Affitti: la caparra è sempre obbiligatoria?

Quando si parla di caparra nei contratti di locazione spesso si fa confusione, volendo in realtà intendere l’istituto della cauzione d’affitto. Il codice civile italiano disciplina le due materie distintamente ma nel linguaggio parlato si è soliti sovrapporle. Comprendere la differenza è fondamentale, soprattutto per stabilire se per l’inquilino è obbligatoria e vincolante il pagamento.

La caparra, che può consistere ina una somma di denaro o di altro bene, è una garanzia che si presta per garantire la finalizzazione di un contratto.

Il deposito cauzionale altro non è che una somma di denaro che il conduttore versa al locatore al momento della ratifica del contratto d’affitto, come garanzia per l’adempimento della prestazione da lì in futuro. l’obbligatorietà di tale pagamento scatta solo se espressamente previsto all’interno dell’ accordo. La cauzione non è una conseguenza dettata ed imposta dalla legge ma inserita all’interno del contratto da una specifica clausola.

In sintesi possiamo dire che la caparra di affitto, o per definirla in maniera corretta la cauzione, non è una parte essenziale del contratto di locazione. In altri termini, nei casi in cui non è prevista come clausola aggiuntiva il contratto ha comunque valore legale e non deve essere corrisposta al proprietario.

Per capire come funziona la materia e com’è disciplinata a livello giuridico analizziamo:

• Quali garanzie per conduttore e locatore
• L’anticipo sul pagamento delle mensilità
• Qual è la funzione del deposito cauzionale
• Recuperare la caunzione: si può non pagare il canone degli ultimi mesi
• L’ammontare della cauzione
• La restituzione della cauzione
• I casi in cui il proprietario può non restituire il deposito cauzionale

Quali garanzie per locatore e conduttore

Come tutti i contratti, anche quello di locazione si basa sull’ obbligo reciproco, da parte di entrambi i contraenti, di rispettare gli impegni assunti. L’inquilino è infatti vincolato al pagamento del canone, al mantenimento dell’abitazione nello stato in cui gli è stata consegnata, alla restituzione delle chiavi al termine dell’affitto. Come garanzia per l’adempimento di questi obblighi viene solitamente aggiunta una clausola all’interno del contratto che impone all’inquilino di versare al proprietario una somma di denaro, definita in gergo giuridico deposito cauzionale. Questa somma è l’unica garanzia che può essere reso obbligatoria all’inquilino. La giurisprudenza infatti ha considerato nulle tutte le clausole che obbligavano i conduttori al versamento di denaro ad esempio a titolo di buona entrata o di somma a fondo perduto. Anche il proprietario non può inserire nel contratto alcun’altra clausola che preveda il pagamento di un’ulteriore cauzione.

L’anticipo sul pagamento delle mensilità

Un altro elemento da non confondere con il deposito cauzionale è il pagamento anticipato delle mensilità. Si tratta di una prassi che non viene aggiunta alle consuete prestazioni contrattuali ma che si considera un semplice pagamento di denaro che prima o poi sarebbe dovuto. Solitamente si anticipano le prime mensilità e non le ultime.

Come abbiamo detto prima, la cauzione , o deposito cauzionale, deve invece essere inserita con un’apposita clausola all’interno del contratto. Se il contratto non la preveda non è ovviamente dovuta e quindi inesigibile. Se è invece prevista, deve essere obbligatoriamente pagata . Qual’ora l’inquilino decidesse di non versare questa somma di denaro, il proprietario può procedere con l’esecuzione di sfratto.

Qual è la funzione del deposito cauzionale

Il deposito cauzionale nasce per garantire al locatore che il conduttore adempia pecuniariamente ai propri obblighi che consistono nel:

1. pagare mensilmente il canone
2. pagare le spese di manutenzione ordinaria
3. pagare le spese condominiali ed eventuali oneri accessori
4. risarcire eventuali danni causati all’abitazione.

Recuperare la caunzione: si può non pagare il canone degli ultimi mesi?

Il conduttore non può decidere di sua iniziativa di non corrispondere il canone delle ultime mensilità vicine alla scadenza contrattuale pensando di coprire il dovuto con la somma versata come caparra. Il fine primo e ultimo di questa garanzia è compensare eventuali danni, morosità o spese non pagate durante tutto il periodo di validità del contratto. Tale valutazione può quindi essere compiuta solo nel momento in cui vengono riconsegnate le chiavi.

Il deposito cauzionale non può quindi mai essere utilizzato per saldare il pagamento del canone. Questo tipo di compensazione può invece essere fatta con le somme versate come pagamento anticipato delle mensilità.

L’ammontare della cauzione

La legge quantifica l’ammontare massimo della cauzione alla somma di tre mensilità di canone. Si lascia però libertà alle parti di poter concordare una cifra superiore a patto che sia congrua e ragionevole e che non serva a mascherare il riconoscimento di un canone maggiore al locatore. Un deposito cauzionale più elevato può essere quindi richiesto ad esempio nelle abitazioni valorizzate da finiture costose e di particolare pregio.

La restituzione della cauzione

Quando il conduttore restituisce le chiavi di casa, il locatore è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale congiuntamente agli interessi legali che la somma ha maturato negli anni. Quest’ultima parte è obbligatoria anche se l’inquilino non ne fa richiesta entro i 5 anni successivi al termine del contratto.

I casi in cui il proprietario può non restituire il deposito cauzionale

Il locatore è tenuto alla restituzione della cauzione ma questa può sostanziarsi in modi diversi in base al tipo di inadempimento commesso da parte del conduttore. Se non sono stati pagati alcuni canoni o delle spese condominiali, il proprietario è tenuto a compensare il dovuto trattenendo la cauzione e gli eventuali interessi. In questi frangenti non è necessaria l’autorizzazione del giudice ma può compiere le operazioni in autonomia.

Nell’ipotesi in cui il conduttore abbia danneggiato l’appartamento, il proprietario è tenuto ad avviare una causa legale contro quest’ultimo poiché solo un giudice può stabilire l’ammontare esatto dei danni. Questo meccanismo è stato pensato per tutelare l’inquilino da un eventuale abuso del proprietario nella posizione di sovrastimare il danno.