Immobili per l’impresa: in lieve ripresa le compravendite

Il ribasso dei prezzi sta contribuendo a rilanciare le compravendite immobiliari per tutti i comparti del settore immobili per l’impresa, soprattutto per quanto riguarda negozi e capannoni.

Il mercato degli immobili per l’impresa dà finalmente segnali di ripresa. Sono infatti aumentate le transazioni del settore, soprattutto per quanto riguarda il settore produttivo (che ha visto un incremento dello 0,5%) e il settore commerciale (con un aumento di +5,1%). Una ripresa, questa, che arriva nonostante l’andamento dell’economia italiana negli ultimi mesi non sia stato particolarmente positivo (gli ultimi dati di Confindustria indicano un Pil ancora debole nel terzo trimestre). Due sono i fattori principali che hanno contribuito a rilanciare – seppur debolmente – le compravendite immobiliari del settore immobili per l’impresa:

• i prezzi del settore sono diminuiti;
• gli investitori e gli stessi imprenditori, attirati dal ribasso dei prezzi, sono stati invogliati ad acquistare nel settore.

Aumentano le compravendite, dunque, di capannoni e negozi. E questo nonostante le pesanti difficoltà che hanno interessato il settore negli ultimi anni che, insieme alla tassazione, hanno contribuito a diminuire notevolmente volumi e valori.

Capannoni: andamento 1° trimestre 2018

Il mercato dei capannoni ha registrato una contrazione dei valori nella prima parte del 2018 (rispetto al II semestre 2017) sia per gli immobili nuovi sia per quelli usati. Per quanto riguarda i canoni di locazione il calo ha interessato, in modo particolare, le soluzioni lontane dalle arterie di comunicazione. Un risultato facilmente prevedibile, se si considera che il posizionamento, per questo tipo di immobili, è decisamente strategico.

Dal primo semestre 2008 i prezzi dei capannoni hanno registrato un calo importante, con le tipologie nuove che hanno visto una riduzione del loro valore del 30,6%, e quelle usate del 36%. Il ribasso dei prezzi attira l’attenzione delle aziende, in particolar modo di quelle patrimonialmente più solide e presenti da lungo tempo sul mercato, che sono ora invogliate ad acquistare capannoni nuovi e usati. Chi cerca l’acquisto è rappresentato soprattutto da investitori e imprese artigiane. E richiede in particolar modo capannoni fino a 500 mq e, a seguire, quelli da 500 a 1000 mq.

Negli ultimi anni è aumentato notevolmente l’interesse degli investitori verso i capannoni a destinazione logistica: per questa tipologia di immobile la domanda è decisamente superiore all’offerta, sia per l’affitto che per la locazione. A spingere il mercato, oltre alla maggiore liquidità degli investitori, soprattutto la crescita degli acquisti online, che per garantire una maggiore velocità di consegna, necessitano di una catena di distribuzione sempre più rapida ed efficiente. Per questo motivo, la richiesta di magazzini e centri di smercio ubicati in località strategiche, vale a dire in prossimità delle arterie ben collegate con le città, che presentino anche un’area di carico e scarico, è in costante aumento. Basti pensare che nei primi sei mesi del 2018 le compravendite del settore produttivo sono state 5.557.

Laboratori: andamento 1° semestre 2018

I laboratori nel primo semestre del 2018 hanno registrato una contrazione dei prezzi di acquisto (-1,7%) e dei canoni di locazione (-1,0%). Questa tipologia di immobili è richiesta prevalentemente per l’avvio di attività artigianali e, nell’ultimo periodo, per l’apertura di palestre e associazioni ludico-culturali. La domanda, sia per l’affitto che per l’acquisto, riguarda in misura prevalente laboratori fino a 200 mq. Particolarmente apprezzate le soluzioni che prevedono un’area cortilizia e di carico e scarico merci.

