Vendita o acquisto casa: chi paga l’agenzia immobiliare?

Chi vende o acquista un immobile è tenuto a pagare una provvigione all’agenzia immobiliare. Ecco cosa devi sapere.

Se hai intenzione di acquistare o vendere casa, la scelta di avvalerti della consulenza di un agente immobiliare potrebbe sembrarti quasi obbligata. Indubbiamente, rivolgendoti ad esperti del settore avrai maggiori possibilità di trovare un acquirente interessato al tuo immobile o – nel caso di acquisto – una casa che soddisfi a pieno le tue esigenze. Tuttavia, qualora la compravendita vada a buon fine, dovrai versare una provvigione all’agenzia immobiliare, applicata sul valore dell’immobile.

A pagare sono solitamente entrambe le parti coinvolte: infatti, l’agente immobiliare si configura come mediatore e dovrà ricevere la provvigione sia dall’acquirente sia dal venditore, in quanto offre specifici servizi a entrambi:

• fa conoscere a entrambe le parti le normative esistenti;
• si assicura che i clienti si adeguino alle suddette normative nei tempi giusti;
• controlla documenti e planimetrie per vedere se rispettano lo stato di fatto e avvisa il proprietario nel caso di eventuali difformità catastali;
• provvede a una corretta valutazione dell’immobile e stabilisce il giusto prezzo di mercato, fornendo anche consigli utili su eventuali lavori di ristrutturazione;
• assicura all’immobile un’adeguata visibilità, utilizzando metodi di promozione e pubblicità più appropriati;

Nella vendita o nell’acquisto casa tramite agenzia, i costi potrebbero essere dunque piuttosto elevati, perché la provvigione da pagare all’agenzia varia in base al valore dell’immobile. Per risparmiare è possibile prendere in considerazione delle alternative, come l’acquisto casa da privato o la partecipazione a un’asta giudiziaria. Quest’ultima opzione è poco conosciuta agli acquirenti e venditori di abitazioni, ed è sicuramente un’opportunità interessante. Per prima cosa, però, vediamo quando si deve pagare la provvigione all’agenzia immobiliare.

Provvigione agenzia immobiliare cosa dice la normativa

La Cassazione – con la sentenza n. 24950/16 – stabilisce chiaramente che l’acquirente è obbligato a pagare la provvigione dell’agenzia se è previsto nel contratto, anche se l’agenzia immobiliare è stata incaricata dal venditore. L’obbligo di pagare il compenso all’agenzia scatta non tanto per la presenza di un rapporto contrattuale tra l’agente e una delle parti, quanto dalla posizione terza del professionista del settore immobiliare che procura un’utilità a entrambi i contraenti. Da ciò deriva che se il venditore di un immobile ha incaricato un’agenzia immobiliare e negli accordi è previsto che il pagamento della provvigione spetti all’acquirente, sarà quest’ultimo a versare il compenso al mediatore, anche se egli non ha firmato alcun contratto di incarico con l’agenzia.

Pertanto, chi ha intenzione di acquistare casa e si fa mostrare un immobile da un agente immobiliare dovrà chiedere, preventivamente, chi dovrà pagare la provvigione e leggere bene cosa è scritto nella scrittura che verrà fatta firmare.

Quindi, gli accordi possono stabilire che sia il compratore a dover pagare la provvigione, ed egli non potrà tirarsi indietro sostenendo che è il proprietario di casa ad aver conferito il mandato all’agente. Invece, se nulla dice il contratto firmato tra acquirente e mediatore, la provvigione resta a carico del venditore/proprietario di casa.

L’attività del mediatore, a prescindere dal mandato conferitogli da una delle parti, è svolta ai fini della conclusione dell’affare e, pertanto, l’agente assume una posizione di mediazione terza nei confronti di entrambe le parti: anche in presenza di un rapporto contrattuale tra il mediatore e una delle parti del contratto, è possibile che il pagamento sia a carico dell’acquirente. Bisogna, dunque, fare molta attenzione quando si compra casa perché nei patti potrebbe essere previsto che la provvigione debba essere pagata dall’acquirente.

