il conduttore abbia la certezza di acquisire un bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Rent to buy aspetti fiscali

È lecito chiedersi nel caso di rent to buy la tassazione come viene applicata e quali aspetti fiscali occorre tenere in considerazione. 

Quando viene sottoscritto un contratto di rent to buy la porzione di canone versata a fondo perduto è assimilata ai canoni di locazione mentre la porzione di canone versata in conto prezzo è assimilata agli acconti prezzo. 

Tuttavia, ci sono altri aspetti che rendono la disciplina del rent to buy più complessa di altre forme contrattuali. Bisognerà infatti valutare anche la specifica posizione fiscale del venditore, soprattutto se impresa costruttrice, per capire se il rent to buy conviene o meno. 

Per questo motivo, la consulenza di un notaio può rivelarsi utile nel determinare la soluzione contrattuale più adatta.

Rent to buy costo notaio

Il contratto rent to buy richiede necessariamente l’intervento di un notaio per la trascrizione nei pubblici registri, e spesso ci si chiede a quanto potrebbero ammontare i costi notarili nel rent to buy.

Sicuramente l’onorario del notaio innalza i costi accessori di questa tipologia di compravendita. Generalmente i preventivi si aggirano, per il solo onorario, dai 1.500 ai 2.000 Euro + IVA. Tuttavia, è bene confrontare diversi preventivi prima di scegliere il notaio cui rivolgersi.

Differenza tra rent to buy e acquisto con riscatto

Esistono molte somiglianze tra le due formule Affitto con riscatto e rent to buy: entrambe infatti permettono a un potenziale acquirente di acquistare un bene immobiliare senza accendere un mutuo.

Entrambi gli schemi contrattuali consentono inoltre ai soggetti sottoscrittori di beneficiare di interessanti vantaggi di natura civile e di natura tributaria. 

Dal punto di vista fiscale, entrambe le formule non richiedono all’inquilino di adempiere al pagamento di IMU/TASI e, inoltre, le spese di ristrutturazione gravano sul proprietario.

Oltre alle similitudini, esistono anche delle differenze tra rent to buy e affitto con riscatto.

L’affitto con riscatto è formato da due contratti: uno di locazione in cui è inserita una clausola che prevede la possibilità per il conduttore di acquistare il bene immobiliare a un prezzo fissato e l’altro relativo al contratto d’opzione d’acquisto.

Nel rent to buy, invece, il venditore affitta l’immobile e ne congela il prezzo fino a quando l’acquirente non sarà in grado di accedere a un finanziamento bancario.

La formula rent to buy, quindi, non va a sostituirsi al sistema bancario per finanziare l’acquisto di un immobile, ma offre flessibilità all’acquirente, che potrà avere il tempo di ottenere i requisiti necessari per poter accedere al mutuo.