Negozi: andamento 1° semestre 2018

I primi sei mesi del 2018 hanno visto una diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione dei negozi. Per quanto riguarda i locali commerciali ubicati nelle vie di passaggio, i prezzi sono diminuiti dell’1,3% mentre quelli situati in vie non di passaggio dell’1,6%. Dall’inizio della crisi il valore dei negozi è diminuito drasticamente, quelli situati in vie di passaggio si sono ridimensionati del 38,1% e quelli in vie non di passaggio del 43,3%. Questi dati sono sintomatici della crisi che ha interessato oltre al mercato immobiliare l’economia in generale, incluso il settore del commercio che ha visto molte attività commerciali chiudere a seguito della riduzione dei consumi e dell’avvento dell’e-commerce e dei centri commerciali. In particolare, gli immobili commerciali situati in vie non di passaggio sono stati trasformati in uffici su strada o in immobili residenziali, laddove il cambio di destinazione d’uso è possibile.

Il mercato degli immobili commerciali ha attirato da sempre l’attenzione degli investitori e degli utilizzatori, che privilegiano le soluzioni ben posizionate. Negli ultimi anni si registra una domanda crescente di immobili situati nelle grandi città interessate da importanti flussi turistici, in particolare Milano, Roma, Verona, Torino e Napoli. L’attrattività turistica sta suscitando l’interesse di numerose aziende che puntano alle posizioni migliori o, se già presenti, cercano di difenderle. Roma e Firenze sono sempre stati interessate da un importante flusso turistico, per questo la richiesta di immobili situati nei punti più importanti è stata sempre elevata. Milano ha visto un boom del turismo importante dopo l’Expo e sta vivendo un’importante trasformazione commerciale legata anche all’avvento dell’e-commerce e all’avanzare della ristorazione. Il digitale sta rivoluzionando l’esperienza d’acquisto e sempre più retailer cercano spazi commerciali che consentano di integrare l’acquisto fisico con quello online. Allo stesso tempo chi vende online cerca spazi fisici, aprendo negozi posizionati in vie non di passaggio, caratterizzati da canoni vantaggiosi. Un’altra trasformazione è legata all’esplosione del settore food: la food experience ha portato a una maggiore richiesta di nuovi spazi, che vengono sempre più spesso creati “ad hoc”. Ad esempio, convertendo ex uffici in spazi commerciali.

Si registra comunque una buona tenuta dei negozi di quartiere e un interesse verso la prossimità, confermata dalla decisione delle catene della GDO di aprire supermercati e superette.

Uffici: andamento 1° semestre 2018

Gli uffici sono stati interessati da una diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione sia per quanto riguarda quelli insediati in centri direzionali sia per quelli collocati in palazzi residenziali.

I prezzi sono calati dell1,2% rispetto al II semestre 2017 per gli uffici di nuova costruzione in centro direzionale e dell’1,9% per quelli in palazzine residenziali. Le tipologie usate segnano un calo rispettivamente dell’1,2% e dell’1,8%. Dall’inizio della crisi gli uffici hanno visto un calo del loro valore del 38,3% per quelli di nuova costruzione, mentre quelli ristrutturati del 35,2%. Nel primo semestre 2018 le compravendite di spazi a uso ufficio sono state 4722.

Nel segmento degli uffici le tipologie più richieste sono quelle della metratura fino a 150 mq. La maggior parte delle richieste riguarda l’apertura di centri professionali all’interno di contesti residenziali, nei centri delle città o comunque in quartieri ben serviti.

Il comparto degli uffici è quello che sta soffrendo maggiormente nel settore degli immobili per l’impresa. Per questa tipologia di immobili risultano importanti alcune caratteristiche, come il fatto di essere ben collegati o in zone servite da ampi parcheggi. L’offerta immobiliare che non soddisfa queste richieste è penalizzata, in particolare quella che include centri direzionali di vecchia data con elevate spese di gestione. Attirano invece l’interesse degli investitori le soluzioni di nuova costruzione, di cui Milano è certamente ricca.