Provvigione agenzia immobiliare quando pagare

La provvigione dell’agenzia immobiliare deve essere corrisposta quando l’attività di mediazione realizzata dall’agente immobiliare raggiunge il proprio scopo. Attenzione, però: l’obiettivo del mediatore non è quello di vendere o far acquistare l’immobile, bensì mettere in relazione le parti coinvolte e permettere loro di concludere l’affare.

Per questo motivo la provvigione dell’agenzia immobiliare dovrà essere pagata quando le parti sottoscrivono il contratto preliminare di vendita: pertanto non è necessaria la stipula del contratto di compravendita. Basta aver stipulato l’atto preliminare per dover versare la percentuale richiesta all’agenzia. Un’indicazione, questa, confermata anche dalla Cassazione con la sentenza n. 9696/2007, con la quale viene ribadito che il contratto preliminare è un vincolo giuridico a tutti gli effetti e, pertanto, è sufficiente a far maturare il diritto da parte dell’agenzia di vedersi corrisposta la percentuale pattuita.

Sempre la Cassazione – con la sentenza 21095/2013 – ha chiarito anche i casi in cui l’agenzia non può richiedere il pagamento della provvigione. In particolare, le parti non sono tenute a versare un compenso se l’agenzia non svolge alcuna attività di mediazione tra le parti. Inoltre, una delle parti può rifiutarsi di pagare qualora l’agente non abbia comunicato alcune informazioni sull’immobile per facilitare la chiusura dell’affare e, dunque, non si sia dimostrato imparziale. Se, ad esempio, l’agente non ha informato l’acquirente della mancanza del certificato di abitabilità per l’immobile, egli non avrà diritto alla provvigione.

Calcolo della provvigione agenzia immobiliare

Per il calcolo della provvigione vendita box, case, capannoni e immobili commerciali, viene applicata una percentuale sul valore dell’immobile venduto.

Tale percentuale è a discrezione dell’agenzia immobiliare, ma solitamente oscilla tra il 2% e il 3%. È possibile però che la percentuale aumenti in base alla zona in cui si trova l’immobile: ad esempio, nelle grandi città la percentuale per la provvigione può raggiungere il 5%.

L’importo della provvigione, dunque, viene deciso dall’agenzia, che può anche richiedere una somma a titolo di rimborso spese per i costi sostenuti per concludere l’operazione.

Per questo motivo è importante, prima di affidare l’incarico a un’agenzia immobiliare, fare un confronto con le altre presenti nella stessa zona, così da individuare quella che offre le condizioni migliori.

Per capire qual è il giusto importo di una provvigione, puoi anche fare riferimento alle tariffe della tua zona, consultando gli elenchi presso la Camera di Commercio competente. Tali tariffe non sono vincolanti ma saranno applicate qualora non sia pattuita una provvigione per iscritto dalle parti.

Acquisto all’asta: un’alternativa sicura

Se è indubbio che comprare casa tramite agenzia permette di trovare più rapidamente l’immobile giusto, che soddisfa le proprie esigenze, una valida alternativa da prendere in considerazione per risparmiare sulla provvigione esiste ed è partecipare a un’asta immobiliare.

I prezzi delle case vendute all’asta sono generalmente più bassi di quelli che si trovano sul mercato immobiliare, a volte anche del 20%. Inoltre non essendoci mediatori non si dovranno pagare le spese di agenzia, né tantomeno le spese notarili poiché il trasferimento dell’immobile avviene con decreto emesso dal Giudice.

Queste aste si svolgono, oggi, perlopiù in rete, all’interno di portali specializzati in aste telematiche immobiliari. Si tratta di veri e propri siti web che permettono di partecipare a un’asta direttamente dal proprio pc, facendo le proprie puntate comodamente e, volendo, anche in modo automatico. Su questi portali si trovano anche le informazioni complete sugli immobili, le perizie e gli avvisi di vendita. Per organizzare una visita è sufficiente contattare l’agente incaricato della vendita: si potranno così valutare di persona le condizioni e lo stato in cui si trova l’immobile.